Риски инвестирования в недвижимость

     Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно  зависит от изменения  величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

     Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения    и спроса – экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

     Для заданных величин предложения и  спроса путем совмещения соответствующих  зависимостей «предложение-цена» и  «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объем предложения совпадает с равновесным объемом спроса.

     С принципом спроса и предложения  тесно связан принцип конкуренции.

     Принцип конкуренции. Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

     В долгосрочной перспективе конкуренция  выравнивает необычно высокие или  избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

     Принцип соответствия – стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

     Если  поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости  на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов недвижимости ведет к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости.

     Принцип изменения. Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а так же форс-мажорные обстоятельства в виде военных действий, природных катастроф и т.д.

     На  стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования(14;107). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2.2. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость                                                      

     Инвестиции  в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску  изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.

     Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски(14;204).

     Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

     Несистематические риски – риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала.

     Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

     К источникам риска относятся:

     1) вид недвижимого имущества (возможное изменений условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

     2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

     3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

     4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

     5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);

     6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

     7) физический износ, устаревание, порча, моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа могут снизить доходность недвижимости);

     8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

     9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении.

     2.3. Возмещение инвестированного в недвижимость капитала и использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью 
 

     Инвестируя  капитал в приносящую доход недвижимость, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно путем перепродажи объекта недвижимости или путем получения дохода, величина которого обеспечивает не только получение процентного дохода на капитал, но и постепенное его  возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации.(11;34)

     Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть связана с доходом  на инвестированный капитал, т.е. вознаграждением владельцу капитала за использование инвестированные в недвижимость денежных средств. Другими словами, это процент (называемый так же отдачей), выплачиваемый инвестору. Вторая часть коэффициента капитализации связана с возмещением первоначально инвестированного в недвижимость капитала.

     Итак, инвестор, помещая свой капитал в  тот или иной объект недвижимости, предполагает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получение  прибыли. Существуют три способа  расчета возмещения инвестированного в недвижимость капитала:

     - метод прямолинейного возврата капитала;

     - метод возврата капитала по  фонду возмещения и ставке  дохода на инвестиции;

     - метод возврата капитала по  фонду возмещения и безрисковой  процентной ставке.

     Метод прямолинейного возврата инвестированного капитала (метод  Ринга) реализуется в соответствии со следующей процедурой – предполагается, что возмещение  основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций будут равны. Важной особенностью данного метода является ежегодное снижение величины членов денежного потока, используемого для погашения долга, поэтому данный метод не может быть применен для потоков с неравномерными доходами.

     Метод возврата инвестированного капитала по фонду  возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) характеризуется тем, что норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации; она равна фактору фонда возмещения, рассчитанному по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции. Другой составной частью коэффициента капитализации являлась ставка процентов на инвестиции. Использование данного метода предполагает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

     Метод возврата инвестированного капитала по фонду  возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было бы обеспечено не только полное возмещение инвестированного капитала, но и получение дохода по нему, для этого коэффициент капитализации должен быть соответствующим образом увеличен.

     Рассмотрев  методы расчета возмещения капитала, необходимо отметить. Что поступающие  периодические доходы могут быть разделены на две принципиально  разные части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения. Норма возмещения капитала зависит от продолжительности владения недвижимостью, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и от прироста стоимости капитала.(11;43) 

     Реальная  практика рыночных сделок с недвижимостью  в большинстве случаев предполагает привлечение ипотечного кредитования, т.е. кредитования под залог недвижимого имущества. В этом случае можно говорить о том, что применяется финансовый рычаг – финансовый левередж. Основное свойство финансового левереджа заключается в том, что, используя для инвестиций заемный капитал, возможно приобретение в собственность объектов недвижимости с доходностью более высокой, чем выплачиваемый по полученному кредиту процент.

     Ипотечный кредит при покупке объекта недвижимости является привлекательным по следующим  причинам:

• при покупке недвижимости лишь немногие покупатели обладают собственными денежными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта недвижимости;
• те покупатели недвижимости, которые имеют необходимые для ее приобретения средства, стремятся снизить возможный риск вложений капитала путем их диверсификации;
• привлечение ипотечного кредита позволяет инвестору контролировать большие объемы недвижимости;
• инвестор имеет возможность получения льгот по налогообложению.

     Инвестиции  в недвижимость при ипотечном  кредитовании составляют две части: собственный капитал и ипотечный кредит. Величины ставок капитализации этих двух элементов инвестированного капитала должна соответствовать рыночной доходности с учетом риска вложений. Поэтому ставка капитализации так же разделяется на два компонента: ставка капитализации на собственный капитал и ипотечная постоянная.

     Ставка  капитализации на собственный капитал – отношение ежегодных денежных поступлений от недвижимости до вычета налогов к сумме вложенных в недвижимость собственных средств инвестора.

     Ипотечная постоянная – отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

     Приобретение  недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов  финансирования. Распространенным является метод приобретения недвижимости в  рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового левереджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на ее цену. Финансирование не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее – чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем долее высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить финансовые последствия от сделки для покупателя с недвижимостью.