Ипотечный кредит

Вслед за периодом Великой  депрессии были введены необходимые  законодательные и регулирующие нормативные акты для исправления  экономического положения страны:

- было признано, что  ипотечные вклады в недвижимость  должны представлять собой инвестиции  невысокого риска;

- стало ясно. что  недвижимость и, в особенности  недвижимость, связанная с жильем, представляет собой очень эффективное  средство возрождения экономики.

1934 г. Федеральная  Жилищная Администрация  .

Это было началом  первого этапа государственного регулирования системы ипотечного кредитования. В результате этой политики все большее и большее количество финансов, капитала стало доступно гражданам для того, чтобы производить  займы на строительство и покупку  недвижимости. Именно этот механизм помог  Соединенным Штатам в значительной степени восстановиться после депрессии 1929 г. Организация вторичного рынка  ипотечных кредитов и содействие государства его развитию были ответом  на упадок жилищного рынка времен Великой депрессии 30-х годов.  Одним из наиболее важных законов, принятых в то время, был Национальный закон  о жилье от 1934 г., на основании  которого была создана Федеральная  Жилищная Администрация с целью  развития программ ипотечного страхования. Она взялась за: решение вопросов там, где на ипотечных рынках и  рынках жилья  существовали наибольшие трудности. Федеральная Жилищная Администрация  оказала содействие в разработке стандартов и гарантий, позволивших  повысить эффективность работы этих рынков:

Федеральная Жилищная Администрация стандартизировала  условия предоставления ипотек. Для  покупателей это означало меньший  размер первого взноса и отсутствие необходимости прибегать к дорогостоящим  кредитам. Стандартизация также обеспечила развитие и еще одного аспекта  рынка: банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность «упаковывать» и  продавать ипотеки в форме  ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать  их на рынке. Это означало, что кредитное  учреждение, предоставляющее ипотечную  ссуду, и инвестор, вкладывающий свои средства в ипотеку, уже не являлись одним и тем же лицом. Было положено начало формированию вторичного рынка  ипотек;

Федеральная Жилищная Администрация обеспечила страхование  ипотек, предоставляемых на приобретение домов. Страхование обусловливало  снижение рисков для кредиторов и, следовательно, помогало расширить круг людей, удовлетворяющих требованиям на получение ипотечных кредитов. Это страхование дало определенные гарантии тому, чтобы кредитор смог получить залог и в конечном итоге вернуть те деньги, которые он дал под заем для покупки или строительства жилья. Федеральная Жилищная Администрация гарантировала кредитору выплаты денежных сумм в случае нарушения заемщиком обязательств по внесению платежей по жилищной ипотеке.

На протяжении восьми лет Федеральная Жилищная Администрация  смогла обслужить примерно 25% ипотечного рынка Соединенных Штатов. Гарантии страхования ипотечного кредитования были выданы примерно 90% владельцев жилищного  рынка.

В 1934 г. Конгресс США  утвердил программу для обеспечения  гарантий по кредитам Администрации  по делам ветеранов. Кредитные программы  Федеральной Жилищной Администрации  и Администрации по делам ветеранов  в процессе их реализации формировали  и поддерживали основные направления  ипотечного кредитования. Результатом  этой деятельности стали: снижение размера  первоначального взноса за приобретаемое  жилье, осуществляемого заемщиком  за счет собственных средств; увеличение срока кредитования (с 20 до 30 лет) и  установление фиксированной ставки по ипотечному кредиту.

1935 г. Финансовая  корпорация по  реконструкции .

В 1935 г. Конгресс создал Финансовую корпорацию по реконструкции. Одной из наиболее важных программ Финансовой корпорации по реконструкции (РФК) была программа, включающая покупку  застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией, а позднее и гарантированных  Администрацией по делам ветеранов  ипотечных кредитов. В результате реализации этой программы повысилась ликвидность кредитов Федеральной  Жилищной Администрации и Администрации  по делам ветеранов, они стали  более привлекательными для кредиторов, что способствовало развитию ипотечных  рынков. РФК оказала существенную помощь в увеличении оборота ипотечных  кредитов Федеральной Жилищной Администрации.

1938 г. Федеральная  Ассоциация ипотечного  кредитования («Фэнни  Мэй») .

Последним и главным  звеном в развитии политики системы  ипотечного кредитования в Соединенных  Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования - FNMA (сокращенно – «Фэнни Мэй»). Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа  государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования.

«Фэнни Мэй» первоначально  была создана как филиал Агентства  финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью  развития вторичных ипотечных рынков. «Фэнни Мэй» смогла создать вторичный  рынок ипотечного кредитования в  Соединенных Штатах. В конце 1938 г. «Фэнни Мэй» имела в своем портфеле застрахованных Федеральной Жилищной Администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн долларов.

Важным катализатором  развития жилищного сектора и  становления системы ипотечного кредитования США стало внесение изменения в Налоговый кодекс 1939 г., согласно которому налогоплательщикам давалось право вычитать процент  по ипотечной ссуде из дохода, подлежащего  налогообложению. Для лиц, имеющих  обязательства по ипотечной ссуде, предоставлялся ряд налоговых льгот. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств с помощью ипотечного кредита.

РФК, вплоть до ее роспуска в 1948 г., специализировалась на покупке  уже выданных ипотечных кредитов, а «Фэнни Мэй» выполняла стабилизирующие  задачи. Она была создана как правительственная  организация, которая должна была обеспечить социальную стабильность. И, таким образом, выполняя эти функции, она работала примерно последующие 30 лет. Она поддерживала возможность обращения на рынке  кредитов Федеральной Жилищной Администрации  и Администрации по делам ветеранов  с фиксированной процентной ставкой. Первоначально «Фэнни Мэй» была уполномочена покупать кредиты, гарантированные  Федеральной Жилищной Администрацией.

В 1954 г. «Фэнни Мэй» стала  акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании «Фэнни Мэй» для того, чтобы  часть этой компании смогла получать свой собственный доход, непосредственно  от продажи акций.

Сам факт акционирования государственной компании говорит  о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации  первичного рынка, стал самодостаточным  на определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением этого вывода является тот факт, что «Фэнни Мэй» в 1968г. стала полностью частной  компанией.

В 1968 г. «Фэнни Мэй» была разделена на два самостоятельных  юридических лица, на каждое из которых  была возложена часть первоначально  принадлежащих «Фэнни Мэй» функций. Одним из них была Правительственная  Национальная Ипотечная Ассоциация - GNMA (именуемая «Джинни Мэй»). Она  начинала как чисто федеральное  агентство в составе Департамента жилищного и городского развития, с помощью которого в рамках ссудосберегательной  системы страны упаковывались и  продавались ипотечные ссуды  на рынках капитала, что привело  к дальнейшему развитию вторичного рынка. Облегчив процесс реализации ипотек на рынках капитала, банки смогли быстрее осуществлять оборот своих  ипотечных средств и, таким образом, генерировать все большее число  новых ипотек. Естественно, что это  позволило существенно увеличить  объем средств, направляемых в отрасль  жилищного строительства.

«Фэнни Мэй» являлась частной корпорацией, хотя все еще  и сохраняющей некоторую связь  с федеральным правительством. В 1968 г. компания «Фэнни Мэй» была приватизирована. Она была приватизирована именно в связи с тем фактом, что  эффективно работала. Бюджетный дефицит  составлял в тот момент примерно $ 100 млрд. Поэтому решено было приватизировать  компанию. Но функционировала компания «Фэнни Мэй», выполняя те же самые задачи. На «Джинни Мэй» была возложена государственная  поддержка жилищных программ. «Фэнни Мэй» стала специализироваться в  продаже и покупке ипотечных  кредитов на вторичном ипотечном  рынке, повышая тем самым ликвидность  и инвестиционные возможности кредиторов. Благодаря усилиям «Фэнни Мэй» и  «Джинни Мэй» был создан рынок  кредитов Федеральной Жилищной Администрации  и Администрации по делам ветеранов.

1970 г.  Федеральная  Комиссия Ипотечного  Кредитования («Фрэдди  Мак») .

В то же время негарантированные  и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты. Именно для этого в 1970 г., двумя годами позже «разгосударствления» «Фэнни Мэй», специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная Корпорация Ипотечного Кредитования - FHLMC, именуемая сокращенно «Фрэдди Мак». Основной целью «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» было привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов аля облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке. «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов. До этого времени «Фэнни Мэй» было разрешено покупать только ипотеки, застрахованные или гарантированные правительством или уполномоченными им лицами.     

Это расширение их полномочий имело несколько важных последствий. Первым была выработка в процессе тесного сотрудничества «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак»а твердых стандартных  форм, используемых на всей территории США при сделках с обычными  ипотеками. Другим последствием были пересмотр  и одобрение  «Фэнни Мэй» и «Фрэдди  Мак»ом частных компаний ипотечного страхования. Каждое из агентств поддерживало "одобренный список"  частных  страховщиков. Для обоих агентств частное ипотечное страхование  обязательно в случаях, когда  сумма кредита превышает 80% оценочной  стоимости залога.

Таким образом, самым  значительным результатом поддержки  правительства была организация  сильного вторичного ипотечного рынка. Выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечным  залогом, позволил перевести риск от вкладчика, кредитора 1 к самому инвестору. Деятельность указанных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка, привлечение средств  вторичных инвесторов в сферу  ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной —  третий этап развития, который характеризуется  совершенствованием вторичного рынка  ипотек за счет развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно  расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Значение «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» велико и в  настоящее время. Они регулируют и поддерживают вторичный рынок  ипотечного кредитования, их деятельность, в конечном счете, оказывает влияние  и на условия первоначального  ипотечного кредитования. В 1981 г. «Фэнни Мэй» получила полномочия непосредственно  участвовать в торговле акциями  на Wall Street, и этот механизм вторичного рынка позволил охватить в то время  примерно 87% ипотечного кредитования в  Соединенных Штатах. В настоящее  время «Фэнни Мэй» является шестой по величине корпорацией в США.

«Фэнни Мэй» и  «Фрэдди Мак» обеспечивают два вида услуг рынку капитала, они предоставляет  банкам механизм, который позволяет  им:

- продавать кредиты; 

- трансформировать  кредиты в ценные бумаги, обеспеченные  ипотечным залогом. 

В настоящий момент портфель «Фэнни Мэй» включает примерно $3,17 трлн.

Приобретенные займы  финансируются одним из двух способов. Их можно держать в портфеле, используя  разницу между процентом, полученным по займу, и стоимостью приобретения. В другом случае закладные могут  быть объединены в фонд с похожими займами и проданы, как ценные бумаги, другим инвесторам. В этом случае обычно между процентами с закладных  в фонде и выплатой инвесторам по ценным бумагам разница меньше, однако она более устойчивая. Отсюда меньшая потребность в средствах. Этот процесс, который обычно называют секьюритизацией, может принимать множество различных форм. Он впитал в себя все разнообразие видов и классов ценных бумаг. Обычно эти ценные бумаги известны как «fannie maes» или «freddi maes», no названию организаций, их выпускающих. Обе Корпорации выпускают долговые и ценные ипотечные бумаги через брокерские фирмы на Wall Street. 

1983 г. «Обеспеченное  ипотечное обязательство» .

Помимо роли правительства  в формировании ипотечного рынка, сами финансовые рынки разработали ряд  новых технологий, которые оказали  существенное влияние на становление  этого рынка. Спад на рынке недвижимости, наблюдавшийся в США в  80-е  годы, и методы, применявшиеся для  преодоления сложившейся ситуации, привели к ряду значительных перемен  на рынках ипотечного капитала. Эти  перемены навсегда изменили способы  финансирования операций с недвижимостью  в США. В 1983 г. был применен новый  инструмент для работы на вторичном  рынке ценных бумаг, который явился подлинной новацией на ипотечном  рынке. Он известен под названием  «Обеспеченное ипотечное обязательство».  Использование данного инструмента  позволило ссудосберегательным  компаниям «переупаковывать» ипотечные  обязательства таким образом, чтобы  удовлетворить инвесторов, которые  до этого не выступали в качестве покупателей ипотечных инструментов.

Это привело к  расширению числа участников рынка. Например, традиционные инвесторы, такие  как пенсионные фонды, приобретают  инвестиционные инструменты с более  длительными сроками обращения, а фонды, осуществляющие операции с  инструментами денежного рынка, покупают инвестиционные продукты  со сроками обращения менее одного года. Внедрение «Обеспеченного ипотечного обязательства» стимулировало спрос. на ипотечные продукты по более низким процентным ставкам. В 90-е годы специалисты  по разработке финансовых продуктов, работающие в инвестиционных банках, начали создавать  «Обеспеченные ипотечные обязательства» таким образом, чтобы их структура  не отпугивала своей сложностью потенциальных  инвесторов по принципу: чем проще, тем лучше. Инвесторы, вкладывающие средства в ценные бумаги, обеспеченные закладными, должны понимать суть инструментов, которые они приобретают.