Ипотечный кредит

Доктор экономических  наук С.Г.Ерошенков

Москва 2004 год

Введение 

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем, и современная  экономика в целом, немыслима  в настоящее время без всепроницающего  участия ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных  взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли  и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической  системе общества стабильно и  надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии  является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и  залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность  любых рыночных моделей перераспределения  финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности  кредитных операций, которая, неизбежно  возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена  путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто  выступает залог недвижимого  имущества, называемый также ипотекой.

Зародившись до н.э. как альтернатива обеспечения обязательства  личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях  ипотека превратилась в мощный и  всепроницающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в  общем каркасе экономики промышленно- развитых стран.

В монографии проанализирован  и обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. При этом изучение исторических корней и путей развития ипотеки  в различных странах позволило  как проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с  этапами эволюции и современными чертами ипотеки в ней, так  и выделить общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ конкретных примеров применения различных моделей ипотечного кредитования показал, что каждая из них находит  свое применение в зависимости как  от исторически сложившихся основ  законодательства и организации  кредитного дела, так и от современных  тенденций деловой практики и  законодательства.

Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике  немногим более десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается  в создании финансово-экономических  механизмов обеспечения инвестиционного  процесса, адаптированных к реалиям  экономики переходного периода (высокая  инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у большей части  населения правовой и экономической  культуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупных институциональных  инвесторов, в частности). Ипотечное  кредитование, во всех странах мира выполняющее роль одного из важнейших  «локомотивов» инвестиционной деятельности, как представляется, могло бы и  в России послужить решению проблемы катастрофической недоинвестированности  экономики. Дополнительными стимулами  для форсирования создания в Российской Федерации действенной системы  ипотечного кредитования являются, с  одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства  жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс  средства самого населения.  

§1.1. Зарождение ипотечного кредита .

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово  «ипотека» было введено в обращение  афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства  обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило  рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий  порядок: кредитор ставил на земельном  владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смысле это  слово стало употребляться для  обозначения залога недвижимости.

В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека  представляла собой третью - наиболее совершенную его форму. Самая  древняя форма залога заключалась  в отчуждении должником кредитору  имущества, предназначенного служить  обеспечением долга. Вторая проявлялась  в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а  лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении  удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем  случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при  уплате долга, однако при этом собственник  сохранял за собой право пользования  и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору.

Древняя Греция .

Ипотека утвердилась  в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение  получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей  степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так  называемых залоговых надписей, большая  часть из которых приходится на IV век до н.э.

Залоговые надписи  на закладных камнях представляли собой  древний аналог ипотечных книг, сложившихся  в Европе в Новое время. Они  давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого  имущества и, прежде всего о степени  обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению  в предмет торгового оборота.

Древний Рим .

В Древнем Риме ипотека  получила еще большее развитие. Это  связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным  источником богатства для которых  являлись торговля, мореплавание, а  позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а  принцип частной собственности  на землю получил основательное  законодательное оформление. Первоначально  здесь была распространена самая  древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество  передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал  право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение  ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и  хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора  и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда  римскому законодательству, ипотечные  сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип  публичности ипотеки, в отличие  от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что  это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать  имущество у нескольких лиц, таким  образом, получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось  в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвижимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных  лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма  ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды  использовались знатью в потребительских  целях, главным образом для поддержания  роскошного образа жизни.

Средневековая Европа .

У древних германцев  до XIII века господствовал принцип  имущественной ответственности  за долги. Но потеря владения и права  пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в  больших городах - стала развиваться  новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.

В средневековье  путем рецепции (то есть заимствования  и последующей адаптации) римского права ипотека перешла в западно-европейское  законодательство, и прежде всего  германское. Германское право не остановилось на римской форме ипотеки: оно  привнесло в нее условие гласности  и постепенно формализовало его  путем введения уже в XIX веке системы  земельных и ипотечных книг в  Германии, а также в Австрии, Швейцарии  и других странах. Но еще задолго  до этого были заложены основы этой системы. В средневековой Европе возникла практика совершения актов  об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях или городских ратушах, позже - путем занесения актов  об отчуждении в судебные или городские  книги.

§1.2. Эволюция ипотечного кредитования .

С конца XVII века разрабатывается  специальное законодательство, регулирующее права на недвижимое имущество и  формулирующее основные положения  ипотечного права. В западноевропейское законодательство ипотека перешла  с двумя основными чертами:

- она стала применяться  только к недвижимому имуществу;

- продажа заложенных  имений стала производиться не  самим кредитором, а при посредничестве  суда.

Ссуды под обеспечение  недвижимостью предоставлялись  сначала частными лицами (ростовщиками, торговцами), затем банкирами, банковскими  домами и частными банками. Так, например, в Англии в XVIII веке выделялась группа банков Вестенда, которые обслуживали  земельную аристократию и провинциальное дворянство, обеспечивая хранение их сбережений и предоставляя им ссуды под залог земли или недвижимости. Специализированные ипотечные учреждения появляются в Европе в первой половине XIX века. Первым по времени основания был Баварский ипотечный и вексельный банк, начавший свои операции в 1835 году для Баварии и некоторых других государств Южной Германии. Однако до 60-х годов ипотечный кредит в германских государствах удовлетворялся преимущественно государственными или же земскими земельными учреждениями. Во Франции в 1852 году возник специализированный ипотечный банк «Земельный кредит». В Австрии, несмотря на широкое развитие ипотеки, специализированные (акционерные и земские) учреждения появились только во второй половине XIX века, а до этого ссуды под обеспечение недвижимости выдавали государственные кредитные учреждения. В Англии же специализированных ипотечных банков в XIX веке еще не существовало.

Появление ипотечной системы (ипотечных  книг) в XVIII-XIX веках .

Ипотечная система  создавалась параллельно с системой поземельных книг, в которых фиксировались  все права земельных собственников, а также необходимые сведения о текущем юридическом положении  земельных участков, включая все  изменения в правах собственности  на эти участки. В ипотечных книгах фиксировалось только то, что было связано с залогом. Земли, свободные  от залогов, в ипотечные книги  не попадали. Цель ипотечной системы - предотвратить опасности, связанные  с негласными способами установления прав на недвижимость. По мере того, как  земля становилась товаром, появляется необходимость исключить риск для  покупателя, что имение (земельный  участок) в действительности не принадлежит  продавцу, а также риск для кредиторов по закладной, что на имении уже есть долги, не заявленные при установлении залога.

Сущность ипотечной  системы заключалась в том, что  для каждого недвижимого имущества  велась в специальном учреждении особая книга, где записывалось все, что относилось к вещным правам, предметом которых служило это  имущество: имя собственника, переходы права собственности, сервитуты (то есть ограниченные права третьих  лиц), а также лежащие на имении долги. Все записи в ипотечных  книгах имели не просто справочное, а строго юридическое значение. Ипотека  приобретала юридические права  со времени занесения ее в ипотечную  книгу. Создание ипотечной системы  свидетельствовало о высоком  уровне залогового права.

Законченная ипотечная  система была введена в Пруссии (Уставы 1783-1872 гг.), в Австрии (Гражданское  уложение 1811 г. и Устав 1871 г.), в Саксонии (Устав 1843 г., подтвержден в 1863 г.) и  в некоторых других немецких государствах. Таким образом, ипотека, возникнув  еще в эпоху античности, прошла через средневековье и вошла  в Новое время, приспосабливалась  уже к новым экономическим  потребностям. При рабовладении и  феодализме ипотечный кредит представлял  собой разновидность ростовщического  капитала. В этом случае ссудные  деньги являлись капиталом лишь для  кредиторов. В руках заемщиков  они служили главным образом  покупательным или заемным средством  и использовались в основном в  потребительских целях.

Функции ипотеки в XIX веке .

По мере развития и утверждения рыночных отношений  ипотека приобрела функции, свойственные современному кредиту. Благодаря ипотеке  государственный, банковский и кооперативный  капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека становится одним из основных каналов обеспечения  притока инвестиций в сельское хозяйство  и в другие отрасли экономики, помогая предпринимателям (владельцам недвижимости) увеличить долю производительно  используемого капитала, а земледельцам - финансировать покупку участков земли при сравнительно высоком уровне цен на нее.