Девелопмент как основной вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости

 

   Бизнес-план:

• Краткое описание проекта;
• Макроанализ развития страны и экономики региона;
• Микроанализ перспектив развития участка и района;
• Титул, схема приобретения, риски, пути решения;
• Описание концепции;
• Схема переоформления земли;
• Основные риски и ограничения;
• SWOT-анализ;
• График проекта;
• Команда проекта;
• Бюджет, экономическая эффективность .

 

   Правоустанавливающиедокументы:

• Разработка плана мероприятий по выпуску распорядительных документов на изменение разрешенного использования земли и на строительство;
• Подготовка проектов распорядительных документов и писем в соответствующие департаменты;
• Сопровождение подготовки и подписания инвестконтракта с Правительством Москвы;
• Оформление земельных отношений;
• Сопровождение подписания документов.

 

   Предпроектное предложение:

• Подготовка технического описания комплекса;
• Подготовка и проведение конкурса на лучшую концепцию и выбор архитектурного бюро;
• Заключение договора с арх.бюро; Сбор исходных данных для проектирования;
• Предварительные переговоры с потенциальными арендаторами; Предварительные консультации с УГР;
• Предварительные расчеты по экологии;
• Согласование альбома АГР;
• Предварительное рассмотрение в МКА.

 

   Градобоснование и выпуск АРИ (ГПЗУ):

• Заказ разделов градобоснования;
• Заключение по дендрологии;
• Снятие вопросов с ГО;
• Согласование Предпроектного предложения и Градобоснования;
• Подготовка и выпуск АРИ (ГПЗУ);
• Утверждение изменения градостроительных индексов ППМ.

 

   Технические условия на присоединение;

• Получение предварительных ТУ;
• Проведение консультаций по возможности оптимизации;
• Заключение договоров со специализированными компаниями;
• Получение:
• ТУ постоянных;
• ТУ на технологическое подключение на период строительства;
• ТУ на вынос сетей;
• Проектирование наружных сетей;
• Тендер и заключение договоров на выполнение наружных сетей;
• Ввод в эксплуатацию, балансовые разграничения.

 

   Проектирование:

• Сбор исходных данных для проектирования, изыскания, заключения;
• Тендер, заключение договора стадия П;
• Подготовка ТЗ на проектирование;
• Согласование схемы функционального зонирования комплекса;
• Согласование раздела АР;
• Координация разработки проектной документации по всем разделам;
• Согласование проекта стадии П;
• Разработка и согласование сводного плана инженерных сетей и стройгенплана;
• Получение положительного заключения экспертизы.

 

   Разрешение  на строительство:

• Проведение тендера по выбору генподрядной организации;
• Подписание договора с техническим Заказчиком на период строительства;
• Внесение изменений в договор аренды земли;
• Подготовка документации и заявки в МГСН;
• Сопровождение выпуска разрешения на строительство.

 

   Управление  строительством:

• Координация и контроль исполнения обязательств по проектированию и строительству;
• Контроль выполнения календарного плана строительства;
• Контроль бюджета строительства;
• Тендеры и договоры на поставку строительных материалов и оборудования;
• Координация работ по рабочему проектированию и строительству наружных сетей;
• Организация технического и авторского надзора;
• Проведение комплексных испытаний;
• Тендер по выбору эксплуатирующей компании, подготовка договора.

 

   Ввод  в эксплуатацию, права собственности:

• Формирование папки Приемочной комиссии и комплекта исполнительной документации;
• Организация рабочей и приемочной комиссий;
• Организация устранения замечаний комиссий;
• Организация сдачи объекта в эксплуатацию;
• Организация подписания договоров с энергоснабжающими организациями;
• Получение Акта ввода объекта в эксплуатацию;
• Организация обмеров БТИ;
• Сопровождение закрытия инвестконракта;
• Получение свидетельства о собственности.

 

   Аренда, продажа:

• Проведение тендера по выбору брокера, подготовка договора;
• Маркетинговые мероприятия, PR;
• Подготовка проекта договора аренды;
• Проведение переговоров и подписание договоров с арендаторами;
• Помощь в обустройстве помещений;
• Организация работы с арендаторами;
• Сопровождение сделки по инвестиционной продаже объекта;
• Закрытие проекта, отчет.

 

   Выделенные  выше этапы вовсе не обязательно  последовательно сменяют друг друга. Подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

         Цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости, это может быть достаточно для подрядчика. Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

   В настоящее время отечественные  девелоперы, чаще всего, триедины в одном лице, так как выступают еще и в роли инвесторов, и подрядчиков. Это классическая система XIX века, когда строители искали пятно земли, на свои деньги, накопленные от подрядной работы, строили дом и распродавали. При массовом строительстве жилья она, наверное, имеет смысл и сейчас. На этом рынке схема финансирования не так сложна – проекты, в основном, реализуются за счет средств покупателей.

   Те  девелоперские компании, которые  не являются инвесторами и подрядчиками, начинали свою деятельность с предоставления отдельных услуг – консалтинга (проведение маркетинговых исследований, разработка концепций объектов), брокериджа (сдача в аренду, продажи площадей объектов коммерческой недвижимости). Лишь немногие «входили» в проект собственными средствами. Сегодня ситуация меняется: девелоперские компании, благодаря наработанному опыту, расширяют спектр предоставляемых услуг, все чаще входят в проект в качестве со-инвесторов.

    

   4. Проблемы рынка

   Одна  из основных проблем, с которой сталкиваются отечественные девелоперы, – обращение к ним уже в ходе реализации проекта. В результате специалистам девелоперских компаний достаточно часто приходится констатировать, что строящееся здание нельзя приспособить к требованиям конечных потребителей, а, значит, получить ожидаемую прибыль.

   Еще одна проблема – непрозрачность и  низкая предсказуемость рынка недвижимости. Например, могут неоднократно меняться сроки ввода в эксплуатацию тех  или иных объектов. В конце отчетного  периода оказывается, что объем  новых площадей вышедших на рынок, значительно отличается от задекларированного.

   Жизнь отечественного девелопера осложняет  и процесс получения различных  разрешений, в частности, оформление разрешительной документации и получение  прав собственности на земельные  участки. Только для того, чтобы получить разрешение на строительство, нужно собрать около 300 подписей. 

   Отличия от Запада:

   Классическая  отечественная схема девелопмента, как правило, отличается от классической западной схемы:

• В основе западной схемы лежит идея создания того или иного типа недвижимости, возникшая в результате маркетинговых исследований.
• В основе отечественной схемы девелопмента лежит наличие земельного участка, под который разрабатывается идея, концепция проекта, и с учетом всех недостатков земельного участка возникает объект коммерческой недвижимости, который будет наиболее эффективен в данном месте.

   Одна  из модных на Западе теорий девелопмента гласит, что проекты нужно начинать в тот момент, когда рынок находится  в нижней точки активности, но уже появились первые симптомы оживления – тогда к окончанию цикла строительства объекта, через 2-2,5 года можно ожидать максимальной отдачи. Делать такие прогнозы в условиях низкой предсказуемости отечественного рынка достаточно сложно.

   5. Перспективы

   Ни для кого не секрет, что ранее часть проектов недвижимости создавалась с целью получения «быстрых денег», они не имели профессиональной концепции. К тому же, рынок недвижимости был перенасыщен денежной массой.

• Кризис внес серьезные корректировки в распределении сил на рынке недвижимости, оптимизировал затраты, избавил рынок от «мнимых» девелоперов. Кризис стал неким индикатором профессионализма и открыл новые возможности удержавшимся на рынке.
• В ближайшем будущем в связи с усилением борьбы за конечного покупателя инвесторы будут более серьезно и профессионально подходить к созданию объектов недвижимости. А, значит, роль девелоперов значительно возрастет. В качестве долгосрочной перспективы специалисты называют редевелопмент части существующих объектов. Эти процессы будут вызваны ростом конкуренции и выходом на рынок новых профессиональных объектов.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

     С каждым годом,  Россия приближается по своему экономическому развитию к более развитым странам, создавая, впрочем, собственную модель экономики.  Так, к девелопингу прибегают все больше и больше инвесторов, стремящихся не просто ухватить побольше выгоды, но и создать действительно привлекательную недвижимость для будущих покупателей.

     На  сегодняшний день девелоперы имеют  конкретные представления о своем деле а управление девелоперскими проектами можно выделить в обособленную группу. С каждым днем  развития рынка недвижимости происходит и развитие самого девелопмента. Появляются новые термины, виды девелопмента, такие как сетевой девелопмент, активно развивающийся в нашей стране.

 

      Список использованной литературы

1. Колтынюк Б.А. Инвестиционное проектирование объектов социально-культурной сферы: Учебник. – СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2000. – 432 с.
2. Основы инвестиционного менеджмента: В 2-х томах. – Т.1/ И.А. Бланк. – 3-е изд., стер. – М.: Издательство «Омега-Л», 2008. – 660 с.
3. www.wikipedia.org/development
4. www.bn.ru недвижимость в интернете