Общее положение о договоре аренды

    Напротив, транспортным уставам и кодексам дана возможность определять  
особенности аренды отдельных видов транспортных средств как с  
предоставлением арендодателем услуг по управлению, технической  
эксплуатации, так и без таковых. 

    2.3.  Договора аренды  зданий и сооружений. 

    Если  предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд  
общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются  
специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды  
нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме. Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК норм о купле- 
продаже недвижимости (ст. 549-558), что представляется совершенно  
оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим  
объектов недвижимости в имущественном обороте. 
Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или  
сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

    Требования  к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в  
том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа,  
подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет  
недействительность договора. Кодекс не требует нотариального  
удостоверения договора аренды здания или сооружения. Государственной  
регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

    Как отмечалось, здания и сооружения относятся  к объектам  
недвижимости, неразрывно связанным с землей. Владение и пользование  
такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него  
определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится  
здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила,  
содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653). Указанные правила сформулированы  
применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на  
земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды  
здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой  
зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению  
(п. 2 ст. 652).

    Если  земельный участок не принадлежит  на праве собственности  
арендодателю здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть  
передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что  
подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652).

    Очевидно, что при таких обстоятельствах  к арендатору здания (сооружения)  
от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью  
земельного участка.

    Стабильности  арендных отношений и защите прав и законных интересов  
арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор  
здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью  
земельного участка, на котором находится здание (сооружение) и которая  
необходима для его использования по назначению, и в случае изменения  
собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи  
другому лицу (ст. 653). В договоре аренды здания (сооружения) значительно  
возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора  
об арендной плате (ст. 654). Достаточно сказать, что к обязательствам,  
возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть  
применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

    Как известно, в подобных ситуациях стороны  должны руководствоваться  
условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (см. ст. 614). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.  
Арендная плата, определяемая договором аренды здания (сооружения), должна включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

    Исполнение  арендодателем обязательств, вытекающих из договора  
аренды, производится путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. В таком же порядке арендованное здание (сооружение) возвращается арендатором арендодателю при прекращении договора аренды. 
 
 

    2.4. Договор аренды  предприятия. 

    Весьма  специфическими особенностями по сравнению  с общими  
положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование договора аренды предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию,  
права требования, долги, а также права на обозначения,  
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (см. ст. 132).

    В целом как имущественный комплекс предприятие признается  
недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде предприятий. Другие  
особенности правового регулирования отношений, связанных с арендой  
предприятий, вызваны тем, что сдача в аренду действующего предприятия "на ходу" предполагает передачу арендатору не только зданий, оборудования и другого имущества в овеществленной форме, но и переход к арендатору прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц. 
Напомним, что законодательство об арендных отношениях,  
действовавшее до принятия нового Гражданского кодекса Российской  
Федерации, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в  
отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия (см. ст. 16 Основ законодательства об аренде).

    В настоящее время перечень организационно-правовых форм  
коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, среди  
субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы  
государственных предприятий. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование. 
В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются  
земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в  
состав предприятия основные средства. Кроме того, в порядке,  
предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. 
Исключение составляют права арендодателя, хоть и относящиеся к  
предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Вместе с тем если в составе сдаваемого в аренду  
предприятия арендатору все же будут переданы и обязательства, которые не  
могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения  
(лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их  
неисполнение. 
По форме договор аренды предприятия должен представлять собой  
единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора аренды предприятия. В связи с тем, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию, Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким  
обязательствам (ст. 657). Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения  
этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов.  
Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не  
получившие такого уведомления, вправе требовать от арендодателя  
прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения  
причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был уведомлен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором. 
Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды  
предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных  
платежей, но и поддержание в течение всего срока действия договора этого  
предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как  
текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы,  
связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей  
по страхованию арендованного имущества (ст. 661). 
При анализе содержащихся в ГК положений, регулирующих порядок  
пользования арендатором имуществом сданного ему в аренду предприятия,  
обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора  
немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности,  
вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во  
временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора являются запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы. Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено  
договором (ст. 660).В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств  
имущества либо они произведены арендатором без учета принципов  
добросовестности и разумности (ст. 662). 
Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора  
аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил,  
установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что  
обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и  
представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на  
арендатора. 

    2. 5. Договор финансовой  аренды. 

    Важным  этапом в законодательном обеспечении  лизинговой  
деятельностью следует считать введение в действие с 1 марта 1996 г.  
Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая), в котором одним из видов договора аренды является договор финансовой аренды (лизинга). 
Так какой же договор в российском гражданском праве признается  
договором финансовой аренды (лизинга)? 
Во-первых, арендодатель специально обязуется приобрести имущество в  
собственность для последующей сдачи в пользование арендатору, т.е.  
объектом финансовой аренды служит новое имущество. Поэтому если  
арендодатель сдает в аренду бывшее в употреблении имущество, то оно не  
может быть предметом договора финансового лизинга. 
Во-вторых, арендодатель приобретает в собственность имущество,  
указанное арендатором и у определенного им продавца. В этом случае  
арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и  
продавца. Если выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем, то данное положение должно быть предусмотрено в договоре  
финансовой аренды. В-третьих, арендатор получает имущество во временное владение и пользование за плату. В-четвертых, лизинговое имущество может использоваться арендатором только в предпринимательских целях. Тем самым лизинго получателями не могут быть организации, основной деятельностью которых согласно Гражданскому кодексу не является извлечение прибыли (учреждения, общественные организации и т.п.).

    В-пятых, арендодатель должен уведомить продавца, что имущество  
приобретается для сдачи его в аренду определенному лицу. 
Предметом договора финансовой аренды (объект лизинга) могут быть  
любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской  
деятельности. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты. Кроме того, договор финансовой аренды (лизинга) обладает следующими особенностями, связанными с порядком передачи имущества арендатору, перехода к нему риска случайной гибели или случайной порчи имущества, ответственностью продавца за качество и комплектность поставляемого имущества.

    Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды (лизинга), передается продавцом непосредственно арендатору в месте его нахождения, минуя арендодателя. При этом функция арендодателя состоит в финансировании сделки.

    Арендодатель  не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом  
требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда  
ответственность за выбор продавца лежала на арендодателе. В последнем  
случае арендатор может предъявлять требования, вытекающие из договора  
купли-продажи, как арендодателю, так и продавцу - в этом случае они несут  
солидарную ответственность перед арендатором. 
В иных случаях претензии по качеству и комплектности имущества,  
срокам его поставки арендодатель направляет непосредственно продавцу  
имущества. 
Риск случайно гибели или случайной порчи арендованного имущества  
переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества,  
если иное не предусмотрено договором. 
В процессе исполнения договора лизинга арендатор имеет права и  
несет обязанности, свойственные покупателю, кроме обязанности оплатить  
имущество, т.е. арендатор наделяется правами, свойственными собственнику  
имущества (риск случайной гибели, техническое обслуживание), не являясь  
его фактическим собственником.

    Таким образом, своеобразие договора лизинга заключается в том, что  
порождаемые им обязательства представляют собой сочетание прав и  
обязанностей, типичных для арендных отношений, и некоторых прав и  
обязанностей, присущих субъектам договора купли-продажи. 
1998 год стал годом официального признания лизинга в России как  
вида предпринимательской деятельности, направленной на укрепление  
рыночных отношений. 17 сентября 1994 года принят Указ Президента  
Российской Федерации "О развитии финансового лизинга в инвестиционной  
деятельности", безусловно, цементирующий, хотя и слабый, правовой  
фундамент лизинга. Сегодня необходимый второй шаг законодательно  
закрепить налоговые и таможенные льготы и принять меры реальной  
государственной поддержки лизинговых операций. 
Было бы эффективно закрепить отдельными положениями льготы  
лизинговым компаниям и их заимодавцам, участвующим в лизинга оборудования для конверсионных программ и производимых на этом оборудовании товаров, а также в лизинге современных технологий и оборудования для глубокой переработки сельскохозяйственного и пищевого сырья. При этом желателен долгосрочный характер действия этих льгот, к примеру - не менее 5 лет. Важным фактором успеха лизингового бизнеса является выбор рациональной организационной структуры лизинговой компании и высокая профессиональная подготовка ее персонала. Лизинговый бизнес - один из  
сложнейших видов предпринимательской деятельности, в котором  
задействованы арендные отношения, элементы кредитного финансирования под залог, расчеты по долговым обязательствам и другие финансовые механизмы.  
Лизинговую компанию отличает большое количество аналитических служб,  
сильное маркетинговое и юридическое обеспечение. Существенно постоянное взаимодействие с банковскими учреждениями, страховыми компаниями и региональными властными структурами. Безусловно, позитивным станет участие в учреждении лизинговой компании крупного промышленного комплекса.