Общее положение о договоре аренды

    Иски  арендаторов об изменении или  расторжении договора аренды в практике судов и арбитражных судов  явление не частое. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы.

    При рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров.

    Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного  способа расторжения договора. Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

    Второй  способ расторжения договора состоит  в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

    Предусмотрены два случая, когда допускается  изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в  судебном порядке.

    Во-первых, когда стороной нарушены условия  договора и эти действия могут  быть квалифицированны как существенное нарушение, т. е. те которые влекут для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что в был праве рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием служит существенное нарушение договора.

    Во-вторых, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК (помимо тех, что установлены самой ст. 619 ГК. А также существенных нарушений договора аренды).

    При применении второго способа расторжения  или изменения договора аренды ключевое значение приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.

    Третий  способ расторжения или изменения  договора заключается в том, что  одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжения или изменения договора.

    Односторонний отказ от договора (от исполнения договора) возможен только в тех случаях, когда это допускается законом или соглашением сторон. Например, после истечения срока договора аренды он считается возобновленным на неопределенный срок. И каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора. предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца (ст. 621 ГК).

    При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон должны применяться порядок  заключения, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила  о форме соглашения об изменении  и расторжении договора заключается в том, что она должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК).

    При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд при условии  соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

    При расторжении (изменении) договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон от договора (от исполнения договора) требование к порядку расторжения или  изменения договора в этом случае сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента. Указанное требование признается соблюденным, если оно доведено посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной связи, позволяющей установить, что документ исходит от стороны, отказавшейся от договора или его исполнения. С момента получения такого уведомления другой стороной договор считается расторгнутым.

    Положения о способах, основаниях и порядке  расторжении (изменении) договора в  равной степени относятся к договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды. 

2. Виды договоров.

    2.1.Договор  проката. 

    Прокат  является отдельным видом аренды. По договору проката  
арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве  
постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить  
арендатору движимое имущество за плату во временное владение и  
пользование.  
 Договору проката присущи некоторые характерные признаки,  
позволяющие выделить его в отдельный вид договора аренды. 
В качестве арендодателей по договору проката могут выступать не  
любые коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют  
сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской  
деятельности, то есть речь идет о коммерческих организациях,  
профессионально занимающихся прокатом имущества. 
Имущество, предоставленное по договору проката, должно  
использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено  
договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендаторами по договору проката в основном являются граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендаторами могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность использования полученного в прокат имущества для извлечения прибыли.

    Договор проката относится к категории  публичных договоров (п. 3 ст.  
626). Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли  
арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое  
имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении  
договора проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении  
заключения договора. Условия договора проката, в том числе об арендной  
плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов, кроме тех случаев, когда законами и иными правовыми актами допускается  
предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. Потенциальные арендаторы вправе передать на рассмотрение суда споры как о понуждении арендодателя к заключению договора проката, так и о разногласиях по отдельным условиям договора. 
Договор проката выделяет из общих положений о договоре аренды  
имущества (ст. 606) та черта, что он ни при каких условиях не может  
носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном  
порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год  
(п. 1 ст. 627).

    К обязательствам, возникшим из договора проката, не подлежат  
применению предусмотренные общими положениями об аренде (ст. 621) правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о  
преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. 
Договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в  
любое время при условии письменного предупреждения арендодателя о своем намерении отказаться от договора не менее чем за десять дней. Учитывая публичный характер договора проката, Кодекс возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности, арендодатель, заключивший договор проката, должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования. 
Арендодатель обязан устранить обнаруженные арендатором недостатки в  
сданном в аренду имуществе не позже чем в 10-дневный срок со дня  
получения заявления арендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии. Правда, если арендодателю удастся доказать, что недостатки в арендованном имуществе возникли в результате нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендодатель вправе потребовать возмещения арендатором стоимости ремонта и транспортировки имущества. На арендодателя также возложена обязанность осуществлять ремонт имущества (п. 1 ст. 631). Что касается обязанностей арендатора по договору проката, то они сводятся к своевременному перечислению арендодателю арендной платы и соблюдению правил пользования арендованным имуществом. Арендные платежи определяются в договоре проката в твердой сумме и вносятся арендатором периодически или единовременно. Как отмечалось, арендатор вправе отказаться от договора проката и  
досрочно возвратить арендованное имущество. В этом случае арендодатель  
должен возвратить ему часть арендной платы, исчисляемую со дня,  
следующего за днем возврата имущества арендатором. 
В связи с тем, что полученное по договору проката имущество может  
использоваться арендатором лишь для потребительских целей, Кодекс  
запрещает арендатору сдавать это имущество в субаренду, передавать свои  
права и обязанности по договору проката другим лицам, предоставлять  
арендованное имущество в безвозмездное пользование, вносить арендные  
права в качестве залога или вклада в уставный (складочный) капитал  
хозяйственного общества (товарищества) либо паевого взноса в  
производственные кооперативы (п. 2 ст. 631).

    2.2. Договор аренды  транспортных средств. 

    Договор аренды (срахтования на время) транспортного  средства  
гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату  
предоставляется транспортное средство во временное владение и  
пользование. 
В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора  
аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с  
экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа). Сначала отметим  
особенности правового регулирования аренды транспортных средств,  
являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

    Учитывая  специфику предмета договора, а именно: предоставление в  
аренду транспортного средства, законодатель исключил возможность  
применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора  аренды на новый срок (см. ст. 621). Как следствие этого, арендатор  
транспортного средства, в отличие от арендатора по обычному договору  
аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и  
обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства,  
заключенному арендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором.

    Договор аренды транспортного средства не подлежит государственной  
регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это  
принципиальный момент, поскольку, как известно, определенные транспортные средства - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты - отнесены Кодексом к недвижимым вещам (ст. 130).

      По общему правилу сделки с  недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, требуют государственной регистрации (см. ст. 164, 609 ГК). 
Обязанностью арендатора в течение всего срока действия договора  
аренды транспортного средства является поддержание сданного в аренду  
транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта. По общему же правилу обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616). 
Арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия  
арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если  
иное не предусмотрено договором. Применительно же к договорам аренды  
иного имущества действует противоположное правило, согласно которому  
арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с  
согласия арендодателя (п. 2 ст. 615).

    Кроме того, арендатор в рамках осуществления  коммерческой  
эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия  
арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры  
перевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре  
целям использования транспортного средства либо назначению этого  
транспортного средства.

    Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух  
разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда  
транспортного средства с экипажем и без экипажа), то все они  
предопределены тем, что в одном случае обязанности по управлению и  
технической эксплуатации транспортного средства лежат на арендодателе, а  
в другом случае - их несет арендатор транспортного средства. 
По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель  
помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды  
транспортного средства, оказывает арендатору услуги по управлению и  
технической эксплуатации транспортного средства, которые должны  
обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию (ст. 635). Члены  
экипажа являются работниками арендодателя и подчиняются его  
распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации  
транспортного средства. Задача арендодателя - обеспечить такой состав  
экипажа транспортного средства и уровень его квалификации, которые  
соответствовали бы условиям договора, обязательным для сторон правилам, а также требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. На арендодателе остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг. 
Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа  
арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку  
управление арендованным транспортным средством и его техническую  
эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор (ст. 645). 
По-разному применительно к двум разновидностям договора аренды  
транспортного средства решаются вопросы, касающиеся оплаты расходов,  
связанных с эксплуатацией транспортного средства. Лицо, арендующее  
транспортное средство без экипажа, несет все расходы по содержанию  
арендованного транспортного средства, включая его страхование, а также  
расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646). 
В случае, когда транспортное средство передается в аренду с  
экипажем, часть расходов на его эксплуатацию лежит на арендодателе, в том  
числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за  
ущерб, который может быть причинен им, или в связи с его эксплуатацией,  
если такое страхование в силу закона или договора является обязательным  
(ст. 637). Что касается арендатора, то он несет только те расходы,  
которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного  
средства, включая оплату сборов, а также топлива и других расходуемых в  
процессе такой эксплуатации материалов. 
Принципиальные различия в правовом регулировании договоров аренды  
транспортного средства соответственно с экипажем и без экипажа находятся  
в сфере правоотношений, связанных с ответственностью за вред, причиненный арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием третьим лицам. При аренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора (ст. 640). Если по договору аренды арендатору передается транспортное средство  
без экипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим  
транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудованием, несет арендатор (ст. 648).В Кодексе не преследовалась цель исчерпывающего регулирования обязательств, возникающих из договора аренды транспортного средства.