Договор оренды

      До  істотних умов договору належить орендна плата, що є фіксованим платежем, який орендар вносить орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Розмір орендної плати визначається з урахуванням вартості орендованого майна, але не більше 5 відсотків його вартості. Оцінка вартості майна проводиться за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України.

      Методика  розрахунку, граничні розміри та порядок  використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів України  і Фондом державного майна України. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі. Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Проте залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря оренда плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або у грошово-натуральній формі. Орендар зобов"язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному розмірі. Порядок зміни розмірів орендної плати може бути змінений відповідно до правил, передьачених Законом про оренду.

      Строк договору визначається за погодженням  сторін, тобто він може бути укладений на будь-який строк; укладення договору оренди без зазначення строку не допускається. При відсутності заяви від однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Орендар має переважне право на продовження строку дії договору.

      Орендар зобов"язаний зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його пошкодженню, псуванню. На орендаря може бути покладений обов"язок використовувати об"єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, організації, майно яких передано в оренду.

      Законом про оренду передача цілісних майнових комплексів у суборенду не допускається.

      Здане в оренду майно, як уже зазначалось, не стає власністю орендаря. Але продукція і доходи (прибуток), одержані орендарем у результаті використання орендованого майна, є його власністю. Амортизаційні відрахування залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди. Визначення власника того чи іншого майна має принципове значення, бо ризик випадкової загибелі чи пошкодження майна несе його власник, якщо інше не встановлене в законі або договорі.

      Відповідно  до Закону про оренду орендареві забезпечується захист його прав на майно, одержане ним  за договором оренди, нарівні із захистом, установленим цивільним законодавством щодо права власності. Він може вимагати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, заподіяної майну всіма особами, включаючи орендодавця. Орендар може захистити свої права шляхом подання віндикаційного і негаторного позрву, а також позову про відшкодування збитків (шкоди). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5 ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ 
 

      Цивільним кодексом встановлено загальне правило, за яким у разі переходу права власності у здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника (ст. 268). Стосовно державного майна Законом України "Про оренду державного майна" встановлено, що рішення державного органу про приватизацію об"єкта оренди є підставою припинення договору оренди. Доцільність такого правила не викликає сумніву, бо оренда майна не може бути перешкодою приватизації державної власності. Проте, як здається, це правило має лише стосуватися договору оренди без права викупу орендованого майна, бо оренда майна з правом майбутнього викупу є одним із способів приватизації державного майна. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов"язаний повернути об"єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. З припиненням договору у сторін виникають певні права і обов"язки щодо поліпшень орендованого майна. На орендодавця покладається обов"язок компенсувати затрати орендаря на відповідні поліпшення, якщо він здійснив їх за згодою орендодавця і за рахунок своїх коштів, звичайно, якщо інше не визначено у договорі оренди. Якщо орендар здійснив поліпшення без відома орендодавця, орендодавець може, але не зобов"язаний, компенсувати проведені орендарем затрати. У разі відмови орендодавця від такої компенсації орендар має право привласнити ті поліпшення, які можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень, які зроблені орендарем без згоди орендодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

      Законом про оренду не визначаються конкретні  розміри і форми майнової відповідальності за невиконання обов"язків за договором, а лише констатується, що сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України за договором. Це дає підстави стверджувати, що відповідальність за порушення умов договору, невиконання або неналежне виконання сторонами обов"язків може бути не тільки у формі відшкодування заподіяних збитків (шкоди), а й у формі уплати неустойки, передбаченої законом і обумовленої в договорі.

      Спори за договором оренди розглядаються  судом, арбітражним судом відповідно до їх компетенції. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

6 ФОРМИ ЗДІЙСНЕННЯ  ОРЕНДАРЕМ ПІДПРИЄМНИЦЬКОЇ  ДІЯЛЬНОСТІ 
 

      Законом про оренду передбачається, що орендарі мають право на вибір організаційно-правових форм здійснення підприємнциької діяльності. Вони можуть створювати відповідні господарські товариства, затвердивши їхній статут і призначивиши (обравши) керівника. Статут створеного орендарем підприємства не може суперечити договору оренди. Отже, йдеться про виникнення певних юридичних осіб, правовий статус яких визначається в основному договором оренди. Порядок створення і діяльність таких юридичних осіб регулюється відповідними законодавчими актами України, наприклад: Законом України "Про підприємства в Україні", Законом України "Про господарські товариства" (1991р.).

      Законом України про оренду визначається, що в разі, коли об"ктом оренди є  цілісні майнові комплекси державних підприємств, стуктурні підрозділи цих підприємств, то їхня діяльність як державних припиняється з моменту реєстрації статуту створеного орендарем підприємства. З цього моменту припиняються і розриваються трудові договори (контракти) з працівниками цього підприємства, структурного підрозділу.

      Створене  орендарем підприємство стає правонаступником прав і обов"язків держаного  підприємства відповідно до договору оренди. Якщо об"єктом оренди є  цілісний майновий комплекс структурного підрозділу, створене орендарем підприємство стає правонаступником прав і обов"язків державного підприємства, організації, пов"язаних з діяльністю цього структурного підрозділу.

      Як  зазначено в Законі про оренду, орендар у разі банкрутства створеного ним орендного підприємства відповідає по боргах підприємства майном, яке належить йому на праві власності відповідно до законодавства України. Не може бути звернене стягнення на майно, яке передано в оренду, бо передача майна в оренду не припиняє права власності орендодавця на це майно.

      Порядок найму працівників на створене орендарем  підприємство визначається його статутом.

      Працівникам державних підприємств, структурних  підрозділів, що припинили свою діяльність внаслідок створення орендарем  підприємств і з якими не укладено трудові договори, забезпечуються соціально-правові гарантії, передбачені законодавством України. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВИСНОВКИ 
 

      Інститут  оренди в цивільному праві відкриває  велику кількість можливостей для  споживача та вигодонабувача. По-перше  оренда у всіх своїх формах дозволяє користуватися тим чи іншим дорогим майном часто недоступним для купівлі. Це дозволяє інтенсивно розвивати економіку держави. По-друге оренда у всіх своїх формах і проявах дозволяє наймодавцеві отримувати плату, яку можна кваліфікувати, як прибуток. Це забезпечує ефективне використання ресурсів, якими власник скористатися не спроможний.

      Все вищесказане навіває на думку  про особливо важливу роль законодавства  в регулюванні орендних відносин. Як бачимо Цивільний Кодекс 2004 у  досить повному обсязі охопив оренду та всі її види. Для України, як країни, що стоїть на шляху розвитку, на шляху вступу до ЄС інститут оренди займає далеко не останнє місце, що не потребує доказів.

      Отже  закріпимо найважливіші моменти  роботи:

• оренда - строкове і платне передання майна в користування (не власність) засноване на договорі;
• сторони в оренді: наймодавець і наймач, які наділені правами та обов’язками щодо оренди, треті особи;
• до видів оренди зараховуються: оренда земельної ділянки, лізинг, прокат, оренда будівлі або іншої капітальної споруди, оренда транспортних засобів.

СПИСОК  ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ 
 

1. Науково-практичний коментар до Цивільного Кодексу України 2004
2. Щербіна В.С. Господарське право України: Навч. посібник. – 3-є вид., перероб. і доп. – К.: Юрінком Інтер, 2002.- 392с.
3. Маслов С. О некоторых особенностях лизинговых операций//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№38(297). - с.44-47.
4. Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 зі змінами від 14.03.1995.
5. Цивільний кодекс України 2004