Договор оренды

ЗМІСТ 

      Вступ                                                                                                            

      1. Поняття договору оренди. 

      2. Сторони і об"єкт договору. 

      3. Порядок укладення договору. 

      4. Зміст договору оренди. Права  і обов"язки сторін. 

      5. Припинення договору. 

      6. Форми здійснення орендарем підприємницької  діяльності. 

      Висновки 

      Список  використаних джерел 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВСТУП 
 

      Процеси демократизації в області економіки  торкнулися орендних відносин одними з перших. Договір про оренду, регульований Цивільним Кодексом України, відноситься до традиційних договорів цивільного права і завжди займав вагоме місце у законі, в тому числі в кодифікованих актах.

      Останніми роками практика показала, що законодавство  має багато прогалин щодо орендних відносин. Перш за все йдеться про вузьке коло об’єктів оренди. Багато об’єктів, які були виключені з цивільного обороту і не могли бути предметом оренди, необхідно було включити в цю сферу. До них безпосередньо відносяться підприємства, господарчо-виробничі комплекси, земельні ділянки та ін. Крім того виникла потреба в розширені прав учасників відносин, надання їм більшої свободи як у виборі партнерів, так і в узгодженні умов оренди, зняття непотрібних обмежень. Норми Цивільного Кодексу 1963 р. В значній мірі не відповідали новій обстановці і потребували зміни.

      У 1989 р. Були прийняті Основи законодавства  СРСР та союзних республік, до яких входила Україна. Цей акт можна  вважати кроком до виведення цивільно-правових відносин з-під жорстокого державного контролю. У 1991 р. Були прийняті загальні принципи та підходи в регулюванні договору про оренду в СРСР та республіках.

      Глава 58 ЦК під назвою Найм (оренда) містить  найголовніші положення про оренду, її види, права та обов’язки сторін в договорі оренди. Слід підкреслити, що нове законодавство про оренду відображає нові цивільні правовідносини, що склалися в державі. 
 
 

1 ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ  ОРЕНДИ 
 

      Оренда - це один із видів майнового найму. Відносини оренди регулюються спеціальним  нормативним актом - Законом України "Про оренду державного майна" (1995р.). Крім того, деякі питання оренди регулюються Законом України "Про приватизацію майна державних підприємств) (1992р.), Законом України "Про підприємства в Украні" (1991р.), Законом України "Про підприємство"(1991р.), Земельним кодексом України (1992р.) та іншими законодавчими актами, постановами та декретами Кабінету Міністрів України, рішенням Фонду державного майна України.

      Закон про оренду регулює організаційні  відносини, пов"язані з передачею  в оренду майна державних підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна. Оренда майна інших форм власності регулюється положенням Закону про оренду, якщо інше не передбачено законодавством України та договором оренди.

      Відповідно  до Закону про оренду об"єктами оренди можуть бути цілісні майнові комплекси  підприємств або їхніх структурних  підрозділів (філіалів, цехів, дільниць), окреме індивідуально визначене  майно, наприклад: окремі будинки, споруди, устаткування, транспортні засоби, інвентар, інструменти, інші матеріальні цінності.

      Законодавством  встановлюються види цілісних майнових комплексів підприємств, які за характером своєї діяльності не можуть бути об"єктами оренди. Наприклад, діяльність по виготовленню і реалізації наркотичних засобів, військової зброї та боєприпасів до неї, а також холодної зброї. Не можуть бути об"єктом оренди транспортні підприємства, які здійснюють внутрішні та міжнародні перевезення пасажирів та вантажів, підприємств, діяльність яких пов"язана з видобутком дорогоцінних металів та дорогоцінних каменів, виготовлення та реалізація виробів з їх використанням та інша діяльність. Декретом Кабінету Міністрів України від 31 грудня 1992р. затверджений Перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається. До них належать радіотелевізійні передавальні центри та об"єкти, що становлять загальнодержавну систему зв"язку, а також об"єкти, що забезпечують зв"язком органи законодавчої та виконавчої влади, магістральні лінії електропередачі, магістральні трубопроводи та інші об"єкти.

      Здача майна в оренду не спричиняє передачу права власності на це майно. Воно надається іншим особам у тимчасове і платне користування. Документом, який регламентує відносини оренди, є договір оренди. Він укладається в письмовій формі на засадах добровільності і рівноправності сторін. Отже, за договором оренди одна сторона (орендодавець) зобов"язується надати другій стороні (орендареві) відповідне майно у строкове платне володіння і користування для здійснення підприємницької та іншої діяльності. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 СТОРОНИ І ОБ'ЄКТИ ДОГОВОРУ 
 

      Залежно від виду об"кта оренди орендодавцями виступають:

      - Фонд державного майна уккраїни - щодо цілісних майнових комплексів  підприємств, їхніх структурних  підрозділів, що є загальнодержавною  власністю;

      - органи уповноважені Верховною  Радою Автономної Республіки  Крим та місцевими радами народних депутатів управляти майном, яке перебуває відповідно у їх власності;

      - державні підприємства - щодо цілісних  майнових комплексів, їхніх структурних  підрозділів (філій, цехів, дільниць). Ці державні підприємства можуть  виступати орендодавцями з дозволу органів, у підпорядкуванні яких вони знаходяться;

      - державні підприємства - щодо окремого  індивідуально визначеного майна  відповідно до законодавчих актів  України та своїх статусів.

      У випадку передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також нежилих приміщень орендодавець повиненн отримати на те згоду органу, уповноваженого управляти відповідним державним майном, та погодити з ним істотні умови договору оренди.

      Ініціатива  в укладенні договору може виходити від членів трудового колективу або їхніх структурних підрозділів, фізичних та юридичних осібю Проте, якщо об"єктом оренди є цілісні майнові комплекси державних підприємств, то пріорітет надається трудовим колективам цих підприємств. У такому випадку орендодавець зобов"язаний у триденний строк повідомити про здачу в оренду відповідних цілісних майнових комплексів.

      Трудовий  колектив може стати орендарем за таких умов. По-перше, якщо за рішення  трудового колективу про оренду майна державного підприємства проголосувало більше половини його членів. По-друге, члени трудового колективу, які бажають стати орендарями, створюють господарське товариство, яке має набути статус юридичної особи. Для цього засновниками господарського товариства приймається статут, у якомузазначаються: найменування цього господарського товариства, його місцезнаходження, цілі діяльності, порядок вступу і виходу з нього, права та обов"язки членів господарського товаритсва, його органи управління, порядок розподілу доходу, умови припинення діяльності господарського товариства. Статус підлягає державній реєстрації, з дня якої господарське товариство набуває прав юридичної особи.

      До  реєстрації статуту господарського товариства кожен член трудового  колективу державного підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається воренду, має право вступити в зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви. Створене трудовим колективом господарське товариство має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того державного підприємства, де воно утворене. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 ПОРЯДОК УКЛАДАННЯ  ДОГОВОРУ 
 

      Фізичні і юридичні особи, які бажають  укласти договір оренди, направляють  відповідному орендодавцю заяву, проект договору ореди, а також інші документи згідно переліку, який визначається Фондом державного майна України.

      Порядок і строки укладання договору оренди залежить від об"єкту оренди, а  також від особи заявника. В  разі подачі заяви про оренду цілісних майнових комплексів орендодавець в п"ятиденний строк після дати реєстрації заяви направляє копії проекту договору та інших документів в орган, уповноважений управляти державним майном.

      Крім  цього, копії зазначених документів у деяких випадках надсилаються в органи Антимонопольного комітету України. Це у випадках, коли підприємство, його структурний підрозділ, до яких подана заява про оренду цілісних майнових комплексів, а так само ініціатор укладення договору оренди займають монопольне становище на ринку; коли внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців зможуть зайняти монопольне становище на ринку; коли сумарна вартість активів або сумарний об"єм реалізованих товарів (робіт, послуг), належних об"єкту, перевищують показники, визначені законодавством.

      Орган, уповноважений управляти відповідним  державним майном, орган Антимонопольного комітету України розглядають копії  документів, поданих орендодавцем, і протягом 15 днів направляють йому висновок про можливість оренди і  умови договору оренди. Якщо орендодавець в установлений строк не одержить зазначених висновків, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.

      Орендодавець  протягом 5 днів після сплину строку погодження умов договору оренди зазначеними  органами дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це замовника, а стосовно оренди цілісних майнових комплексів - також орган, уповноважений управляти відповідним державним майном і орган Антимонопольного комітету України.

      В разі, коли заява про оренду майна не вимагає погодження з відповідними органами, наприклад, стосовно оренди нерухомого чи іншого окремого індивідуально визначеного майна, орендодавець протягом 15 днів дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це лише заявника.

      Пріорітет в укладенні договору оренди цілісного  майнового комплексу надається  господарському товариству, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу.

      За  умови відсутності господарського товаритсва, договір оренди укладається з іншими фізичними та юридичними особами впродовж двадцяти днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс.

      В передачі в оренду об"єктів може бути відмовлено, якщо було прийнято рішення  про приватизацію об"єктів, якщо об"єкт включений в перелік підприємств, що потребують іноземних інвестицій, коли орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на укладення договору оренди або орган уповноважений управляти майном не дає згоди на виділ структурного підрозділу підприємства та інші підстави.

      У разі відмови від укладення договору, а також неодержання відповіді  в установлений строк господарське товариство, заітересовані фізичні  та юридичні особи мають право  звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду. 
 

4 ЗМІСТ ДОГОВОРУ  ОРЕНДИ. ПРАВА І  ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН 
 

      Зміст договору оренди визначається сукупністю його умов. Закон про оренду встановлює, що у договорі оренди мають бути визначені об"єкт оренди (склад  і вартість майна), строк, на який укладається договір оренди, орендна плата, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та порядок його повернення. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути і інші умови. Умови договору оренди зберігають свою силу і у випадках, коли після його укладення законодавством будуть встановлені правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендаря не є підставою для зміни умов договору чи розірвання його.

      Договір оренди є консесуальним договором, бо він вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору, а передача об"єкта оренди орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.