3. Наконец, установленная в договоре  арендная плата за пользование  зданием или сооружением включает  и плату за пользование земельным  участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

     В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или другого показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого  арендатору здания или сооружения  в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) может содержаться и в самом договоре. 
 
 

     Договор аренды предприятий 

      По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п.1 ст. 656 ГК РФ).

    Договор аренды предприятий выделен в  самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что требует специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

    Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому  арендатору предприятия предоставлено  право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК РФ).

    Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

      Обязанности арендатора по содержанию  предприятия и оплате расходов  на его эксплуатацию определены в ст. 661 ГК РФ. Они заключаются в том, что арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

    Также на арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

      Договор аренды предприятия заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного  сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

    Договор аренды предприятия подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

    Несоблюдение  формы договора аренды предприятия  влечет его недействительность.

    Передача  предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

    Подготовка  предприятия к передаче, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и  осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК РФ).

    Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений  арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие  улучшения, если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия.

    Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ).

    При прекращении договора аренды предприятия  арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Заключение

     Подводя итог проведенному изучению и анализу  действующего гражданского законодательства в области гражданского права, хотелось бы отметить, что в рамках данной работы была осуществлена попытка комплексного рассмотрения институтов гражданского права, которые сами по себе могли бы стать отдельным предметом серьезного научного исследования. Думается, что цивилистика должное внимание должна уделять проблемам конкретного правоприменения, а оно, как правило, связано с одновременным регулирующим воздействием неопределенного числа правовых норм. Это в свою очередь требует от действующего законодательства единообразия, которое обеспечивают правовые, прежде всего конституционные, принципы. Представляется, что Гражданский Кодекс РФ является примером пусть не идеальной (как и любого нормативного акта переходного периода), но в большей своей части научно-обоснованной и практически ценной систематизации гражданско-правовых норм. Основанное на конституционных принципах и цивилистической теории вещных прав принципиально новое логическое построение права собственности, как одной из пяти ключевых подотраслей гражданского права, внесло стройность и ясность и в другие институты гражданского права. При условии диспозитивного характера норм гражданского права это способствует быстрому решению порожденных практикой гражданского оборота трудностей. Хотелось бы надеяться, что в данной работе удалось отразить все отмеченные правовые явления. 

Список  литературы:

1. Гражданское право Т. II : Учебник/ Под ред. Е.А.Суханова. М., 1999 .

2. Гражданское право. Ч. 2 : Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. 2-е изд. М., 2000.

3. Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред. О.Н.Садикова. М., 1997

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации.