Договор аренды недвижимости

Содержание :

1. Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2. Договор аренды зданий и сооружений  . . . . . . . . . 5
3. Договор аренды предприятия . . . . . . . . . . . . . . . . .10
4. Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
5. Список литературы  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14

     Задачей данной работы на пути к достижению ее цели ставится поиск возможных вариантов решения актуальных проблем в данной области благодаря комплексному совершенствованию норм. Практика свидетельствует, что теоретически являясь лишь элементами объекта недвижимого имущества (участка земли и всего, что с ним прочно связано), жилые и нежилые помещения (квартиры, комнаты, офисы, складские помещения и т.д.) вводятся в оборот как самостоятельные объекты прав. По этой причине как следствие сложилась некоторая, хотя и не обобщенная практика судов и арбитражных судов, где спорным имуществом является не недвижимость, как официально признанный объект имущественных прав (в том числе вещных), а ее части - жилые и нежилые помещения. Таким образом, на пути к достижению целей данной работы отчетливо видится еще одна задача, которая состоит в выявлении закономерностей основных проблем применения норм гражданского законодательства при регулировании деятельности некоммерческих организаций на примере значимости вещных прав данных субъектов гражданского права на объекты недвижимости или их части для имущественного обособления некоммерческих организаций как юридических лиц.

     Надо  сказать, что в правовой литературе уже появились некоторые исследовательские  работы, касающиеся правового положения  юридических лиц.

    К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты обладают повышенной стоимостью. Аналогичным образом, то есть необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота, обусловлено отнесение к недвижимости объектов,  

которые не только способны к пространственному  перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого (абз.2 ч.1 ст.130 ГК РФ). Кроме этого, Гражданский Кодекс РФ допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     В своей работе я раскрыла два договора аренды недвижимости – 1) договор аренды зданий и сооружений; 2) договор аре6нды предприятий.

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставлять арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение или пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

       Ст.609 ГК РФ. Договор аренды недвижимости, даже если одна из сторон является юридическим лицом, независимо от  срока, должен быть заключен в письменной форме.

    Договор предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договора аренды между собой как в письменной, так и в устной форме. Для аренды зданий, сооружений (ст.651 ГК РФ); предприятий (ст. 658 ГК РФ) – письменная форма договора является обязательной, независимо от срока их действия.

    Договора  аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Порядок осуществления регистрации определен ЗАКОНОМ О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ.

    Договора, предусматривающие возможность  последующего выкупа имущества арендодателем, должны заключаться в форме установленной  для договора купли-продажи такого имущества. Например: для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с последующей государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК РФ). Дополнительные  

требования  предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 559 ГК РФ).

    Ст. 610 ГК РФ. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок, определенный в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

      При заключении договора на  неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону – при аренде недвижимого имущества – за три месяца.  

Договор аренды зданий и сооружений

     По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст. 650 ГК РФ).

     Данный  договор выделен в самостоятельный  вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий(сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием  или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком. Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные  земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

     Сложнее обстоит дело с частями здания  (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут занимать обособленного участка. К их числу  
 

относятся, например, нежилые помещения в  многоэтажных зданиях, расположенные  на одном из этажей.

     Нежилые помещения имеют больше общего со зданиями и сооружениями, а не с  иными объектами аренды. Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений, было бы логично распространить и на  нежилые помещения. В особенности это касается правил о государственной регистрации договора аренды здания.

       Нежилое помещение – менее  значимый объект, чем здание, однако оно подвержено  большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606 ГК РФ. 

     Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

     Договор аренды здания и сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации.. А поскольку исключения не могут толковаться расширенно, п. 2 ст. 651 ГК не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например, предприятий.    

     К числу существенных условий  договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключённым (п.1 ст. 654 ГК). При этом  

правила определения цены, предусмотренные  п.3 ст. 424 ГК, не применяются.

     Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

     1.Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая  занята этой недвижимостью и необходима для её использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения. Вовсе же исключить передачу земельного участка арендодатору, по-видимому, можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.

     Если  арендодатель является собственником  земельного участка, на котором находится  сдаваемое в аренду здание или  сооружение, арендатору предоставляется  право пользования соответствующей  частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК РФ). В настоящее время никаких «иных» прав на земельный участок, кроме тех, которые происходят из договора аренды, частные лица получить не могут. Это связано с серьезными ограничениями права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, которые предусмотрены ЗК РФ. 

     Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в  отношении той части земельного участка, которая занята зданием  или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на

земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования.

     Аренда  здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем  арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п.3 ст. 652 ГК РФ). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником или когда условия пользования участком изменяются.

     Например, договор аренды земельного участка  с собственником может запрещать передачу участка или прав на него в любой форме третьим лицам. Что касается изменений условий пользования, то под ними следует понимать такое их ухудшение, которое  в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или сооружения или строения на земельный участок, например, использование не по назначению. При наличии препятствий к заключению договора аренды здания (сооружения) он не может быть заключен,  а если он все-таки заключен, то должен считается ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ.

     2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). 

     Если  иное не предусмотрено законом или  договором аренды, обязательство  арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным  после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти

одновременно  два условия – фактическую  передачу и подписание передаточного  акта.

     Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ).