Методы оценки земли

Также как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки  первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого  метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.

В другом варианте вначале рассчитывается стоимость  земли по каждому из имеющихся  аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости  земельного участка.  

Так для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий:

-подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж;

-оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;

-расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;

-корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;

-расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.

Пример  расчета рыночной стоимости земли  методом выделения Условия задачи. Требуется определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости определена методом сравнения продаж. Она составляет $100 тыс. Также рассчитана полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства). Она составляет $80 тыс. Общий износ определен в размере 50%. Требуется определить стоимость земельного участка под зданием.

Решение:

Стоимость земли = $100 тыс. — ($80 тыс. × 0,5) = $60 тыс.

Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о  сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и  сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

-подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;

-расчет остаточной стоимости существующих или полной восстановительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом   юридических,   градостроительных,   функциональных   и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;

-расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;

-расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на строения, как произведения их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;

-расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Вид использования  земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.

Оценка  общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах  при сдаче в аренду строений и  помещений.

Основными статьями отчета о доходах являются:

-потенциальный валовой доход;

-действительный валовой доход;

-операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;

-чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).

Чистый  доход от эксплуатации представляет собой разность действительного  валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.

Потенциальный валовой доход представляет собой  доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Действительный  валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные — не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные — зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.

Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов  строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.

Управленческие  расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

При расчете  чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные  отчисления по недвижимости и расходы  по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.

Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.

Величина  ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов.

Расчеты могут выполняться в текущих (без  учета инфляции) или прогнозных (с  учетом инфляции) ценах в зависимости  от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в  текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции).

В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка — норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконтирования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного  субъекта РФ.

Пример  оценки рыночной стоимости земли  методом остатка

Пример 1

Условия задачи. Стоимость улучшений с  учетом износа (полная восстановительная  стоимость минус износ) — $1228138. Общий  чистый операционный доход от объекта  недвижимости — $725760.

Требуется определить стоимость земли

Решение:

1. Определение  величины коэффициента капитализации  для улучшений

Для целей  оценки настоящих улучшений земельного участка величина коэффициента капитализации  определена как метод рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.

Как видно  из приведенных данных коэффициент  капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена  математическая обработка исходной информации путем расчета средне-квадратического  отклонения. Значение среднеквадратичного  отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение  метода исходит из того, что застройка  любого участка происходит в два  этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

-анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

-составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

-прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

-расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

-оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.  

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником  доходов может быть сдача в  аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Оценка  доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости  продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

При расчете  стоимости земли данным методом  возможно применение различных математических моделей моделирования потока доходов  и расходов, выбор которых зависит  от целей оценки, вида доходов и  расходов, имеющейся информации.

Одним из вариантов применения метода предполагаемого  использования для оценки земли (свободного земельного участка) является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа  считается наиболее эффективным  видом использования земли.

Метод предполагаемого использования  также может использоваться для  оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход  от приобретения земельного участка  соответствует норме интереса, установленной  инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.

Этот  метод также применяется для  определения ценности территории при  осуществлении различных вариантов  ее освоения с точки зрения обеспечения  общественных интересов и сохранения природ-

ной среды  и является одним из основных при  определении эффективности проектов, направленных на сохранение природных  ресурсов и окружающей среды.

Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли целесообразно  проводить в случаях, когда данных о продажах незастроенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов.

Пример 1.

Требуется оценить стоимость земельного участка  общей площадью 4000 м2 расположенного в хорошем месте.. На участке планируется строительство многоквартирного дома. Считается, что такое использование земельного участка соответствует его наиболее эффективному использованию.

Дом рассчитан  на 100 квартир стоимостью по $100 тыс. при площади квартиры 100 м2. Предполагается, что стоимость продажи квартир покроет все издержки инвестора. Строительство будет осуществляться за счет собственных средств в течение 6 месяцев. Инвестиции в строительство составят $200 на м2 / м2 × 100 квартир × 100 м2 = = $2000000 или $2000 тыс. Распределение затрат по месяцам будет происходить следующим образом — в первый месяц половина инвестируемой суммы. Остальные — равными долями по оставшимся месяцам проекта. Кроме того, обычно при реализации подобных проектов местными властями налагаются обременения на инвестора, связанные с созданием элементов инженерной инфраструктуры или объектов социального назначения. В данном случае предполагается, что стоимость таких обременений составит $100 тыс. На время строительства земельный участок оформляется в аренду. Арендные платежи за землю рассчитываются исходя из ставки платы, установленной местными органами власти в размере $6 за м2. Они составляют $24 тыс. в год или $2 тыс. в месяц за весь земельный участок.

Продажа квартир осуществляется на стадии строительства, начиная с третьего месяца по цене $80 тыс. за квартиру и далее в течение последующих 6 месяцев после окончания строительства по цене $100 тыс. за квартиру. Предполагается, что на стадии строительства по сниженным ценам будет продано 40 квартир, а после окончания строительства — оставшиеся 60 квартир будут проданы по 100 тыс. за квартиру.

Ставка  дисконтирования выбирается равной 10% (условно для данного примера).

Исходя  из этих условий рассчитывается стоимость  земельного участка. 

Одним из перспективных алгоритмов применения метода предполагаемого использования для России в современных условиях является определение рыночной стоимости земли методом последовательных приближений. Метод представляет собой расчетную модель, построенную на предположении равенства цены, определенной по затратам на создание объекта, и цены по доходам, которые он может генерировать. Метод заключается в уточнении искомой стоимости земли путем проведения итерационных расчетов по формуле, описывающей равенство цен покупки и продажи объектов недвижимости (застроенных участков). Расчеты стоимости земли методом последовательных приближений с применением компьютерных программ Excel.

Ниже  приводятся пример расчета стоимости  земли методом последовательных приближений.

Пример 2.

Необходимо  оценить рыночную стоимость полного  права собственности на объект недвижимости — незастроенный земельный участок  площадью 10 соток (1000 м2).

В процессе анализа наиболее эффективного использования (НЭИ) оцениваемого объекта оценщик  пришел к выводу, что наиболее эффективным будет использование участка под коттеджное строительство со зданием, соответствующим современному коттеджу. Для строительства такого здания необходимо полгода. При этом затраты во времени распределились следующим образом: начало первого месяца — $10000, начало четвертого месяца — $8000, начало пятого месяца $6000. Срок экономической жизни коттеджа определен в 10 лет с линейным износом улучшений1. Арендный платеж на конец первого года эксплуатации определен в размере $12000. Потери на незанятость при сборе арендных платежей в годовом измерении спрогнозированы на уровне 5% каждый, а операционные расходы — на уровне 40% от действительного валового дохода. Определен также источник и размер некоторого ежегодного дополнительного дохода в размере $1000. В соответствии с действующими нормативными документами налог на землю равен $5 за сотку, а налог на улучшения — 2% от их балансовой стоимости. Норма отдачи на капитал исходя из анализа альтернативных инвестиций определена в размере 12% годовых. Возврат первоначальных инвестиций по методу Ринга.

Алгоритм  оценки:

1.         Потенциальный валовой доход: постоянный в течение 10 лет.

2.         Минус потери на незанятость. Потери на незанятость рассчитываются как разность ПВД и потерь на незанятость, рассчитываемых на базе ПВД.

3.         Минус потери при сборе арендных платежей. Потери при сборе арендных платежей рассчитываются как процент от разности ПВД и потерь на незанятость.

4.         Действительный валовой доход: ПВД минус потери на незанятость, минус потери при сборе арендных платежей, плюс дополнительный доход.

5.         Минус операционные расходы до налога на имущество (участок и его улучшения). Они рассчитываются как произведение

действительного валового дохода на коэффициент операционных расходов.

6.         Минус налог на землю. В соответствии с ныне действующим законодательством налог на землю рассчитывается как произведение ставки налога на единицу площади земельного участка на площадь этого участка. Ставка налога при этом зависит от цели использования земли, определяемой местными органами власти1.

7.         Чистый операционный доход. Он рассчитывается как действительный валовой доход минус операционные расходы до налога на имущество, минус налог на землю.

8.         Минус доход на землю. Он рассчитывается как произведение рыночной стоимости земли на норму отдачи на капитал (ставку дисконтирования). Особенность оценки дохода на землю в данном примере состоит в том, что нам не известна рыночная стоимость земли. Более того, эта стоимость является искомой величиной по постановке задачи. Решение такого рода задач, в которых в качестве входного параметра используется искомое значение, выполняется методом последовательных приближений. В качестве нулевого приближения для расчета дохода на землю можно взять любую оценку стоимости земли. Как показывают исследования, метод последовательных приближений почти всегда сходится.

9.         Чистый операционный доход на улучшения до вычета налога на улучшения. Рассчитывается как разность чистого операционного дохода и дохода на землю.

10.       Минус налог на улучшения.

В России в настоящее время в качестве налогооблагаемой стоимости актива берется прямая сумма затрат на создание объекта недвижимости. Согласно европейским  стандартам в качестве базы для налогообложения следует брать рыночную стоимость улучшений2, которая рассчитывается как разность рыночной стоимости актива и рыночной стоимости земли (в Стандартах она называется амортизируемой суммой). Россия готовится к переходу к международным стандартам финансовой отчетности.

Износ налогооблагаемой стоимости принимаем  по линейной схеме: каждый год из налогооблагаемой стоимости вычитаем амортизацию, равную отношению налогооблагаемой стоимости  на дату создания объекта недвижимости на срок жизни улучшений.

Чистый  операционный доход после налога на улучшения. Он рассчитывается как  разность чистый операционный доход  на улучшения до вычета налога на улучшения  минус налог на улучшения.

Минус потери в доходах, связанных с  возмещением истощаемой (амортизируемой) части актива — улучшений. Потери рассчитываются как произведение рыночной стоимости улучшений на разность ставки дисконтирования и ставки процента фонда, умноженную на отношение года прогноза к сроку экономической жизни без единицы. Данных потерь не будет, если ставка процента фонда возмещения будет равна ставке дисконтирования.

Итого чистый операционный доход на улучшения  равен разности чистого операционного  дохода, рассчитанного в п. 11 и  потерь при возмещении.

Фактор (коэффициент) дисконтирования года прогноза. Он рассчитывается как отношение единицы к сумме единицы и ставки дисконтирования, возведенную в степень, равную году прогноза.

В результате расчета по данной формуле мы получим  первое приближение оценки стоимости  земли, которое, как правило, будет отличаться от нулевого приближения. Полученный результат в соответствии с логикой метода последовательных приближений следует использовать для дальнейшего уточнения искомой стоимости земли путем новых расчетов с пункта 8 данного алгоритма. Путем ряда таких итерационных расчетов мы получим искомый результат оценки земли. Метод последовательных приближений легко программируется на компьютерах с использованием Excel –программ.

Величина  ренты может рассчитываться как  доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его  хозяйственного использования.

При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки капитализации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которая определяется каждый год на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Федерации.

Пример  оценки стоимости земли капитализации земельной ренты Условия задачи. Земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход — $100. Коэффициент капитализации для земельного участка равен — 10%.

1          Годовая рента           $100 × 4 = $400

2          Рыночная стоимость земельного участка  $400 / 0,1 = $4000

При выборе итогового значения стоимости учитываются  цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного  метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода.

Итоговая  величина стоимости в зависимости  от цели оценки указывается в виде конкретной величины и/или диапазона  величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями. Диапазон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчитать конкретную величину не представляется возможным. Имея отчет, содержащий оценку в виде диапазона цен, заказчик, в зависимости от своих интересов, может ориентироваться на одну из границ этого диапазона.

В отчете об оценке целесообразно определить эффективный срок оценки — промежуток времени от даты оценки, в течение которого результат оценки не выйдет, по мнению оценщика, за границы допустимого диапазона, определяемого погрешностью оценки и динамикой изменения цен на рынке оцениваемой недвижимости.