Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки

После проведения работ по определению  стоимости объекта недвижимости, оценочная компания предоставляет заказчику пакет документов. В нем содержится результат оценки и подробное описание всех факторов, повлиявших на его стоимость. Этот пакет документов обладает доказательным значением и является официальным юридическим документом.

Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.[4]

Последовательность оценки объекта  недвижимости:

1 Этап. Определение  задачи оценки:

цель оценки, вид определяемой стоимости, установление оцениваемых  имущественных прав, дата оценки.

2 этап. Составление плана  и договора на проведение оценки:

график работ по оценке, источники информации, выбор методов  оценки, затраты на проведение оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки, составление договора на оценку.

3 Этап. Сбор и анализ  информации:

осмотр объекта и прилегающей  территории, юридическое описание объекта  недвижимости, физические характеристики и местоположение, экономическая  информация, проверка достоверности  собранной информации, анализ и обработка  информации.

4 этап. Анализ наиболее  эффективного использования:

анализ земельного участка, анализ земельного участка как условно  свободного с улучшениями, правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, наивысшая стоимость  недвижимости.

5 этап. Расчет оценочной  стоимости объекта недвижимости  на основе трех подходов:

оценка стоимости на основе доходного подхода, оценка стоимости  на основе сравнительного подхода, оценка стоимости на основе затратного подхода.

6 этап. Согласование полученных  результатов и выведение итоговой  величины стоимости объекта недвижимости:

проверка полученных данных о величине стоимости, допущения  и ограничивающие условия, обусловленные  полнотой и достоверностью использованной информации, выведение итоговой величины стоимости.

7 этап. Составление отчета об  оценке.[7]

Цели и задачи оценки недвижимости

Под целями и задачами оценки, указание которых необходимо в отчете об оценке (ст. 11 закона об оценочной  деятельности), обычно подразумевается: вид стоимости и практическое применение результатов оценки, соответственно.[1]

В частности, оценка недвижимого  имущества необходима в следующих  ситуациях:

§ операции купли-продажи  или сдачи в аренду;

§ акционирование предприятий  и перераспределение имущественных  долей;

§ привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

§ кадастровой оценке для  целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных  участков;

§ страхование объектов недвижимости;

§ кредитование под залог  объектов недвижимости;

§ внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал  предприятий и организаций;

§ разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов;

§ ликвидации объектов недвижимости;

§ исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных  споров;

§ других операциях, связанных  с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости.

Цели и задачи оценки определяют особенности применения методологии  оценки.

Понятие и виды стоимости:

При проведении оценки следует  различать понятия: стоимость, затраты  и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено  на покупки сходных объектов в  прошлых сделках.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать  объект собственности, сходный с оцениваемым.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую  собственность.

Стоимость имеет две формы  проявления:

§ потребительная стоимость (обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов  объекта недвижимости с точки  зрения конкретного пользователя, который  исходит из сложившегося варианта её использования).

§ меновая стоимость характеризует  способность объекта

недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит  объективный характер (массовый) и  лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной  деятельности, содержат определения  следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):

§ рыночная стоимость объекта  оценки;

§ стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

§ стоимость замещения  объекта оценки;

§ стоимость воспроизводства  объекта оценки;

§ стоимость объекта оценки при существующем использовании;

§ инвестиционная стоимость  объекта оценки;

§ стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

§ ликвидационная стоимость  объекта оценки;

§ утилизационная стоимость  объекта оценки;

§ специальная стоимость  объекта оценки.

Основные принципы оценки недвижимости:

Теоретическим фундаментом  процесса оценки является система оценочных  принципов, на которых основывается расчет стоимости объектов недвижимости. Принципы оценки моделируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости объекта недвижимости.

В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных  принципов:

1. принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника);

2. принципы, вытекающие из  процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями  и сооружениями);

3. принципы, обусловленные  действием рыночной среды;

4. (наилучшего и) наиболее  эффективного использования.

Понятия и принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя:

Полезность - это способность  недвижимости удовлетворять потребности  пользователя в данном месте и  в течение данного периода  времени. Определяется величиной, сроками  и характером получения доходов  или других выгод от использования  объектов недвижимости.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности  определяется наименьшей ценой или  стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность  с эквивалентной полезностью.

Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или  других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как  позитивный, так и негативный характер.

Методики оценки стоимости  недвижимости не меняются уже давно. Существует три основных подхода  оценки - сравнительный, доходный и  затратный. Эти методики и сейчас сохраняют свою актуальность. В то же время не существует единого подхода  к оценке недвижимости в условиях кризиса.

Оценка стоимости недвижимости с использованием доходного подхода

Ключевыми факторами, формирующими стоимость недвижимостив рамках доходного подхода, являются:

§ площадь, сдаваемая в  аренду;

§ процент наполняемости;

§ арендные ставки;

§ динамика их роста/снижения;

§ величина эксплуатационных затрат;

§ ставка дисконтирования/капитализации.

Со стороны потенциального покупателя объекта недвижимости довольно часто используется общий подход, заключающийся в определении  стоимости объекта недвижимости исходя из определения «потенциально  возможной площади» с позиции  возможности сдачи в аренду в  текущих условиях. Например, текущий  процент наполняемости объекта  составляет 40%, но оценщик провел анализ и выяснил, что при снижении арендной ставки можно увеличить процент  загрузки до 70%, при всём этом фактически сформировал определенный пул потенциальных  арендаторов. Соответственно, при проведении оценки используется процент загрузки в размере 70% и скорректированная  арендная ставка.

Основные моменты, на которые  необходимо обратить внимание при оценке стоимости недвижимости:

§ при прогнозе дохода от эксплуатации объекта на корректность расчета арендной ставки. При оценке торговых помещений необходим учет факта перехода на процент от оборота.

§ обязательна проверка оплаты по действующим договорам аренды;

§ необходим реалистичный подход к построению потока дохода;

§ при определении ставки дисконтирования/капитализации

формирования итогового  вывода о стоимости необходимо помнить, о соблюдении правила: номинальный  денежный поток - номинальная ставка дисконтирования/капитализации, реальный денежный поток - реальная ставка дисконтирования/капитализации.

В текущих условиях достаточно любопытным моментом является учет долгосрочного  обременения. Довольно часто встречается  ситуация, когда долгосрочное обременение (до кризиса, заключенное по более низкой по сравнению с рыночной ставке) оказывается «выше рынка» и, как следствие, может давать некую «дополнительную» стоимость. Безусловно, необходимо исходить из того, что, если позволяют условия договора аренды, «нерыночная» ставка будет скорректирована. При этом собственник не спешит снижать арендные ставки для новых арендаторов адекватно рыночной ситуации, в определенной степени боясь спровоцировать существующих.

Как правило, долгосрочные арендаторы являются якорными, соответственно уход одного из них для любого торгового  центра может привести к увеличению доли вакантных площадей.

Оценка стоимости недвижимости с использованием затратного подхода:

Ключевыми факторами, формирующими стоимость в рамках затратного подхода, являются: стоимость земельного участка, стоимость нового строительства, прибыль  предпринимателя, износ.

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

§ невозможность достоверной  оценки стоимости земельного участка;

§ сложности в корректном определении величины внешнего износа

при отсутствии достоверной  информации о дальнейшей динамике в  данном сегменте рынка коммерческой недвижимости. В итоге сейчас мы наблюдаем:

существенное удешевление  затрат на новое строительство (по состоянию  на июнь цены на бетон, кирпич, цемент снизились  в среднем на 30-38%); значительное снижение стоимости земельного участка по отдельным объектам до 3-5 раз;резкое падение прибыли предпринимателя;

наличие значительного внешнего износа, связанного с недозагрузкой  существующих площадей.

Основные моменты, на которые  необходимо обратить внимание:

для нового объекта обязательна  проверка сметы с корректировкой на текущие реалии в связи со снижением цен на основные строительные материалы;

необходимость осуществления  корректного учета внешнего износа, величина которого в текущих условиях очень значительна.

Оценка стоимости недвижимости с использованием сравнительного подхода:

Оценка стоимости недвижимости может быть осложнена следующими моментами:

значительный объем предложения, при всём этом сделки носят единичный  характер; существенные скидки при  продаже.

Основные моменты, на которые  необходимо обратить внимание: при  выборе аналогов обязательна проверка на предмет сопоставимости объекта  оценки и аналога в части его  текущего процента наполняемости; существенность корректировки на переход от «цены  предложения» (по отдельным объектам коммерческой недвижимости величина скидки при итоговой продаже может достигать 70%).

Возможность столь значительных скидок в совокупности с изначально большим разбросом цен предложения  делает в текущей ситуации корректное применение сравнительного метода крайне сложным.

Безусловно, использование  цен предложения не приводит к  получению адекватного результата. Впрочем, найти данные по реальным сделкам  чрезвычайно сложно было и до кризиса.

Раньше в таких случаях  на помощь приходила корреляция с  доходным подходом, благодаря которой  удавалось обосновывать скидки с  цен предложения. Если сейчас опираться  в сравнительном подходе на цены предложения, а в доходном на текущие  арендные ставки (капитализация), то результаты подходов будут существенно отличаться.

Некоторые эксперты пытаются это объяснить тем, что в кризис ставки капитализации остаются на низких уровнях, но реальные сделки, во всяком случае, те, которые мы знаем, это  опровергают.

В рыночных условиях независимая  профессиональная оценка имущества  является необходимым элементом  при совершении любой операции с  недвижимостью.

В России оценка недвижимости как профессиональная деятельность возобновилась в начале 90-х годов  при помощи института экономического развития, Всемирного Банка Реконструкции  и Развития (по американским методикам), проводились семинары Российских общественных организаций.

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи  с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховный Совет РФ принял закон  о приватизации государственных  и муниципальных предприятий  на основе оценки капиталов в соответствии с представлениями об их доходности.[6]

Заключение

Развитие рыночной экономики  в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность  по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать  себе новое жилище или помещение  для офиса, вложить свои средства в бизнес.