Кредит: сущность, функции и классификация

     Техника кредитного скоринга была впервые предложена американским экономистом Д. Дюраном  в начале 40-х г.г. для отбора заемщиков  по потребительскому кредиту. Дюран отмечал, что выведенная им формула «может помочь кредитному работнику легко и быстро оценить качество обычного претендента на ссуду, но в экстраординарных случаях ее прогнозные качества ослабевают».

     В российских условиях чистое применение коэффициентов Дюрана невозможно (наверное, именно наши случаи кредитования попадают в разряд экстраординарных), хотя были известны успешные попытки применения подобного подхода при массовом кредитовании физических лиц.

     4. Платность банковских ссуд означает  внесение получателями кредита определенной платы за временное пользование для своих нужд денежными средствами. Реализация этого принципа на практике осуществляется через механизм банковского процента. Ставка банковского процента - это своего рода «цена» кредита. Платность кредита призвана оказывать стимулирующее воздействие на хозяйственный (коммерческий) расчет предприятий, побуждая их на увеличение собственных ресурсов и экономное расходование привлеченных средств. Банку платность кредита обеспечивает покрытие его затрат, связанных с уплатой процентов за привлеченные в депозиты чужие средства, затрат по содержанию своего аппарата, а также обеспечивает получение прибыли для увеличения ресурсных фондов кредитования (резервного, уставного) и использования их на собственные и другие нужды.

     При рассмотрении вопроса размера платы  за кредит, банки должны учитывать  следующие факторы:

     - ставка рефинансирования ЦБ РФ;

     - средняя процентная ставка привлечения  (ставка привлечения межбанковских  кредитов или ставка, уплачиваемая банком по депозитам различного вида);

     - структура кредитных ресурсов (чем  выше доля привлеченных средств,  тем дороже должен быть кредит);

     - спрос на кредит со стороны  потенциальных заемщиков (чем  меньше спрос, тем дешевле кредит);

     - срок, на который испрашивается кредит, вид кредита, а точнее степень его риска для банка в зависимости от обеспечения;

     - стабильность денежного обращения  в стране (чем выше темп инфляции, тем дороже должна быть плата  за кредит, т.к. у банка повышается  риск потерять свои ресурсы из-за обесценивания денег).

     Совокупное  применение на практике всех принципов  банковского кредитования позволяет  соблюсти как макроэкономические интересы, так и интересы на микроуровне  обоих субъектов кредитной сделки - банка и заемщика /Приложение А/. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. ПРОБЛЕМЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

     Приобретение  собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

     Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

     До  перехода на рыночные отношения основными  источниками пополнения жилого фонда  страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

     При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность  в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом . Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

     Ипотека, ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) — это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

     Ипотека – была самым надежным способом приобретения жилья, в отличие от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Вы передаете деньги непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Перед заключением сделки квартира проходит тщательную юридическую проверку банком. На время погашения кредита ипотеки страхуются риски утраты права собственности на квартиру и трудоспособности заемщика.

     В начале 2010 года рынок ипотечного кредитования стал оживать. Основные игроки на рынке  ипотечных кредитов снизили ставки до минимальных размеров. Однако, количество банков, в которых можно взять ипотечный кредит, остается минимальным. Банки пытаются кредитовать только вторичное жильё и практически полностью ушли с рынка новостроек.

     Продолжая  анализировать ситуацию на рынке  видно, что некоторые банки предлагают взять ипотечный кредит с нулевым первоначальным взносом - банки начали закрывать глаза на риски и любой ценой заманивают к себе заемщика. На самом деле ситуация обстоит по другому - свои риски банк покрывает сразу и полностью. За оформление кредита, заемщику придется заплатить 8% от размера кредита, но это не первый взнос, а комиссия, т.е. потерянные деньги для заемщика. Исходя из сказанного видно, что банку все равно будет заемщик выплачивать кредит или нет. У него есть страховка, в которой выгодоприобретателем является банк; залоговая квартира; 8 % от размера кредита. В целом данная ситуация может привести  к дефолту.

     Также существуют другие проблемы ипотечного кредитования:

     - Трудности с банком. Во-первых, банк может затягивать срок рассмотрения кредитной заявки, в этом случае, особенно при выборе квартиры-новостройки, за продление срока бронирования объекта клиенту нужно либо платить, либо отказываться от найденной квартиры.

     Во-вторых, вы не можете оформить кредит на желаему  сумму. Первоначальный взнос обратно пропорционален процентной ставке по ипотеке жилья, а именно выплаты по ипотеке не должны превышать 40% доходов заемщика

      - Выбор объекта. Ограниченный выбор недвижимости. Это связано с тем, что банком накладываются ограничения, желающим получить ликвидный залог, в силу чего требующим определенного типа перекрытий, ограничивающий год постройки и тип здания, отрицательно относящийся к перепланировкам, тем более не узаконенным. Особенно внимательно банк следит за юридической чистотой документов на объект недвижимости, отказывает в выдаче кредита в случае попыток продажи по доверенности.

     Следующая проблема, в данном блоке -  повышение  продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке.

     - Страховая компания не возмещает Вам первоначальный взнос и уплаченные проценты. Данная проблема ипотечного кредитования связана с приобретение обязательных страховых пакетов для оформления ипотеки на жилье. Дополнительная плата в 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10% - все эти расходы несет заемщик, желающий купить квартиру в кредит.

     Однако  при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться  в основном в пользу банка, а потерявший немалый первоначальный взнос по ипотеке жилья и деньги на дополнительные выплаты покупатель квартиры по ипотечному кредитованию жилья получает лишь освобождение от долговых обязательств, хотя в отдельных случаях остаток от выплат банку может перейти в руки заемщика.

     - Вам начисляют очень большие пени и штрафы за задержки платежаю. Если заемщик не успевает вовремя погасить условленную часть кредита, то банки и агентства ипотечного кредитования не будут попустительски относиться к задолженностям. Суммы штрафов и пени по ипотеке на жилье достаточно велики, чтобы желающий купить квартиру в кредит ощутил всю тяжесть карательных мер, и если банк почувствует наличие финансовых проблем у плательщика, то помимо занесения в "черный список", будет настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении ипотеки на жилье, а в худшем случае обратится в суд.

     - Досрочное погашение кредита не сэкономило значительной суммы. С этой проблемой ипотеки может столкнуться любой покупатель квартиры в кредит, желающий погасить оставшуюся часть платежа досрочно, с расчетом на то, что эта операция позволит ему существенно сэкономить на процентах. Экономия будет, но не стоит ожидать чудотворного уменьшения заранее установленной суммы.

     На  самом деле банки стараются получить максимальную прибыль с процентов, выплачиваемых заемщиком по ипотечному жилищному кредитованию в то время, пока он пользуется ипотекой, а именно - в первой половине срока выплат по ипотечному кредитованию жилья. Кроме того, при частичном досрочном погашении срок выплат по кредиту не уменьшается, а уменьшается лишь сумма, с которой начисляется процент. Это позволяет сэкономить, но отнюдь не фундаментальным образом.

     Подводя итоги по прблемам кредитования, следует  отметить, что  система ипотеки  жилищного кредитования не лишена своих  недостатков и проблем, но для  многих семей, особенно молодых, эта  программа зачастую является единственным способом обрести собственную новую квартиру или улучшить жилищные условия.

     В следствии аналаза данных проблем  Агенство по ипотечному жилищному кредитованию разработало стратегию развития, целями и задачами кторой является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 % семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

• преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;
• создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;
• формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;
• создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;
• развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;
• учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

     Основными показателями достижения цели настоящей  Стратегии являются показатели, характеризующие:

• доступность ипотеки;
• распространение ипотечного жилищного кредитования;
• качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;
• развитость вторичного рынка ипотеки.

     В заключении хочется отметить, что  недостаточная осведомленность  граждан о возможности приобретения квартиры в кредит является глобальной проблемой ипотеки в нашей  стране. Возможно, при увеличении грамотности населения в области ипотечног кредитования проблем ипотеки станет меньше за сче распространения подобных кредитов и усовершенствоания существующих законов