Контрольная работа по «Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости имущества»

Федеральное агентство железнодорожного транспорта

Дальневосточный государственный университет путей сообщения

Сахалинский институт железнодорожного транспорта

ФГБОУ ВПО

 

Кафедра «Южно-Сахалинск»

 

Контрольная работа

по дисциплине «Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки стоимости имущества»

Студента 5 курса

Шифр: К13-ФК-919 (В)

Сах ИЖТ – филиала ДВГУПС в г. Южно-Сахалинске

Федотовой Александры Игоревны

 

 

Домашний адрес:

г. Южно-Сахалинск

ул. Саранская, 11 - 41

 

Проверил: Тихомиров Ю. А.

 

Южно-Сахалинск

2015

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение……………………………………………………………….……….3

 

1. ОЦЕНКА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА………………………...........5

 

2. ОЦЕНКА ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА………………………................9

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ..……………………………………………………………..….20

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………….………………..……23

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Контрольная работа представляет собой развернутое изложение результатов изучения автором теории и практики изучаемого курса дисциплины.

Цель контрольной работы – проверка и оценка полученных теоретических знаний и практических навыков по предложенной тематике курса.

Контрольная работа оформлена в соответствии с соблюдением ГОСТ 2.105-95 «Общие требования к текстовым документам».

Актуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки;

- объекты жилой недвижимости (квартиры);

- объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой  недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные  площади);

- сооружения и передаточные  устройства;

- объекты, незавершенные  строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

Объект исследования – отношения, касающиеся оценки арендованного и заложенного имущества.

Предмет исследования – теоретические и прикладные вопросы оценки арендованного и заложенного имущества.

Цель работы – раскрыть особенности оценки арендованного и заложенного имущества, приобрести навыки формирования расчетов.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

– дать общую характеристику оценки имущества и выявить особенности оценки арендованного и заложенного имущества;

Методологическая база исследования – комплекс общенаучных и частнонаучных методов и приемов научного познания.

Структура и объем работы определены предметом, целью и задачей исследования и логикой изложения материала и состоит из введения, 2-х глав, заключения, списка использованной литературы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОЦЕНКА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

 

Аренда - форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и  пользование арендатору за арендную плату.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.

По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон

Долгосрочный: 5- 20 лет

Среднесрочный: 1-5 лет

Краткосрочный: до 1 года

Оценка права аренды представляет собой определение величины в денежном эквиваленте платного пользования объектом для определенных производственных и хозяйственных целей. Арендная плата закрепляется в договоре и подлежит пересмотру обычно раз в год.

Если вы хотите сдавать свою квартиру в аренду, очень важно правильно оценить ставку арендной платы. Не завысив цену - чтобы не потерять потенциального нанимателя, и не занизив ее, чтобы получить весь возможный доход от аренды. Обычно предметом аренды выступают офисные, складские, торговые и производственные помещения. Размер площади также влияет на ставку аренды, поскольку здесь имеет место эффект масштабности производства. Чем меньше помещение, тем больше ставка аренды и наоборот. Ставки аренды варьируются в зависимости от местоположения объекта оценки.

Оценка квартиры для аренды - это оценка ставки арендной платы, для выяснения которой необходимо сопоставить множество факторов, например:

1. Права и обязанности  арендатора помещения;

2.Период действия права  аренды;

3. Наличие каких-либо обременений  права аренды;

4.Присутствуют ли права  третьих лиц на оцениваемый  объект недвижимости;

5.Район расположения арендуемой квартиры;

6.Расстояние до метро  или до ближайшей остановки  общественного транспорта;

7.Количество комнат и  площадь квартиры;

8.Наличие мебели, техники, телефона, Интернета;

9.Состояние квартиры, подъезда, прилегающей территории;

10.Район расположения арендуемой квартиры;

Оценка прав аренды земли производится при:

•    купле-продаже права аренды земли;

•    внесении права аренды земли в качестве вклада в уставный капитал предприятия;

•    получении кредита под залог права аренды земли;

•    покупке или продаже предприятия, владеющего правом аренды земли;

•    слиянии или поглощении предприятия, владеющего правом аренды земли;

•    оценке общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды земли, для управления стоимостью бизнеса;

•    разработке инвестиционных проектов;

•     судебном разбирательстве в отношении права аренды земли; определении начальной цены права аренды земли на торгах; решении имущественных споров в судебном порядке;

•    других операциях, связанных с реализацией прав аренды земли.

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы, составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет об оценке содержит следующие основные разделы:

Постановка задачи.

1.1.   Определение целей  и задач оценки.

1.2.   Идентификация  объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового  поля объекта).

1.3.   Фиксация вида определяемой стоимости.

1.4.   Фиксация даты  проведения оценки.

1.5.   Формирование ограничений  и допущений.

1.6.   Выбор методологии

2.Сбор исходной информации.

2.1.   Информация об  объекте оценки.

2.1.1.      Сбор  и изучение документов.

2.1.2.      Осмотр и фотофиксация объекта оценки.

2.2.   Общая информация  о регионе, городе, локальном окружении.

2.3.   Изучение сегмента  рынка в котором находится  объект оценки.

3.Анализ наиболее эффективного  использования

3.1.   Анализ наиболее  эффективного использования земельного участка как свободного.

3.2.   Анализ наиболее  эффективного использования земельного  участка с учетом существующих  улучшений.

4.Расчет стоимости объекта  оценки.

4.1.   Затратный подход.

4.2.   Доходный подход.

4.3.   Сравнительный подход.

4.4.   Согласование результатов  и определение итоговой стоимости.

5.Подготовка отчета.

6.   Составление и  передача Заказчику Отчета.

Отчет является полным повествовательным документом, отвечающим требованиям стандартов и законодательства РФ с применением всех существующих подходов к оценке.

Оценочной деятельностью может заниматься:

1.Оценку выполняют физические  лица, являющиеся членами одной  из саморегулируемых организаций  оценщиков и застраховавшие свою  ответственность в соответствии  с требованиями  Федерального закона №135 «Об оценочной деятельности».

2. Оценщик может осуществлять  оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а  также на основании трудового  договора между оценщиком и  юридическим лицом.

Главное, что следует помнить при проведении оценки имущества, что оценщик должен руководствоваться Федеральным стандартом оценки (далее-ФСО), разработанным с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

 

 

 

 

 

 

2. ОЦЕНКА ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА

 

Оценка залога эффективная процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье или транспорт, особенно актуальна также и для юридических лиц в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость, обладая достаточно большой стоимостью, часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости. Для этого могут привлекаться независимые оценщики. Предметами залога могут быть:

- Объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.)

- Машины и оборудование

- Ценные бумаги (векселя, акции предприятий, ГКО)

- Товары промышленной и продовольственной группы (продукции высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте

- Имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права

- Не рекомендуется до обращения в банк оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога. Причины в следующем:

- Сначала банк будет проверять финансовое состояние заемщика. И если полученная информация не устроит, то предварительная оценка вообще не понадобится;

- Банки, как правило, имеют собственных аккредитованных при банке Оценщиков. Есть вероятность, что вашего Оценщика банк не признает, и уплаченные деньги будут потрачены напрасно;

- Неизвестно, сколько будет продолжаться рассмотрение кредитной заявки в банке. Есть вероятность, что банк объявит вашу оценку устаревшей.

 

Банк определяет залоговую стоимость на основании предоставленного оценщиком отчета. Стоимость залога меньше, чем рыночная стоимость имущества компании на величину дисконта. Дисконт обычно составляет 20-50% от рыночной цены объекта (этот процент устанавливается как внутренний регламент отдела кредитования конкретного банка).

Оценка залоговой стоимости имущества может производиться только независимым оценщиком, который не имеет имущественного интереса в объекте оценки, а также вещных и обязательственных прав в отношении оцениваемого имущества. Условие независимости оценщика, сформулированное в статье 16 Закона "Об оценочной деятельности", исключает возможность проведения оценки банком - потенциальным залогодержателем.