Управление рисками ипотечного жилищного кредитования как способ обеспечения финансовой стабильности

Тема моего эссе – управление рисками ипотечного жилищного кредитования как способ обеспечения финансовой стабильности.

Раскрывая данную тему, необходимо обратиться к понятию «ипотека». Данный термин произошел от греческого слова «hipotheke», в переводе означающего «заклад» или «залог». Вообще, ипотека – это среднесрочный или долгосрочный кредит, который предоставляется заемщику банком под залог приобретаемой или уже имеющейся земли или недвижимости [1].

У ипотечных кредитов существует одно очень важное отличие от других видов залоговых кредитов: все ипотечные кредиты обязательно должны быть зарегистрированы. Для большей ясности приведу пример: при оформлении автокредита клиент подписывает с банком залоговый договор, не регистрируя его ни в каких государственных органах. При получении ипотечного кредита договор залога в обязательном порядке подлежит регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а вся информация, связанная с куплей, продажей или обременении залогом любой недвижимости заносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Существует три вида ипотечных  кредитов: это классическая ипотека, ипотека на новостройку и нецелевая ипотека. Начнем с классической ипотеки. Вообще, классическая ипотека – это ипотечный кредит, который предоставляется на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья. А вторичный рынок жилья, в свою очередь, – это недвижимость, которая оформлена в собственность физического или юридического лица, уже введенная в эксплуатацию, сданная государственной комиссией и имеющая свидетельство о собственности. Теперь поговорим о кредите на новостройку. Кредит на новостройку – это ипотечный кредит на покупку недвижимости на первичном рынке жилья под залог прав требования на данную недвижимость. То есть, когда заемщик получит свидетельство о собственности, квартира будет оформлена в залог(как и в случае с кредитом на покупку вторичной недвижимости. Первичный рынок жилья – это недвижимость, находящаяся на этапе строительства, или построенное здание, не оформленное в собственность физического или юридического лица, не введенное в эксплуатацию. Нецелевая ипотека – это такой вид ипотечного кредита, который выдается под залог недвижимости. Полученные средства можно использовать на любые цели. То есть не обязательно приобретать жилье. Можно, к примеру, потратить эти средства на ремонт или на какие-нибудь другие нужды [2].

 Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования являются: стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное – активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений в ипотечных операциях.

В последнее время люди очень часто говорят о том, что ипотека – это очень выгодно и удобно, но почти ничего не слышно о том, что это еще ко всему прочему и очень рискованно. Причем рискуют не, только заемщики, но и сами кредиторы. Законодательная база по этому вопросу очень слабая, требующая серьезной доработки. Прежде чем брать ипотечный кредит, необходимо реально оценить свои силы и возможности, экономическую ситуацию в стране, а если есть возможность, то попытаться себя застраховать от возможных рисков.

Как всем известно, банки являются важнейшими звеньями в системе рыночных отношений. А развитие их деятельности – это главное и необходимое условие  создания рыночной экономики. Современная банковская система это важнейшая сфера национального хозяйства любого развитого государства, в том числе России. Теперь поговорим о рисках и управлении ими. Начнем  с самого понятия риска. Вообще, риск – это возможность потери чего-либо. Естественно, каждый банк думает о снижении своих рисков или их минимизации. Это нужно в первую очередь для его выживания в условиях жесткой конкуренции и для здорового развития банковской системы страны.  Что такое минимизация рисков? Минимизация рисков - это борьба за снижение потерь, иначе называемая управлением рисками. Этот процесс управления включает в себя: предвидение рисков, определение их вероятных размеров и последствий, разработку и реализацию мероприятий по предотвращению или минимизации связанных с ними потерь. Все это предполагает разработку каждым банком собственной стратегии управления рисками.

 Цели и задачи стратегии  управления рисками в большой степени определяются постоянно изменяющейся внешней экономической средой, в которой приходится работать банку. К факторам изменения внешней среды в банковской сфере относят: регулирование условий конкуренции между банками со стороны Центрального банка и других государственных органов; перераспределение рисков между банками при участии Центрального банка; расширение денежного и кредитного рынков; появление новых (нетрадиционных) видов банковских услуг; усиление конкуренции между банками, случаи поглощения крупными банками мелких конкурентов; увеличение потребности в кредитных ресурсах в результате изменения технологий, роста потребности предприятий в оборотном капитале и изменения структуры финансирования в сторону уменьшения банковской доли собственного капитала клиентов банка; учащение банкротств в сфере мелкого и среднего бизнеса с одновременным отклонением от исполнения требований кредиторов; отсутствие действенных гарантий по возврату кредита.

Банк должен уметь выбирать такие риски, которые он может  правильно оценить и которыми способен эффективно управлять. Решив  принять определенный риск, банк должен быть готов управлять им, отслеживать  его. Это требует владения навыками качественной оценки соответствующих процессов. В основу банковского управления рисками должны быть положены следующие принципы: прогнозирование возможных источников убытков или ситуаций, способных принести убытки, их количественное измерение. Также сюда относим финансирование рисков, экономическое стимулирование их уменьшения. Следующий принцип – ответственность и обязанность руководителей и сотрудников, четкость политики и механизмов управления рисками. Еще один принцип – координируемый контроль рисков по всем подразделениям и службам банка, наблюдение за эффективностью процедур управления рисками. Завершающий, важнейший этап процесса управления рисками - предотвращение (предупреждение) возникновения рисков или их минимизация [3].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

          Теперь более предметно поговорим о последствиях рисков для заемщиков и кредиторов.

В общем виде схема рисков ипотечной деятельности выглядит примерно так:

 

 

 

 

Начнем с риска изменения  процентной ставки. Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита. Чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Переходим к рыночному  риску. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит. 

Теперь обсудим последствия  риска изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежа (или кредитный  риск) - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика. При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа  применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа  заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога - 50-85% и т.д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Следующий риск – это  риск ликвидности. Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска  осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями. Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности. Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации. Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг - несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска. 

Следует также отметить риск досрочного погашения кредита. Заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски, то есть риски, имеющие отношение к объекту залога. К таким рискам относят: риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога. Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания [4].

К большому сожалению, на российском рынке недвижимости риэлторов-мошенников очень много. Существует масса историй  о незаконном лишении прав владельцев квартир. А если, допустим, клиент банка  станет новым собственником такой  квартиры или он уже является собственником  такой квартиры с «темным» прошлым, даже не подозревая об этом. Для таких  случаев и существует титульное  страхование или страхование  права собственности на приобретаемое  имущество. Как правило, банки требуют  застраховать этот тип рисков на первые 3 года пользования кредитом. Это  срок исковой давности, в течение  которого осуществляется защита права лица на проданную недвижимость, если таковое было нарушено. Или другими словами об этом риске можно сказать следующим образом: риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Если вдруг что-то случится, то не стоит уповать на то, что все риски застрахованы. Действительно, при оформлении ипотечного кредита банки требуют страхование возможных рисков, а именно утраты Вами трудоспособности, страхование риска нанесения ущерба квартире, и страхование права собственности.

И, несмотря на то, что все расходы по страхованию несет заемщик, при наступлении страхового случая все выплаты, за редким исключением, будут производиться в пользу банка. Конечно, заемщик может застраховать и свои риски, но за дополнительную плату, и, по сути, данное страхование уже не будет иметь никакого отношения к самому кредиту. Если банк разорится, то заемщику не стоит ни особо радоваться, ни наоборот переживать. С одной стороны кредиторы разорившегося банка «не забудут» взыскать с него долг, с другой стороны, при смене кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены. То есть никто не имеет право потребовать с заемщика вернуть всю сумму сразу и целиком. Просто, у него сменится выгодоприобретатель, в пользу которого он и будет выплачивать остаток суммы и проценты.