Стандарты ипотечного кредитования, их роль в системе рефинансирования ипотечных кредитов

Введение (2)

Понятие ипотеки, возникающей в силу договора и в силу закона (3)

Стандарты ипотечного кредитования, их роль в системе  рефинансирования ипотечных кредитов (6)

Заключение (11)

Литература

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В настоящее  время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка  доступного жилья через создание условий для сбалансированного  увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе  с помощью развития ипотечного жилищного  кредитования, и увеличения объемов  жилищного строительства.

Создание  условий, способствующих повышению  доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения  на жилье, непосредственно связано  с развитием и расширением  системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование стало составной  частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» (одобрена Постановлением Совета министров Российской Федерации  ― Правительства Российской Федерации  от 20 июня 1993 г. № 95) и Основными направлениями  нового этапа реализации Государственной  целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431). В этот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой, начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Значительным  шагом в разработке правовых и  методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление  Правительства Российской Федерации  от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной  правовой базы развития ипотечного жилищного  кредитования, создание условий для  повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных  жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного  кредитования связан с федеральной  целевой программой «Жилище» на 2002–2010 гг., принятой Постановлением Правительства  Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675. В программе предусмотрены  меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем  предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности  для инвесторов облигаций, эмитируемых  АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с  активным процессом совершенствования  законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов  рынка ипотечных жилищных кредитов.

 

 

 

Понятие ипотеки, возникающей в силу договора и в силу закона.

Многие считают, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости. Это весьма распространенное заблуждение, связанное с закоренелым ассоциативным рядом ипотека - банк - кредит. На самом деле очень часто мы имеем дело с подменой понятий ипотеки и ипотечного кредита, не говоря уже о том, что ипотека в силу закона может возникать и без банка, стоит всего лишь  составить договор купли-продажи квартиры должным образом.

Само понятие ипотеки пришло к нам из Древней Греции. В те времена, если должник не отдавал вовремя долг, он попадал в рабство. Однако человеческие души часто стоили недорого и не могли покрыть долга. Другое дело - земля и имущество, которые могли служить более дорогим обеспечением возвратности долга. Ипотекой же назывался столб или камень, который должен был поставить должник на своем участке земли после получения денег под залог участка и всего того, что находилось на нем. На этом столбе или камне высекали имя должника, имя кредитора, сумму долга и его срок. Если должник вовремя не рассчитывался с кредитором, его имущество, обремененное ипотекой, переходило к кредитору.

В настоящее время ипотека - это залог (один из видов обременения) недвижимости, являющийся способом обеспечения обязательств.

Действия с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и  наложение или снятие залога - не исключение. Проверить наличие залога можно, посмотрев на свидетельство  о государственной регистрации  права на объект. Если в строчке "обременение" есть слово "ипотека", значит, так оно и есть. Если же доступа к свидетельству нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРП) в регистрационной палате по месту нахождения объекта. Если есть обременение в виде ипотеки, это будет отражено в выписке. Теперь разберемся, в каких случаях обременение в виде ипотеки может быть. Различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона.

Ипотека в силу закона возникает в трех случаях:  

• при получении ипотечного кредита,
• продаже в кредит,  
• при заключении договора ренты.

1. При получении ипотечного кредита  квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.

2. Продажей в кредит считается, если в договоре указано, что покупатель оплатит договор после сделки. Регламентируется данная ситуация п.5 ст. 488 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Иными словами, попробуйте указать в договоре, что покупатель оплатит квартиру в течение трех дней после государственной регистрации договора купли-продажи, и в выданном свидетельстве в строчке "обременения" вы стопроцентно увидите "ипотека в силу закона". Если же указать такое нужно, а обременение ни к чему, то в договор нужно включить фразу: Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, ипотека в силу закона не возникает.
3. В случае заключения договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) также возникает ипотека в силу закона. Снимается такое обременение после смерти рентополучателя. Очень часто, кстати, рентодатели забывают это сделать. Важно отметить, что снять такое обременение можно одновременно с государственной регистрацией следующей сделки.

Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. По такому договору кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю). Наиболее яркий пример ипотеки в силу договора - это ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, при котором заемщик может получить крупную денежную сумму (как правило, не более 60% от рыночной стоимости квартиры) на личные цели, предоставив банку квартиру в качестве обеспечения возвратности кредита.

Резюме: ипотека - это залог недвижимости для обеспечения взятых обязательств по договору. Бывает ипотека в силу договора и ипотека в силу закона (ст. 488 ГК РФ, рента). Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.

При получении ипотечного кредита   квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.

 

 

Стандарты ипотечного кредитования, их роль в  системе рефинансирования ипотечных  кредитов

 

 

В 2008 году молодой  российский рынок ипотеки пережил  самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще  недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия  кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности  россиян по займам резко вырос.

До кризиса 1998 г. ипотечное кредитование практически  не рассматривалось банками как  перспективное направление развития бизнеса, а жилищные кредиты предлагали не более 20 банков на срок 1–3 года под  заоблачные процентные ставки. Начиная  с 2000 г. банки стали более активно  выходить на рынок ипотеки, увеличивая сроки кредитования до 10 – 15 лет, а  в рамках отдельных региональных программ – до 20–25 лет. Снизились и процентные ставки: до 10–15% годовых в валюте и 15–18% годовых в рублях.

Не менее  существенно было и то, что все  большее количество банков стало  использовать ипотеку в качестве основного средства обеспечения  возвратности кредитов. В отличие  от предшествующего периода, когда  банки предпочитали предоставлять  жилищные кредиты по «арендной» схеме, в 2000-е гг. они стали все в  больших масштабах использовать в качестве обеспечения залог  приобретаемого жилья, детально отрабатывая  все процедуры, связанные с оформлением  и регистрацией залога жилых помещений, приобретаемых с помощью кредитных  средств. [21, с. 11]

Особенно  быстрое развитие ипотечное жилищное кредитование получило в 2005–2008 гг. в  результате формирования благоприятной  законодательной базы, принятия пакета федеральных законов, направленных на повышение доступности жилья  для населения, стабилизацию макроэкономической ситуации и рост реальных доходов  населения.

Начиная с 2005 г. государство стало оказывать  активное содействие развитию рынка  ипотечного кредитования, в частности  через созданное Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» (далее – АИЖК). В  результате, к середине 2008 г. практически во всех регионах России была сформирована инфраструктура, необходимая для успешного функционирования ипотечного жилищного кредитования.

Экономический кризис оказал существенное влияние  на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что имело  следствием увеличение доли просроченных ипотечных кредитов.

Основными причинами  такого роста являются начавшиеся в  конце 2008 г. сокращение рабочих мест, перевод работников на неполную занятость  и, как следствие, существенное снижение уровня дохода у многих заемщиков. Кроме  того, сказался рост на 40% курса доллара (с 26 руб./долл. до 36 руб./долл.), отчего наиболее сильно пострадали заемщики, взявшие  ипотечные кредиты в валюте. В проигрыше оказались и заемщики, получившие кредиты с плавающей процентной ставкой.

Чтобы смягчить сложившиеся негативные тенденции, в том числе избежать балансовых убытков, банки стали предлагать заемщикам программы реструктуризации ипотечных кредитов, включая конвертацию  валютных кредитов в рублевые, правда, по текущим процентным ставкам, которые  достаточно сильно выросли по сравнению  с началом 2008 г., пролонгацию кредитов и т.п. В 2009 г. также начала действовать  государственная программа реструктуризации ипотечных кредитов, реализуемая  дочерней компанией АИЖК – Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании  анализа и обобщения российского  и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы  выдачи и рефинансирования ипотечных  кредитов, типовые соглашения, а  также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым  компаниям).

   Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет  равномерно распределить риски между всеми участниками рынка, задает единые правила и условия по выдаче ипотечных кредитов на всей территории России, максимально упрощает и ускоряет процедуру получения ипотечного кредита.

Стандарты - это свод единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требований, предъявляемых Агентством к участникам ипотечного жилищного кредитования, содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

Настоящие Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) (далее - Стандарты) разработаны  в целях:

• обеспечения единообразия и законности применяемых форм и методов правоотношений участников ипотечного жилищного кредитования, сделок, работ и услуг, а также технической и информационной совместимости документации;