Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

     •процентная ставка по кредиту;

     • срок займа;

     • порядок погашения;

     • сумма ипотечного кредита;

     • финансовый левередж;

     • особые условия кредитования.

     Процентная  ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага).

     Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала [3, 172 c.].

     Разница между чистым операционным доходом  и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:

     ДП=ЧОД - РОД

     где,

     ЧОД - чистый операционный доход;

     РОД - годовые расходы по обслуживанию долга;

     ДП - денежные поступления на собственный  капитал инвестора.

     Сумма собственных средств инвестора  и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:

     Сн= ИК + СК

     где,

     Сн- стоимость недвижимости;

     ИК- ипотечный кредит;

     СК- собственный капитал инвестора.

     Ставка  доходности недвижимости, paccчитываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

     Rн=ЧОД/Сн

     Ставка  доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость:

     Rск=(ЧОД-РОД)/СК

       Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора RH = RCK . Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если RH > RCK. Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если RH < RCK.

     Мировой опыт показывает, что, как правило, ипотека  неразрывно связана с решением социальных задач, прежде всего с обеспечением граждан той или иной страны качественным и современным жильем. Ипотечное кредитование выступает также одним из эффективных инструментов мобилизации внутренних источников финансирования, прежде всего сбережений граждан, вовлекая их в хозяйственный оборот страны, заставляя работать на решение необходимых социально-экономических задач.

     Рассматривая  основные теоретические аспекты  понятия «ипотека» можно сделать  вывод  о том, что залог недвижимости является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных  обязательств, успешно применяется  в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного  ипотечного кредитования. Создание в  Республике Беларусь такой системы  послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

     В большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается, как правило, с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и Республика Беларусь, определив  в качестве приоритетов создание элементов  системы и принятие нормативных  правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного  строительства. Необходимо учитывать  и политический аспект жилищной ипотеки. Так, Гарольд Белман, один из известных  общественных деятелей Англии, еще  в 1927 г. отмечал, что «выгоды, проистекающие  из жилищной собственности, имеют не только материальное, но также этическое  и моральное значение. Мысли человека, у которого есть что защищать и  улучшать естественным образом поворачиваются в направлении стабильного, законного и экономически грамотного правительства»[4, 46 с.].

     Жилищная  проблема является одной из самых  острых в нашей стране. Сегодня  более 500 тыс. семей нуждаются в  улучшении жилищных условий. Простой  расчет показывает, что граждане, вступившие на учет в 2008 году, при существующих объемах и формах государственной  поддержки и при нынешнем уровне средней заработной платы свою жилищную проблему смогут решить не ранее, чем  через 15-20 лет. При этом есть все основания  полагать, что бюджетные дотации  и эмиссионное кредитование, за счет которых ранее осуществлялось строительство  жилья, сегодня стали неподъемным  бременем для белорусской экономики. В 2007 году за счет средств населении  и организаций, включая кредиты, построено более 80% от введенных  в действие домов. Таким образом, основной базой жилищного строительства  стало внебюджетное финансирование.

     Следовательно, ипотечное кредитование становится одним из важнейших условий для  удовлетворения потребностей граждан  в жилье. В связи с этим причины  ипотечного кризиса в США, уроки  и выводы из него представляют значительный интерес для участников и разработчиков  как системы ипотечного кредитования строительства жилья в Республике Беларусь, так и недавно принятой программы строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья  для граждан Беларуси.

     И ученые, и практики сегодня едины  в том, что ипотека в Беларуси должна развиваться. Основными предпосылками  создания в Беларуси системы долгосрочного  ипотечного кредитования является последовательное проведение государственной политики по созданию в стране системы залогового кредитования; сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства, повышение доли жилья, возводимого  за счет средств граждан; необходимость  долгосрочного кредитования промышленности, сельского хозяйства, других отраслей экономики.

     Ситуация, складывающаяся сегодня на рынке  жилищного кредитования в нашей  стране, абсолютно не похожа на ситуацию в США. Кризису в США подвергся  рынок кредитов, выданных заемщикам  с отсутствующей или плохой кредитной  историей, практически без анализа  их платежеспособности. Кроме этого, особенность американского рынка  состоит в том, что в основном (на 60%) это рынок «перекредитования». То есть новые выдачи займов формируются, прежде всего, за счет рефинансирования ранее выданных кредитов.

     Ипотечные кредиты без первоначального  взноса в РБ не распространены. В  основном банки выдают кредит на сумму  не более 80- 90% от стоимости жилья. Программы  без первоначального взноса и  без подтверждения дохода есть, однако эти программы реализуются в  основном на рынке потребительского кредитования.

     Что касается использования в жилищном кредитовании плавающей процентной ставки (как в США), то следует  отметить, что сегодня для белорусского рынка кредитования, в том числе  кредитования строительства жилья  под залог недвижимости, «плавающая»  процентная ставка – новинка. Но кредиты  с «плавающей» процентной ставкой  распространены в Европейском союзе  и США,  поэтому можно предположить, что данный вид кредитования будет  развиваться и в РБ.

     В данный момент  кредиты с «плавающей»  процентной ставкой интересны достаточно состоятельным заемщикам, которые  имеют другие средства для быстрого погашения кредита. Все эти люди близкие к финансовым кругам, хорошо ориентируются в макроэкономических показателях и поведении финансовых рынков. В связи с этим абсолютному  большинству заемщиков можно  посоветовать брать кредиты только с фиксированной процентной ставкой  для того, чтобы  рассчитать свои расходы.

     Кризис  такого масштаба, как в США, в ближайшее  время нам не грозит еще потому, что ипотечное кредитование только начинает развиваться.

     Таким образом, кризис в сфере ипотечного кредитования в США не повлияет на белорусскую кредитную систему, на белорусскую ипотеку.

     Тем не менее мы должны обезопасить зарождающийся  рынок белорусской ипотеки, чтобы  не повторить историю американского  кризиса из-за дефолта закладных. Для этого необходимо предпринимать  гарантийные меры.

1. Целесообразно упростить процедуру продажи жилья;
2. Необходимо сформировать жилой фонд для отселения должников,

лишившихся  ипотечного жилья;

3. Программа потребительского кредитования без первоначального взноса и без подтверждения дохода должны быть скорректированы с учетом опыта США;
4. С целью создания более благоприятной налоговой среды для развития ипотечного кредитования целесообразно в действующее налоговое законодательство внести дополнения, содержащие налоговые льготы для субъектов жилищной ипотеки ;
5. Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантии не только правовой, но и финансовой защиты проводимых операций.

     В настоящее время нормативная  правовая база Республики Беларусь, включающая главу 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь "Обеспечение исполнения обязательств", Законы Республики Беларусь "О залоге", "Об ипотеке", другие законодательные и иные акты, регламентирует практически все вопросы правоотношений, связанных с ипотекой, и обеспечивает выполнение институтом залога недвижимости функции обеспечения исполнения обязательств. Однако действующих нормативных правовых актов для разработки и внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно. Система законодательных и подзаконных актов, обеспечивающая массовое развитие данного вида кредитования, пока отсутствует.

       Основным нормативно-правовым документом, регулирующим правоотношения при заключении ипотечной сделки является   закон № 345-З «Об ипотеке» (далее Закон), подписанный Президентом РБ 20 июня 2008 г. (вступил в силу 27.12.2008). Принятие Закона было явлением необходимым и ожидаемым, так как действовавший много лет и применяемый в настоящее время институт залога не в полной мере отвечал системе обеспечения обязательств, как в предпринимательской сфере, так и используемый  гражданами в гражданско-правовых отношениях[5, 6 с.].

     Закон состоит из 13 глав, в которых сформулированы нормы, касающиеся:

     - заключения договора об ипотеке,

     - основных положений о закладной,  прав  обязанностей залогодателя  и залогодержателя,

     - переход прав на имущество  по договору  об ипотеке,

     - передачи (уступки) прав по договору.

     - залога закладной,

     - обращения взыскания на имущество,  являющееся предметом ипотеки, 

     - ипотеки земельных участков,

     - ипотеки предприятий как имущественных  комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных  капитальных строений,

     - ипотеки жилых домов, квартир.

     Как гражданский кодекс РБ (далее - ГК), так  и Закон предусматривает два  способа возникновения залоговых  отношений:

     - договор, 

     - акт законодательства.

     Возникновение ипотеки должно сопровождаться регистрацией договора ипотеки и регистрацией самого договора купли-продажи недвижимого  имущества, если это предусмотрено  законодательным актом. Государственная  регистрация договора купли-продажи  имущества  в таком случае не может  рассматриваться одновременно в  качестве регистрации договора ипотеки. Ведь в данной ситуации между участниками  сделки заключается именно договор  купли-продажи, а не договор ипотеки. А сам факт нахождения недвижимости, проданной в рассрочку либо с  отсрочкой  платежа, в режиме ипотеки, не меняет правовой статус совершенной  сделки. Договор об ипотеке также  подлежит нотариальному удостоверению.

     Закон уделяет большое внимание содержанию договора об ипотеке, учитывая его значимость для разрешения споров между сторонами  и дальнейшего возможного обращения  взыскания на предмет залога, обеспечивающего  обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и прочим договорам, в  том числе из причинения вреда. В  договоре указывается имущество, которое  рассматривается в качестве предмета залога, его наименование, место нахождения, описание, стоимость, право, на основании которого оно принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации, осуществившей его регистрацию. При удостоверении права залогодержателя бездокументарной закладной в договоре об ипотеке указываются реквизиты его счета «депо». Ипотекой также обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и охрану предмета ипотеки, если такие условия заложены в договор. В договоре необходимо отражать и судьбу полученных в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плодов, продукции и доходов.