Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь

     

     

       

     

     

     

                        Гарантии

       

       
 
 
 

     Рис.1- Двухуровневая модель ипотечного кредитования

     При одноуровневой системе ипотечный  банк, выдавший кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг (облигаций) обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имеют высокую степень надежности, так как обеспечиваются залогом недвижимого имущества и поэтому пользуются большим спросом у среднего класса. Ипотечные банки при одноуровневой системе являются особыми кредитными институтами, которые, как правило, имеют форму акционерного общества и выполняют, кроме свойственных банкам функций, еще и функции, характерные ассоциациям при двухуровневой системе. Согласно принятой в РБ концепции жилищного ипотечного кредитования наиболее приемлемым является одноуровневая система (рис.2) [2,9 c.] 
 
 

           Краткосрочный кредит

                                                      на строительство  

      и

       

                                                       Выплачивает кредит

     

           Покупает Продает

           жилье жилье

     

           ипотечный кредит 
 
 

           выплачивает кредит 

     Рис.2 – Одноуровневая модель ипотечного кредитования 

     Используемые  на практике многочисленные виды ипотечных  кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам [3, 169 c.]

     • характеру участия в инвестиционном процессе;

     • стабильности процентной ставки по кредиту;

     • стабильности величины взноса в погашение  обязательств;

     • участию кредитора в текущих  доходах и приросте стоимости - капитала инвестора;

     • способу финансирования перепродажи;

     • порядку погашения долга и  уплаты процентов;

     • назначению кредитуемого объекта.

     Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода.

     Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменами платежами.

     Кредиты с постоянными платежами - самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.

     Кредиты с переменными платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).

       Кредиты с «шаровым» платежом предполагают погашение всего или большей части долга в конце срока кредитования одним или несколькими платежами. К ним относят кредиты:

     • по которым предусмотрено в период кредитования частичное погашение  долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровый» платеж;

     • с уплатой только начисленных  процентов и в конце срока  «шаровый» платеж;

     • по которым «шаровый» платеж включает основной долг и сумму накопленных  за период кредитования процентов;

       Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов наостаток долга:

     • с постоянным пропорциональным погашением долга;

     • в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

     Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью. Возможно участие кредитора:

     •в  текущем потоке дохода, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

     •в  выручке от продажи недвижимости, называемой участием в приросте стоимости.

     Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

     • индексирование процентной ставки в  соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границы новой ставки;

     • пересмотр процентной ставки через  заранее установленные промежутки времени («канадский ролл-овер», переговорная ставка).

     В зависимости от способа финансирования перепродажи недвижимости различают первую, завершающую и принятую ипотеки.

     Первая  ипотека - кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовался, и если недвижимость имеет ипотечную задолженность. В последнем случае ранее полученный кредит должен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного капитала и заемного капитала, получаемого под залог объекта недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

     Принятая  ипотека возникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

     Завершающаяся, или младшая, ипотека - кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

     На  рынке долгосрочного ипотечного кредитования действуют следующие основные участники [2, 10 c.]:

     1. Заёмщики - физические лица, заключившие договоры с банками 
(кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами 
(некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде 
кредита средства используются для приобретения жилья.

     2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие 
жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие 
другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

     3. Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические 
лица, предоставляющие заёмщикам в установленном порядке ипотечные 
кредиты. Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платёжеспособности и кредитоспособности заёмщика, оформление кредитного договора (договора займа) и договора 
об ипотеке, обслуживание выданных ипотечных кредитов.

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относятся: рефинансирование кредиторов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования: выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг, привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заёмщиков и менее рискованных для кредиторов.
5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Основными функциями этих органов являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому-собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного кредитования.
6. Страховые компаний - осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заёмщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
7. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
8. Риэлторские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлторов относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья; помощь в заключении сделок купли-продажи; организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья; участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание.

     9. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и др.

     10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические 
консультации и т.д., обеспечивающие юридическое сопровождение сделок с 
жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства, защиту 
прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью.

     Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. Предварительная квалификация заёмщика - заёмщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки.
2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учётом доходов заёмщика, наличие у него собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и другие важные условия договора.
3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заёмщика и требованиям кредитора.
4. Оценка жилья с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик осуществляет независимую оценку выбранного заёмщиком жилья, а кредитор соотносит её с размером выдаваемого кредита.
5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заёмщиком и продавцом жилья и кредитного договора между заёмщиком и кредитором, приобретение жилья заёмщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.
6. Проведение расчётов с продавцом жилого помещения - заёмщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор полностью контролировал процесс расчётов по договору купли-продажи.
7. Страхование предмета ипотеки, жизни заёмщика, а также прав собственника на приобретаемое жильё.

     Решение о привлечении ипотечного кредита  принимается на основе определения эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как: