Работа с проблемными кредитами

       Допустимость  – это выполнение кредитором и  должником совместных или самостоятельных  друг от друга действий, которые  призваны разрешить конфликтную  ситуацию между ними, являются правомерными и допускаемыми законом в соответствующих  обстоятельствах.

       Реальность  – это практическая возможность  достижения оптимально выгодного результата (цели), который возможно достичь  применяя соответствующий метод  урегулирования проблемной задолженности.

       Степень эффективности методов работы с  проблемной задолженностью также определяется и зависит от срочности, гарантированности  разрешения проблемной ситуации и полученной в результате соответствующих действий максимальной экономической выгодой.³ 

       2.2.1 Метод реструктуризации

       Как уже отмечалось, главенствующую роль в урегулировании проблемных кредитных  обязательствах играет метод реструктуризации. В результате его применения кредитор достигает цель продолжать получать плату за размещенные у заемщика денежные средства, а заемщик –  цель использовать полученные финансовые ресурсы в собственных интересах.

       Процедура реструктуризации кредита осуществляется быстро. Гарантированно снимает проблематику проблемной задолженности, выводя этот метод в качестве разумного, допустимого законом и реального способа получения максимального экономического эффекта обеими сторонами кредитных обязательств. 

       2.2.2 Метод внесудебного обращения взыскания на предмет залога

       Второе  место в иерархии способов работы с проблемной задолженностью должен по праву занимать метод внесудебного обращения взыскания на предмет  залога.

       Для уяснения высокой эффективности  этого метода, следует сначала  обратиться к критике его антипода – судебного метода обращения  взыскания, в ходе критического рассмотрения которого, постараемся провести краткий  сравнительный анализ этих методов  и отметить положительные стороны  внесудебного способа обращения  взыскания.

       Существует  три основных причины, по которым  судебный способ обращения взыскания  на недвижимое имущество должников  не имеет высокой эффективности, в отличие от внесудебного. В некоторых  же случаях, судебный порядок взыскания  приводит к наибольшим негативным последствиям, причем, не только для должников, но и для кредиторов.

       Первая  причина - длительность рассмотрения судебными  инстанциями соответствующих исков  кредиторов об обращении взыскания  на недвижимое имущество должников. Здесь следует учитывать не столько  нарушение судом процессуальных сроков рассмотрения дела по существу (что тоже имеет место), сколько  активное противодействие ответчиков-должников, часто сознательно затягивающих судебное разбирательство.

       Во-вторых, несоблюдение установленных законом  сроков принудительной реализации недвижимости службами судебных приставов и государственным  органом, наделенным соответствующими полномочиями (ранее этими вопросами  занимался РФФИ, сейчас - Федеральное  агентство по управлению государственным  имуществом (Росимущество)).

       И третья причина, которая в наибольшей степени проявляет себя в настоящее  время из-за кризиса - несоответствие установленного судом размера начальной  продажной цены недвижимости, на которую  обращается взыскание, новым рыночным ценам и реалиям, складывающимся на рынке недвижимости в данный момент.

       Рассмотрение  иска об обращении взыскания на предмет  залога в арбитражных судах варьируется  от 4 месяцев до 1,5 лет, а в судах  общей юрисдикции - от полугода до 2-х  лет. Средний же срок исполнительного  производства, в рамках которого осуществляется реализация недвижимости должника, составляет 8 месяцев.

       Основываясь на юридической практике, можно констатировать, что судебная процедура обращения  взыскания и исполнения решения  суда составляет 1,2 года. Остается подсчитать, насколько возрастет задолженность  должника перед кредитором за этот период времени. Ведь согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залог обеспечивает требование кредитора  к заемщику в том объеме, какой  они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Поэтому  очевидно, что за этот период времени  просрочки исполнения должником  обязанностей по погашению кредита, размер неустойки заметно возрастет. Но и это еще не все.

       Согласно  закону об исполнительном производстве должник обязан дополнительно уплатить 7% исполнительного сбора от суммы  взыскания, что тоже немало. А если на должника еще будет возложена  обязанность возместить взыскателю судебные издержки, то общая сумма  его долга будет еще больше.

       Относительно  процедуры реализации недвижимости по возбужденному судебным приставом  производству следует сказать, что  гарантий того, что недвижимость будет  продана с аукциона с надбавкой  против начальной продажной цены заложенного имущества, как по смыслу предписано пунктом 2 части 1 статьи 58 закона об ипотеке, просто не существует. Особенно нет оснований на это надеяться в текущий период, когда рынок недвижимости в нашей стране находиться в состоянии коллапса.

       Еще одна значимая причина кроется в  деятельности аккредитованных при  Росимуществе коммерческих организациях, действующих в качестве непосредственных организаторов торгов по продаже  недвижимого имущества в ходе исполнительного производства. Технология продажи арестованной недвижимости такими специализированными организациями  на первый взгляд туманна и мало кому понятна. Но «посвященным» она  известна. Суть такой технологии предельно  проста: если у аккредитованной специализированной организации нет возможности  реализовать недвижимость по цене с  существенным превышением начальной  продажной цены недвижимости, установленной  судебным решением лицу, которое по заранее установленной договоренности будет признано победителем торгов, с получением организатором торгов «на руки» от победителя аукциона оговоренной между ними суммы, то ждать принудительной реализации недвижимости с аукциона бессмысленно.

       С учетом изложенного, сегодня можно  прогнозировать, что торги по принудительной продаже недвижимости окажутся в 99% случаях несостоявшимися. Ведь «стартовая»  цена, по которой недвижимость будет  выставлена на принудительные торги, окажется выше сегодняшних среднерыночных значений за относительные аналоги. Соответственно, ни первые торги, ни повторные торги (которые должны будут начаты со снижением начальной продажной  цены на 15%), будут признаны несостоявшимися. При таких обстоятельствах у  взыскателей появляются юридические  основания (и уже единственный для  них разумный вариант поведения), оставить недвижимость должника за собой  по цене на 25% ниже ее начальной продажной  цены, с которой должны были начаться первые торги и таким способом произвести зачет своих требований к должнику. Но в таких случаях  банк-кредитор рискует сам оказаться  в убытках. Потому что таким образом  уменьшенная цена недвижимости, оставленная  взыскателем за собой, может не покрыть все финансовые обязательства должника перед кредитором.

       Поэтому, для исключения таких последствий, должен широко применяться в практике, предусмотренный статьей 55 Федерального Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" метод внесудебного обращения взыскания  на заложенную недвижимость (коммерческого  назначения), путем ее реализации с  публичного аукциона, без обращения  в суд.

       Внесудебный метод продажи заложенного имущества  должников с публичного аукциона актуален, эффективен и выгоден по следующим обстоятельствам:

       • гарантирует срочную реализацию заложенного недвижимого имущества  в течении 1,5 – 4 месяцев;

       • гарантирует продажу недвижимости по максимальной рыночной цене, сложившейся  с учетом конъюнктуры в день проведения аукциона;

       • создает организованную, высокоэффективную  систему обращения взыскания  на предмет банковского залога.

       Следует отметить, что гарантированная срочность  продажи недвижимости с аукциона достигается тем, что время экспозиции предмета торгов ограничено сроком. А  именно – датой проведения аукциона, зафиксированной в публичном  извещении о предстоящем аукционе. Это обстоятельство, во взаимосвязи  с повышенным и быстро растущим сегодня  интересом потенциальных покупателей  к реализуемой залоговой недвижимости, подталкивает их быстро принимать решение  об участии в аукционе, дата которого определена и, которая, оценивается  такими лицами в качестве реально  возможной даты продажи предмета торгов победителю аукциона. Не использовать шанс стать приобретателем недвижимости с аукциона активные субъекты коммерческой сферы не могут.

       Гарантированность продажи недвижимости с аукциона по максимально рыночной цене достигается  путем реальной состязательности участников аукциона в процессе торгов. Лица, внесшие задаток для участия в торгах и явившиеся на аукцион, всегда активно включаются в торги, конкурируют друг с другом по цене предложения, обеспечивая тем самым формирование максимально возможной цены за предмет продажи.

       Другими положительными сторонами внесудебного порядка обращения взыскания  на предмет залога является возможность  ведения кредитором и должником  консенсуального диалога, в результате которого возможно установление оптимальной  величины начальной продажной цены, позволяющей привлечь к торгам максимальное количество участников (что и является залогом состязательности аукциона и получения за реализуемое имущество  действительной рыночной стоимости); реализуется  право выбора специализированной организации - организатора торгов, право ведения  контроля над ходом подготовки и  проведением торгов, право участия  в работе аукционной комиссии и т.п. 

       2.2.3 Метод обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке и метод судебного взыскания задолженности по кредитным обязательствам.

       Третью  позицию в ранге методов работы с проблемной задолженностью разделяют  между собой метод обращения  взыскания на предмет залога в  судебном порядке и метод судебного  взыскания задолженности по кредитным  обязательствам, не обеспеченных залогом, путем обращением взыскания на принадлежащее  должнику имущество в ходе исполнительного  производства.

       Эти методы применяются по инициативе кредиторов и играют положительную роль в  тех случаях, когда должники сознательно  укрываются от исполнения своих обязательств по погашению долга, вне зависимости  от существующих у них мотивов.

       Названным методам присущи признаки целесообразности, разумности и допустимости взыскания  задолженности в судебном порядке. Вместе с этим, при обращении кредиторов за защитой своих нарушенных прав, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком взятых на себя финансовых обязательств в суд, реальность, срочность и гарантированность исполнения судебного решения не всегда представляется возможными в полном объеме. 

       2.2.4 Метод досрочного погашения кредита с прекращением договора

       Четвертым, по степени эффективности, служит метод  досрочного погашения кредита с  прекращением кредитного договора и  залоговых обязательств.

       Классическая  суть его в том, что заемщик (должник), или третье лицо, являющееся залогодателем, погашают все существующие на этот момент обязательства перед кредитором денежными средствами или путем  передачи кредитору принадлежащего должнику имущества по договору об отступном.

       В практической области этот метод  имеет ряд существенных недостатков. И не все его варианты находят  свое реальное воплощение. Проблем  в этом несколько.

       Первое. Заемщики, при возникновении неотвратимой угрозы наступления своей неплатежеспособности или уже на стадии просрочки внесения периодических платежей, принимают  решение реализовать принадлежащее  им имущество, что бы за счет вырученных денежных средств погасить кредит, прекратив, таким образом, с кредитной  организацией кредитно-залоговые правоотношения. Частыми сподвижниками такой  идеи являются сами кредитные организации, предлагающие такой «досудебный» метод  разрешения проблемной кредитной ситуации непосредственно заемщикам-должникам (к их числу относиться, например, АКБ «Городской ипотечный банк», столкнувшийся с рядом случаев  дефолтов заемщиков, из состава граждан, приобретших жилые помещения  на условиях ипотеки и оказавшийся  в ситуации законодательного запрета  на внесудебный способ обращения взыскания на такого рода недвижимость, ранее для банка наиболее предпочтительный).