Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

Недавний финансовый кризис оказал существенное влияние на развитие финансового рынка и поведение его участников. Одним из последствий кризиса стал рост интереса инвесторов к более надежным инструмента рынка ценных бумаг -- долговым ценным бумагам или ценным бумагам с гарантированной доходностью.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Помимо корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг -- ипотечные облигации или облигации, обеспеченные залогом имущества.

В силу своей высокой надежности, ликвидности и доходности этот инструмент занимает прочные позиции в портфелях иностранных инвесторов. К примеру, рынок ипотечных облигаций в США по объемам лишь немного уступает государственным, занимая почти треть от всего объема долговых ценных бумаг.

Рынок ипотечных облигаций в США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболее эффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразия участников и эмитируемых инструментов, а так же системы регулирования.

Среди участников рынка ипотечных облигаций выделяют институты, выполняющие функции:

- организаторов ипотечного кредитования

- инвесторов

- посредников, занимающихся страхованием ипотечного кредита

- посредников, осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов

Секьюритизация ипотеки--процесс превращения ипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги.

В настоящее время в США секьюритизированно более 45% ипотечных кредитов, выданных для строительства индивидуальных жилых домов.

 

 

Глава 2. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.1 Виды ипотеки в РФ и условия выдачи кредитов банками

В России существуют несколько видов ипотечного кредитования. Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком, вторичном или первичном рынке приобретается жилье, ипотечные кредиты делятся на два типа. В настоящее время второй тип целевого ипотечного кредита получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже.

Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше. Предмет обеспечения такой сделки - приобретаемая квартира. В случае выдачи кредита на покупку квартиры на «вторичном» рынке, банку важно, чтобы у объекта не оказалось других владельцев. А в случае строящегося жилья квартира, которая не сдана в эксплуатацию или не передана в собственность, не может являться предметом залога, в данном случае в качестве залога выступает право требования на квартиру.

Риски банка значительно возрастают, отсюда выше и процент по кредиту. И уже после сдачи дома в эксплуатацию залог переоформляется на квартиру, и банк может понизить кредитную ставку.

Целевые кредиты на приобретение недвижимости предназначены, в основном, для рядовых обывателей, которые желают улучшить свои жилищные условия. Наиболее популярный срок для подобного вида ипотечного кредитования - 15-20 лет.

Еще один вид ипотеки - кредит на покупку загородной недвижимости. Обычно данный продукт обходится для заемщика дороже из-за более высокой процентной ставки, более сложна процедура его получения, поскольку вместе с недвижимостью оформляется земельный участок, на котором она расположена.

Достаточно распространен нецелевой ипотечный кредит. Он выдается заемщику под залог имеющейся у него недвижимости и может быть использован на любые цели, при этом обходится дешевле обычного потребительского кредита. Нередко такой вид ипотечного кредитования используют бизнесмены для пополнения оборотных средств предприятия.

Также выделяют земельную ипотеку. Предметом земельной ипотеки выступают земельные участки. Залог оформляется на участки земли, находящиеся в собственности юридических и физических лиц. Участки, изъятые из обращения, и земельные угодья находящиеся в государственной собственности не являются объектами ипотечных прав.

Ипотека судов в России пока не получила широкого распространения. Данный вид ипотечного кредитования был законодательно закреплен, чтобы привлекать средства на развитие морского судоходства, воздушных перевозок и исследования космоса.

Наряду со стандартными ипотечными программами имеются специальные государственные программы, например, ипотека для молодой семьи. Такой категории населения государство предоставляет субсидию, которая обычно составляет 50% от процентов по кредиту. Данная мера призвана сделать жилье более доступным для молодых семей.

Стандартные условия выдачи ипотечного кредита на покупку недвижимости предполагают первоначальный взнос, от 10% до 50% от стоимости объекта недвижимости. Хотя существует ипотечный продукт без первоначального взноса. В этом случае повышенные риски банк компенсирует повышением ипотечной ставки, а также более тщательно изучает доходы клиента и его кредитную историю.

Для военнослужащих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, разработана специальная программа, по которой её участник может осуществить покупку квартиры в любое время в течение трех лет от момента заключения договора, не дожидаясь истечения срока службы.

В России действует закон, по которому заёмщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

1) Если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы, и заявив о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы, и бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано.

2) В налоговом периоде перечислять все налоги, а в конце года в налоговой заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет вернуть уплаченные налоги после проверки документов.

13 марта 2008 года Конституционный суд издал Постановление № 5-П. Признав не противоречащим Конституции РФ положения других федеральных законов, суд однозначно разъяснил свою позицию -- родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости своим несовершеннолетним детям.

По последним данным, 11 % заемщиков на рынке ипотечного кредитования прекратили выполнять свои обязательства по выплате

Условия кредитования в некоторых банках РФ.

На рынке ипотечного кредитования реально осталось пять банков (Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы). На них приходится 60% от общего количества кредитов.

ВТБ 24

Условия:

• Срок кредита -- от 5 до 50 лет.
• Ñóììà êðåäèòà ñîñòàâëÿåò îò 10 000 äîëëàðîâ ÑØÀ, åâðî (èëè ðóáëåâûé ýêâèâàëåíò).
• Ïåðâîíà÷àëüíûé âçíîñ:
• базовый размер -- 20% от стоимости приобретаемой недвижимости,
• 10% îò ñòîèìîñòè ïðèîáðåòàåìîé íåäâèæèìîñòè (ïðè äîïîëíèòåëüíîì ñòðàõîâàíèè îòâåòñòâåííîñòè çàåìùèêà çà íåèñïîëíåíèå èëè íåíàäëåæàùåå èñïîëíåíèå îáÿçàòåëüñòâ ïî âîçâðàòó êðåäèòà).

 

Таблица 3 - Процентные ставки по ипотечным кредитам в банке ВТБ 24

Размер первоначального взноса, %	Срок кредита
	до 7 лет	до 15 лет	до 25 лет	до 50 лет
более 60	10	12,25	12,55	12,85
менее 60, но более 40 (включительно)	12,95	13,25	13,55	13,85
менее 40, но более 20 (включительно)	13,45	13,75	14,05	14,35
менее 20, но более 10 (включительно)	13,75	14,05	14,35	14,65

 

Сбербанк России.

Условия:

• Срок кредита - до 30 лет.
• Комиссия отсутствует
• Сумме кредита: Минимальная -300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).
• Максимальная - Не должна превышать меньшую из величин: 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;

 

Таблица 4 - Программы ипотечного кредитования в Сбербанке России

Программа кредитования	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте*, %	Срок кредита
Приобретение готового жилья						От 10%	9,5--14	8,8--12,1	До 30 лет
Приобретение строящегося жилья						От 10%	9,5--14	8,8--12,1	До 30 лет
Строительство жилого дома						От 15%	11,05--14	9,1--12,1	До 30 лет

 

Россельхозбанк

Цели и сроки кредитования:

Кредит предоставляется на срок до 25 лет.

Максимальная сумма кредита составляет до 10 000 000 рублей

 

Таблица 5 - Процентные ставки по ипотечным кредитам в Россельхозбанке

Срок кредитования	Первоначальный взнос	Годовая процентная ставка
От 15 до 25 лет	от 15 до 30	13,5
	от 30 до 50	13
	от 50	12,5
От 10 до 15 лет	от 15 до 30	13
	от 30 до 50	12,5
	от 50	12
До 10 лет	от 15 до 30	12,5
	от 30 до 50	12
	от 50	11,5

 

 

 

Газпромбанк

Максимальный срок кредита - до 30 лет

Максимальный размер кредита

Эквивалент 45 000 000 (сорок пять миллионов) рублей

Заявки на кредит на сумму более 45 000 000 рублей рассматриваются в индивидуальном порядке.

Минимальный первоначальный взнос:

15% - жилая городская недвижимость,

20% - жилая загородная недвижимость.

 

Таблица 6 - Процентные ставки по ипотечным кредитам в Газпромбанке

Размер первоначального взноса	Минимальные размеры процентных ставок, (% годовых)
	Доллары США	Валюта РФ
До 20%(включительно)	10,5	12,5
От 20% до 50% (включительно)	10,5	11,5
Более 50%	10,5	11,0

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0 - cite_note-ChasKor-0

 

2.2 Статистика выданных ипотечных кредитов в РФ

По данным Аналитического центра АИЖК, по итогам 2010 года средний размер кредита увеличился на 7,6% - с 1,17 млн. (2009 года) до 1,26 млн. рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения и цен на жилье (по итогам последнего квартала 2010 года, средняя цена на жилье выросла более чем на 7,4% по отношению к IV кварталу 2009 года).

Рис. 2. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте, накопленным итогом с начала года (2009 - 2010)

 

 

Рис.3. Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб./квартал

 

Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объем кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза.

По данным Банка России на 01.12.2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает одного месяца, превысил 91%.

 

Таблица 6 - Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей

 

Данные Банка России, расчеты АИЖК

Совокупная доля дефолтной задолженности с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 6,95%; доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) - 5%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) - 1,77%.