Основные направления развития ипотечного кредитовая в России

     Развитие  ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой – небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

     Развитие  ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

     - принятие нормативных правовых  актов;

     - оптимальное налогообложение;

     - совершенствования проектирования  и технологий строительства;

     - государственные гарантии, способствующие  привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

     - адресные жилищные субсидии гражданам.

     Действительно, площадь жилищ, приходящихся на одного жителя, в целом по России составила  в 2003 году 20,2 кв. м. Самый низкий показатель в Республики Ингушетия – 6,7 кв. м., наиболее высокий – в Чукотском автономном округе – 28,4. По качеству жизни основной части Россиян мы удерживаемся в седьмом десятке стран среди развивающихся государств. А обеспеченность жильем – основной показатель, характеризующий уровень жизни населения.

     Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на декларируемый рост доходов (в январе-июне 2006 года реальные располагаемые денежные доходы населения возросли по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 8,3%, против 8,9% в январе-июне 2005 года), наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов. Так, по предварительным данным в первом полугодии 2009 года она составила 72,5% против 70,6% в соответствующий период 2008 года. При этом на долю оплаты услуг приходилось 17,4% против 16,6% в первом полугодии 2005 года. На увеличение этой доли повлияли достаточно высокие темпы роста цен на платные услуги населению, вследствие чего удельный вес расходов на оплату жилья в 2005 году составил 1,3% от общего числа расходов (с 1990 года этот показатель наиболее высоким был в 1995 году – 1,7%). Доля организованных сбережений населения в структуре использования доходов сократилась в январе-июне 2006 года по сравнению с соответствующим периодом 2005 года на 0,7 п.п. и составила 10,9%. При этом доля расходов на покупку валюты увеличилась на 1 п.п. – до 8% (эти средства также могут быть вовлечены в систему ипотечного кредитования).

     Чтобы составить прогноз развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в Росси нужно рассчитать общую площадь жилья, необходимого для удовлетворения спроса населения (в расчете 40 кв. м. на одного человека). В США этот показатель равен 70 кв. м., во Франции – 35 в. м. За 2003 год в России введено в срой 36,3 млн. кв. м. жилья. Львиная доля приходится на Москву – 10% (4,443 тыс. кв. м.) и Санкт-Петербург – 3,6% (1,758 тыс. кв. м.). При таких темпах строительства население России будет обеспечено жильем лишь через 161 год, на эти цели потребуется 94 633 079 млн. руб.³

     Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики.

     В очереди на улучшение жилищных условий  стоят 4,43 млн. семей (18,6% от общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья – 15-20 лет.

     Отсутствие  жилья – определяющая причина  кризисной демографической ситуации в России, когда население страны при постоянном миграционном потоке сокращается. По оценке специалистов Департамента жилищной политики правительства Москвы, в 50% случаев причиной разводов в молодых семьях является отсутствие жилья. Следовательно, необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья.

     Таким образом, можно сказать, что недостаточное количество жилья на продажу, при увеличении объемов денежных вложений населения, в собственно ИЖК без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости, может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья. И вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост.

     Следует отметить, что состояние российской экономики напрямую сказывается  на развитии рынка недвижимости. В  последнее время экономика России продолжает расти. Есть, конечно, много нерешенных проблем, но в целом прогресс, несомненно, есть. 

     3.3 Варианты решений проблем Альфбанка

     Таблица 3.1. Варианты решения проблем

 

     • Фондирование портфеля

     Ипотечное кредитование – массовый продукт, предназначенный  для широкого потребления, что предполагает ориентацию на высокие объемы операций и получение доходов в результате масштабности деятельности, и, относительно невысокую маржу в расчете на каждый выданный кредит, что также подтверждено многочисленным опытом зарубежных стран.

     Текущие возможности по увеличению кредитного портфеля свыше года составляют, по данным Финансового Департамента, 7.5 млрд. руб. Исходя из утвержденных Правлением объемных плановых показателей на 2008 год (а именно, увеличение автокредитования и потребительских кредитов примерно на 4 млрд. руб.), максимальный прирост ипотечного портфеля до увеличения капитала Банка может составить 3.5 млрд. руб. (при условии, отсутствия больших по объёму выдач кредитов сроком свыше года корпоративным клиентам).

     Таким образом, максимальный размер ипотечного кредитного портфеля, который может  находиться на балансе, составляет приблизительно 4 млрд. рублей (без расчета на увеличение капитала Банка). В этой связи определять направление развития ипотечного кредитования необходимо в комплексе с проблемой ограниченности доступных ресурсов и выполнения установленных нормативов Банка России.

     Соответственно, при достижении вышеуказанного объема выданных ипотечных кредитов возникнет необходимость:

     • ограничивать дальнейший рост портфеля размером установленного лимита;

     • продавать портфель для высвобождения части лимита;

     • обеспечивать целевое фондирование Программы.

     Продажи ипотечного портфеля обладают следующими недостатками. Во-первых, при выдаче кредитов необходимо ориентироваться  на узкий круг потенциальных инвесторов и для повышения ликвидности  портфеля необходимо заранее задавать консервативные кредитные параметры, что приводит к низкому спросу и низким продажам. Во-вторых, подписание соглашения о сотрудничестве с основными игроками ипотечного рынка (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – АИЖК) затруднено отсутствием необходимых настроек в АБС Банка, ориентация на АИЖК приведет к потере части рынка (АИЖК не работает с кредитами в долларах США). Наиболее существенный недостаток – экономическая сторона. На взгляд автора, будущее ипотеки строится на секьюритизации (выпуске ипотечных облигаций), и все игроки, без исключения, будут использовать этот источник финансирования. На настоящий момент в экономический условиях выкупа портфелей ипотечных кредитов, всеми потенциальными покупателями заложена собственная маржа. Соответственно, для Банка намного выгоднее осуществить собственную секьюритизацию, нежели делиться процентным и комиссионным доходом.

     Целевое внешнее фондирование Программы  позволит не только снизить действующие  процентные ставки по ипотечным кредитам, но и решить проблему наращивания ипотечного кредитного портфеля, в условиях недостаточности объема капитала Банка.

     Наиболее  предпочтительный вариант – обеспечить внешнее целевое фондирование Программы, которое может быть осуществлено посредством предоставления Банку  целевой кредитной линии, либо выпуском ипотечных облигаций.

     Поскольку основные банки-участники ипотечного рынка ориентированы на выпуск ипотечных  облигаций (ВТБ, Москоммерцбанк – выпуск евробондов; Городской ипотечный  банк, Дельта-кредит – выпуск ипотечных  облигаций), получение целевых кредитных линий на развитие ипотеки чрезвычайно затруднено и представляется маловероятным.

     Более того, институциональные инвесторы (IFC, EBRD) ориентируются на развитие вторичного рынка ипотеки и общей ипотечной  инфраструктуры, возможно полагая, что первичный рынок уже получил с их стороны достаточное финансирование.

     С учетом вышеизложенного, оптимальным  вариантом решения является выпуск ипотечных облигаций

     Выпуск  ипотечных облигаций позволит:

     • Расширить круг потенциальных инвесторов Программы;

     • Снизить стоимость привлеченных ресурсов за счет возможности рейтингования исключительно ипотечного портфеля (разделение активов и связанных рисков, таким образом, рейтинг портфеля может быть выше рейтинга Банка);

     • Убрать кредитный риск с баланса Банка;

     • Увеличить процентную, комиссионную и косвенную доходность Программы;

     •Выйти  на рынок коммерческой ипотеки с  дальнейшей секьюритизацией кредитов.

     По  мнению финансовых консультантов (KPMG, IFC) и основываясь на анализе прошедших  выпусков ипотечных облигаций, минимальный экономически целесообразный объем секьюритизации составляет не менее 100 млн. долларов, а ориентировочный срок подготовки и проведения подобной сделки – 1 год.

     Исходные  данные ипотечного портфеля Банка и  факторы для оперативного проведения секьютеризации:

     • имеющийся портфель (1 млрд. рублей), ставка погашения по портфелю (плановое 3%, досрочное 15% в год от портфеля),

     • отставание нововведений от фактического результата на 2–3 месяца по причине комплекса действий, предшествующего фактической выдачи кредита (сбор документов по заемщику, выбор квартиры, внесение аванса, сбор документов по квартире, выход на сделку),

     • объём секьюритизации не ниже 3 млрд. рублей,

     • возможные продажи кредитов в целях улучшения качества портфеля,

     При соответствии данным условиям, необходимый уровень средних ежемесячных выдач ипотечных кредитов всей сети Банка, начиная с мая 2008 года, должен быть не ниже 350 млн. рублей в месяц. Ниже приведен расчет минимального уровня ежемесячных выдач ипотечных кредитов, необходимых для выхода на секьюритизацию портфеля, путем эмиссии облигаций (табл. 11):

     Схема выпуска ипотечных облигаций:

     1 этап – Формирование портфеля  до заданного уровня

     и улучшение его качества:

     • Разработка новых кредитных продуктов

     • Доработка существующих кредитных продуктов

     • Совершенствование технологий обслуживания розничных Клиентов

     2 этап – Подготовка к эмиссии  ипотечных облигаций:

     • Планирование и подготовка

     • Исследование рынка секьюритизации

     • Подготовка финансового обоснования проекта

     • Формирование рабочей группы

     • Разработка проектов структурирования

     • Оценка активов и формирование пула (моделирование платежей)

     • Формирование потенциального пула активов

     • Анализ пула активов

     • Структурирование и подготовка документации

     • Выбор участвующих сторон

     • Заключение договоров и подготовка документации

     3 этап – Эмиссия ипотечных облигаций:

     • Рефинансирование

     • Эмиссия ипотечных облигаций и размещение выпуска на рынке