Ипотечное кредитование

Федеральное агентство железнодорожного транспорта

Дальневосточный государственный университет путей сообщения

Сахалинский институт железнодорожного транспорта

ФГБОУ ВПО

 

                                     

Кафедра «Южно-Сахалинск»

 

 

Курсовая работа

 

По дисциплине «Деньги.Кредит.Банки»

Тема: «Ипотечное кредитование»

 

 

 

Студентка 2 курса

Сах ИЖТ-филиал ДВГУПС в г. Южно-Сахалинске

Ульянченко Н.Ю.

Проверила: Жалдак А.А.

 

 

 

 

 

 

 

Южно-Сахалинск

2015

 

Содержание

 

Введение...................................................................................................................3

1. Основы ипотечного кредитования……………………………….……..……5
1. Сущность ипотеки……………………………………………...………5
2. Нормативное регулирование ипотеки в РФ………………..…………8
2. Анализ ипотечного кредитование на примере КБ…………….…….……..12
1. Как получить ипотечный кредит?………………….………………...12
2. Ипотечное кредитование в банке ВТБ 24............................................15
3. Проблемы ипотечного кредитования в России……………………….……22

Заключение............................................................................................................25

Список использованной литературы .................................................................27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Крупным, пока ещё не используемым в России, ресурсом для инвестиций в основные фонды выступают сбережения денег населением. В зарубежных странах эти деньги через эмиссию и продажу ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, становятся источником реальных капитальных вложений. Для России это имеет актуальное значение, ибо население хранит свои сбережения в значительной степени в валюте вне банков.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Предмет - механизм реализации ипотечного кредитования в России.

Цель: выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Цель может быть достигнута через решение следующих задач:

- Анализ развития и становления ипотечного кредитования в РФ;

- Разбор механизма и этапов ипотечного кредитования.

- Определение факторов, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ.

Для более полного раскрытия сущности изучаемого объекта, в данной работе были использованы следующие методы исследования: наблюдение, сравнение, абстрагирование, аналитический метод, синтез и обобщение.

В настоящее время разрабатываются различные модели системы ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночные механизмы финансирования. Их разработкой занимаются ученые: Горемыкин В. А, Журбина Е., Зубков Г.С. и Симионов Ю.Ф.

 

 

1. Основы ипотечного кредитования

 

1. Сущность ипотеки

 

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя [1; с.89].

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

- одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

- двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель). 
В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.1):

между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

 

 
 

 

 

 

 

Рис.1 Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

 

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.2).

 

 
Рис. 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

 
Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

 

1.2. Нормативное регулирование ипотеки  в РФ

 

Общие правила о залоге применяются к отношениям по договору ипотеки именно в тех случаях, когда Законом об ипотеке или Кодексом не были установлены иные правила. По своему юридическому содержанию правовое регулирование ипотеки, установленное нормами ГК Российской Федерации, представляет собой обременение имущественных прав на определенный объект недвижимости в момент его залога в качестве обеспечения кредитного исполнения основного обязательства заемщика-должника по кредитному договору.

Ипотечное залоговое право является имущественным обязательственным правом в отличие от иных имущественных прав, в том числе и прав собственности. Правовое регулирование ипотеки при вступлении в силу договора об ипотеке позволяет создавать владельцу имущественного права ипотечное залоговое право, которое может быть ликвидировано ипотекодателем в любой момент путем погашения ипотечного займа, а значит и выполнения взятого на себя основного обязательства. Из этого следует, что договор ипотеки является условной сделкой, реализация которой может быть осуществлена путем взыскания объекта залога в момент нарушения залогодателем взятых на себя основных обязательств. 
        Правовое регулирование ипотеки позволяет залогодателю при передаче объекта недвижимости в залоговое обеспечение не лишаться прав собственности на него, а значит, и права распоряжения им. Правовое регулирование ипотеки лишь устанавливает определенные допустимые законодательством ограничения, препятствующие свободной реализации данного права. ГК Российской федерации были внесены поправки в закон о правовом регулировании ипотеки, предоставившие залогодателю право распоряжаться или отчуждать предмет залога только лишь с официального согласия залогодержателя.

При этом залогодержатель вправе рассчитывать на удовлетворение исковых требований, говорящих о признании сделки по отчуждению залогового имущества недействительной только лишь в том случае, если владелец предмета залога заведомо знал, но при этом нарушал установленное законом право ограничения прав собственника в связи с существованием договора залога. Для более детального рассмотрения закона о правовом регулировании ипотеки потенциальный заемщик имеет возможность обратиться на сайт нашего ресурса, где компетентные специалисты смогут дать правомерные ответы на все поставленные вопросы.