Ипотечное кредитование в России

     Одним из основных источников роста российской банковской отрасли станет развитие кредитования населения и, в частности, ипотечного кредитования. К 2015 году доля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах российских банков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах 35-60%.

     Таким образом, в России в настоящее  время, несмотря на финансовую нестабильность уже довольно активно применяются  различные схемы ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержки региональных властей.

     Теперь  можно рассмотреть, как складывается ипотечное кредитование в современном  финансовом кризисе. Как отмечают специалисты  банковского сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышенных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.

     Процентные  ставки по ипотечным кредитам увеличены, прежде всего, по сегментам программ, где у клиента минимальный взнос. Увеличение ставок составило 1,5-4% годовых в зависимости от величины первоначального взноса и валюты кредита. Минимальные процентные ставки сохраняются на уровне 10% годовых. В целом же любые изменения программ делаются с учетом рынка. Именно дальнейшее развитие ситуации на рынке и будет определять изменения ставок и условий программ. По ипотечным кредитам ставки составляют порядок 16%. По кредитованию строительства до 20-22%, в отдельных случаях и выше. На сегодняшний момент действительно многие банки приостановили работу по программам ипотечного кредитования. Некоторые просто перестали выдавать ипотечные кредиты, другие повысили требования к заемщикам и размер первоначального взноса, третьи перестали одобрять заявки по новостройкам – денег у застройщиков сейчас нет, могут дом и не достроить. Однако в условиях сегодняшней ситуации достаточно сложно оценить точное количество банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты.

     Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря на кризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных кредитов. Сбербанк повышает ставки, но кредиты по-прежнему выдает. Но условия кредитования значительно ужесточились. Чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо иметь не только официально подтвержденные доходы, но и первый взнос в размере 30%. Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребенка, первый взнос может быть 20% от стоимости закладываемой квартиры. 

     5. Антикризисные модели ипотечного кредитования России

     Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в условиях текущего кризиса России является сложность  привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.

     Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности  российских банков при ипотечном  кредитовании. Ни один банк не в состоянии  формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

     В условиях кризиса имеются три  основные стратегии привлечения  банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

     1) ориентация на депозитные источники  кредитных ресурсов (депозиты населения  и юридических лиц);

     2) ориентация на кредитные источники  (кредитные линии российских и  иностранных кредитных организаций,  средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

     3) ориентация на государственные  источники (целевые средства бюджета  или «антикризисных» фондов на  ипотечное кредитование).

     При этом, как правило, в условиях кризиса  наиболее эффективными для сохранения и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться «государственные» источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), стагнации на рынке недвижимости и других кризисных рисков предоставление государственных средств банкам оказалось неэффективным, так как предоставленные средства не доходят до конечного потребителя, не попадают в реальную экономику, что приводит к дальнейшему усилению кризисных явлений.

     Одним из выходов из сложившейся ситуации является попытка банков создать  новые, антикризисные или альтернативные ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской модели ипотечного кредитования. Сущность их заключается в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением банком обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. В данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто потенциальным заемщиком.

     В мировой и российской банковской практике выработаны эффективные механизмы  формирования ресурсов ипотечного кредитования, к которым относятся:

     1. Финансирование в рамках автономной  модели. Источниками средств для  выдачи кредитов являются депозиты (накопления) лиц, одновременно являющихся и вкладчиками, и заемщиками. Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только 50-60% стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщиком вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковский кредит). В условиях кризиса такая модель является неэффективной, так как снижается количество депозитов в банках, и возникают сложности привлечения заемщиком дополнительных ресурсов.

     2. Финансирование через срочные вклады и срочные займы. Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, в том числе и в качестве дополнительно необходимых ресурсов, в условиях кризиса затруднительно.

     3. Рефинансирование кредиторов через  операторов вторичного рынка  ипотечных кредитов. Мировая практика  показывает, что эффективным способом  решения проблемы рефинансирования  является создание вторичного рынка ипотечного кредитования. Существование и нормальное функционирование вторичного рынка ипотечных кредитов имеет огромное значение, поскольку вторичный рынок обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

     В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных  займов. Они выдают ипотечные кредиты  и обслуживают их. Но, выдав заем (кредит), организация (банк) продает  ипотечный кредит третьему лицу –финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Вырученные средства финансово-кредитные организации снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

     В условиях кризиса модель интересна  для финансового инвестора в  случае стабильного или растущего  рынка недвижимости и высоких  процентных ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время классическая модель ипотечного кредитования не несет в себе антикризисных черт.

     5. Рефинансирование путем эмиссии  ипотечных ценных бумаг, имеющих  коллективную гарантию – американская  модель.

     Основная  задача АИЖК способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования в России посредствам рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими  банками – первоначальными кредиторами. Именно на АИЖК возлагается функция  привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения предполагается, что АИЖК будет выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Второй функцией АИЖК является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. К третьей функции АИЖК относится представление интересов ипотечных структур в Правительстве РФ и других государственных учреждениях.

     Данная  модель в условиях кризиса оказалось  неэффективной, что проявилось в  повышении процентных ставок, уменьшении размера кредита, ужесточении требований к заемщикам.

     6. Рефинансирование через систему  коллективных инвестиций, предусматривающую  организацию в регионах специализированных  фондов, денежные средства которых  должны быть направлены исключительно  на приобретение закладных. Данная модель не получила распространения в России, но в условиях кризиса позволяет привлечь финансы на рынки недвижимости и ипотечного кредитования.

     7. Выпуск банками ипотечных облигаций,  обеспеченных закладными, и их  реализация на финансовом рынке.  В условиях кризиса данная модель не работает, так как фондовый рынок находится в стагнации.

     8. Рефинансирование ипотечных операций  путем привлечения инвесторов  через систему общих фондов  банковского управления, которая  является одной из действующих  в России форм осуществления коллективных инвестиций. В условиях кризиса идет уменьшение количества инвестиций, в связи с чем данная модель не способна обеспечить систему ипотечного кредитования финансами.

     Следует отметить, что в настоящее время  в целях антикризисного поддержания строительного комплекса федеральными и региональными властями предпринимаются попытки выкупа построенного жилья по ценам ниже рыночных с дальнейшей передачей жилья в социальный наем. Однако последствием таких мер будут является отсутствие дальнейшего развития строительного комплекса, уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья, что приведет на этапе роста экономики (после кризиса) через 3-4 года к резкому дефициту жилья и стремительному росту цен по аналогии с рынком недвижимости 2006 г.

     Процедура ипотечного жилищного кредитования в условиях антикризисной модели может комбинироваться:

• с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;
• с продажей старого жилья для приобретения нового;
• с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;
• с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.

     В вопросе повышения доступности  ипотечных кредитов в условиях кризиса  важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относится, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т.п.

     Инновацией  на банковском рынке должно стать  введение Банком России в дополнение к существующей ставке рефинансирования также ипотечные ставки рефинансирования и ипотечной ставки рефинансирования по ипотечным кредитам для льготных категорий населения.

     Коммерческие  банки, кредитуя население, в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России устанавливают маржу в размере 1,5 -2% дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставление услуги, включая услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов.

     Использование антикризисных моделей системы  ипотечного кредитования позволит сохранить  на рынке недвижимости России строительные компании среднего и малого размера, а также в условиях кризиса  увеличить спрос населения на рынке первичной недвижимости.

     Кроме того, действенным источником привлечения  средств населения в жилищный сектор может стать возрождение  программ муниципальных жилищных облигаций, когда населением выкупаются жилые  метры, и после приобретения необходимого количества – муниципалитетом предоставляется квартира. Муниципальные жилищные облигации в условиях антикризисных программ могли бы стать одним из источников обеспечения работников бюджетной сферы доступным жильем.