Ипотечное кредитование в России и за рубежом

       Конечно, каждая программа предлагает ипотечный кредит по своей цене. Для менее «благополучных» по оценке кредитора заемщиков предлагаются программы по более высокой процентной ставке (разница 1-2%), с увеличенным первоначальным взносом с обычных 10 до 25-30% или с другими дополнительными условиями (например, с требованием единовременной уплаты в пользу кредитора от 1 до 2,5% от суммы кредита). Подобные процедуры увеличивают стоимость кредита не более чем на 15-30%. Покупатели с низким уровнем дохода иногда имеют возможность получить ипотечный кредит на льготных условиях на дотационной основе, обеспечиваемый соответствующими федеральными целевыми программами.

В Америке, Германии, Англии и других странах, важную роль в реализации программ ипотечного кредитования играет закладная, как ценная бумага, выдаваемая заемщиком банку-кредитору и свидетельствующая о залоге недвижимости. Закладная продается на первичном рынке ценных бумаг. Операторы вторичного рынка - компании, предоставившие кредит под залог недвижимости, выпускают ценные бумаги, обеспеченные закладными и продают их другим инвесторам, обеспечивая тем самым воспроизводство ипотечного капитала. При этом в качестве одной из составляющих воспроизводства капитала является возврат кредитов заемщиком, что может происходить при участии страховых и трастовых компаний.

В большинстве банков Украины пытаются реализовать классические ипотечные варианты, которые сложились в США и Германии. Кредиты за рубежом выдаются сроком на 15-30 лет.

3. КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования.

Объект залога - недвижимое имущество (жилое помещение - дом, квартира и т. д.), служащие обеспечением обязательства заёмщика.

Объект кредитования - конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда. Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого  является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:

- кредит с шаровым платежом;

- пружинный кредит или кредит  с фиксированным платежом основной  суммы;

- кредит с участием в доходах  и в приросте стоимости;

- кредит с нарастающими платежами;

- кредит с обратным аннуитетом;

- кредит переменной ставкой;

- канадский ролл-овер;

- завершающая ипотека;

- кредиты с добавленной процентной  ставкой.

Постоянные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

1. кредиты с замораживанием процентных  выплат, до истечения срока кредита, не предусматривают каких-либо  выплат, как в погашение основного  долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и процентов  по нему производится в конце  срока. Использование подобных кредитов  достаточно ограничено. К ним  прибегают в основном земельные  спекулянты, рассчитывающие на продажу  участка земли в конце срока  за сумму, позволяющую выплатить  кредит, проценты и получить прибыль  от продажи.

2. кредиты с выплатой только  одних процентов являются разновидностью  шарового платежа, при котором  предусматривается шаровой платеж  основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно  в течение срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах объекта. Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью.

2. ПРЕИМУЩЕСТВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования в России.

Преимущества:

1. Вместо многолетнего накапливания  необходимой суммы на покупку  жилья, возникает возможность сразу  жить в новой квартире или  доме. При этом жилье, приобретенное  по ипотеке, сразу является собственностью  заемщика ипотечного кредита. В  новом жилье можно зарегистрироваться  как заемщику, так и его семье  после подписания договора купли-продажи.

2. Безопасность операции обеспечивается  страхованием рисков утраты права  собственности на квартиру и  ее повреждения, а так же потери  заемщиком трудоспособности.

3. Заемщику ипотечного кредита  предоставляется имущественный  налоговый вычет, который фактически  снижает процентную ставку по  ипотеке за счет того, что заемщик  не будет платить подоходный  налог с суммы, потраченной на  покупку жилья и с процентов  по ипотеке.

4. Длительный срок кредитования  делает платежи по ипотеке  не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными  для бюджета заемщика.

5. Для определенных лиц могут  существовать социальные ипотеки  в их регионе.

6. Так же в большинстве ипотечных  программ предоставляется возможность  погасить кредит досрочно.

 

 

 

 

 

 

 

Недостатки:

1. Самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая  «переплата» за квартиру, которая  может достигать 100% и более.

«Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования.

2. В процессе получения ипотечного  кредита заемщику приходится  нести еще некоторые дополнительные  расходы, такие как оплата услуг  оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение  заявки на кредит, сбор за ведение  ссудного счета и т.п.

3. Ещё один «минус» ипотеки - большое количество требований  ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского  гражданства, определенный стаж  работы на одном месте, возможность  предоставить поручителей по  кредиту и т.д.

4. Начиная исполнять кредитный  договор, то есть ежемесячно выплачивать  деньги, необходимо внимательно  придерживаться сроков, указанных  в контракте, иначе банк может  оштрафовать заёмщика. Причем, в  данном случае не принципиально, опоздал ли заемщик с деньгами  на несколько дней или внес  их на день раньше.

5. Выбирая ипотечную программу, не стоит ориентироваться только  на сумму первого взноса и  минимальную процентную ставку. И то и другое может оказаться  несколько больше. Банки могут  добавлять расходы заёмщика на  введение ссудного счёта, на оценку  квартиры, банковскую комиссию за  предоставление кредита, порой приходится  платить за аренду банковского  сейфа, рассмотрение заявки, оформления  документов у нотариуса и т. д.

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк.

 

 

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования за рубежом.

Недостатки:

1. Первый, а порой и основной недостаток, участники ипотеки европейских стран видят в том, что до полного погашения ипотечного кредита жилье не считается собственностью. Оно может быть изъято в пользу либо фонда, либо банка в случае, когда заемщик не сможет выплачивать кредит в соответствии с тем графиком, который закреплен договором.
2. Так как эти кредиты выдаются на длительный срок (около 10 лет, а в США некоторые закладные оформляются со сроком покрытия до 25 лет), то покупатель недвижимости должен быть способен разумно планировать свою «личную денежную политику», доходы и расходы на долгие годы. А это требует не только постоянного заработка, но и личной внутренней надежности на свои чисто физические силы.

2. Российские граждане тоже могут  воспользоваться ипотечным кредитом  в ряде европейских стран. Схема  этого довольно проста. Покупатель  жилья в кредит должен открыть  счет в банке-кредиторе, перевести  на него сумму первоначального  взноса, потом все суммы, поступающие  и снимающиеся (только продавец  может получить с этого счета  деньги) контролируются банком-кредитором. Банк всегда может ответить  на вопрос: располагает ли клиент  средствами, достаточными для погашения  кредита, в срок установленный ипотечным договором. Таким образом, требуя, чтобы получатель ипотечного кредита открывал счет именно в их банке, банк тем самым оберегает себя от ряда неожиданностей. Открыть такой счет, пользоваться им для взятия и погашения ипотечного кредита можно практически в любом западном банке. 
Однако в Германии и Англии это сопряжено с рядом трудностей, возникающих с требованиями иммиграционных служб. На Кипре (а также в некоторых бывших социалистических странах) это гораздо проще.

 

1. СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА

Социальная ипотека - это возможность получить финансовую поддержку государства при покупке жилья по ипотеке социально незащищенными гражданами для улучшения жилищных условий. На сегодняшний день установлена норма (18 кв.м. на человека), в пределах которой возможно улучшение условий проживания с использованием социальной ипотеки. Для того чтобы заемщик мог воспользоваться социальной ипотекой, необходимо, чтобы заемщик был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, и чтобы он стоял в очереди на это улучшение. Так же социальной ипотекой могут воспользоваться следующие категории населения: молодые семьи, работники бюджетной сферы, военнослужащие и другие группы. Социальная ипотека существует в нескольких формах:

1. Покупка государственного жилья  в кредит по льготной цене;

2. Предоставление субсидий на  часть стоимости жилья, приобретенного  по ипотеке;

3. Проведение дотирования процентной  ставки по ипотечному кредиту.

Вариант социальной ипотеки определяется для каждого региона, и зависит от предпочтений и инициативы местных властей. Для того чтобы уточнить, каким вариантом заемщик может воспользоваться, необходимо обратиться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Получив конкретную информацию по условиям социального ипотечного кредитования в этом районе, он может рассчитать размер первоначального взноса, размер и сроки кредита, сумму ежемесячных выплат и минимальный необходимый доход заемщика (семьи заемщика).

Требования к заемщику, желающему воспользоваться социальной ипотекой, предъявляются не только органами власти, но и банком, сотрудничающим с властью, и непосредственно выдающим кредиты. Основные требования, предъявляемые банком, касаются гражданства и постоянной регистрации заемщика, продолжительности трудового стажа. Неизменным является также требование обязательного ипотечного страхования за свой счет.

2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ДЛЯ МОЛОДЁЖИ

Одним из возможных вариантов улучшить жилищное положение для молодежи - возрождаемая практика студенческих строительных отрядов. Работники этих отрядов (как правило) после 150 отработанных смен могут приобрести квартиру по себестоимости. Такие стройотряды существуют сегодня только в Свердловской и Воронежской областях. По этой программе участники могут приобрести жилье по цене в 3 раза меньшей, чем рыночная. Помимо этого преимущества, участники получают возможность воспользоваться ипотечным кредитом с льготными ставками. Москва, Санкт-Петербург, Рязанская и Новгородская области, а так же Республика Татарстан тоже собираются формировать такие стройотряды.