Ипотечное кредитование в России и за рубежом

                  Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение

Высшего профессионального образования

«Южно-Уральский государственный университет» (НИУ)

Филиал ФГБОУ ВПО «ЮУрГУ» (НИУ) в г. Златоусте

Факультет Сервиса, экономики и права

Кафедра «Экономика и право»

 

 

Контрольная работа по дисциплине

Финансовые рынки и методы их исследования

на тему: Ипотечное кредитование в России и за рубежом

Вариант № 13

 

Работу выполнила студент группы ФСЭиП-452 __________/Нурпеисова И.Н./ «___»____________2015 г.   Работу проверила __________/Вишнякова О.М./ «___»____________2015 г.

Златоуст

2015 г.

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….3

1.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ. СУЩНОСТЬ И ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ………..…4

1.2.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЗА РУБЕЖОМ………………………..8

1.3.КЛАССИФИКАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ………………………10

2.ПРЕИМУЩЕСТВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ……………………………………………………………………….12

2.1.СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА……………….………………………………..15

2.2.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ДЛЯ МОЛОДЁЖИ……………………16

2.3.ГОСУДАРСТВЕННАЯ ИПОТЕКА ДЛЯ МОЛОДОЙ СЕМЬИ……….…16

2.4.СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ……………....17

2.5.СОЦИАЛЬНАЯ ИПОТЕКА В РЕГИОНАХ……………………………….17

2.6.ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ……………………………………………………………….21

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….23

БИБЛИОГРАФИЯ……………………………………………………………….24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

        Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.). Он ввел порядок, согласно которому, любые посягательства на частную собственность и её движимую часть сурово карались. В 594 году до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

- отменяет поземельные налоги;

- вводит свободу завещания.

Имущество уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый получал право расставаться с собственностью и распоряжаться ей по своему усмотрению.

       С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоот-ношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства, появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определённым собственником и защищается от посягательства других лиц.

       Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени, т. е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передаче земель арендаторам, приведший к возникновению классического института ипотеки, который проходил свои этапы и свою эволюцию. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы.

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объёмы и цели ипотечного кредита, надёжность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ. СУЩНОСТЬ И ПОНЯТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотека - это кредит под залог недвижимого имущества, также ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением денежных ресурсов на условиях возвратности, срочности и платности. Ипотечным является кредит, предоставленный в денежной форме или в форме ипотечных ценных бумаг под залог объекта недвижимости, направленный на покупку или строительство данной недвижимости. Ипотечный кредит, являясь одной из форм кредитных отношений и разновидностью кредита, обладает всеми присущими ему признаками и является выразителем определенных отношений между экономическими субъектами, являющимися участниками процесса предоставления ипотеки, т.е. частными лицами, финансовыми институтами, фирмами, государственными учреждениями, строительными компаниями.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты».

 Погашение кредита может  осуществляться как наличными  деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца - эти условия определяются банком-кредитором. Зачастую банком выставляются очень строгие требования по погашению кредита - соответствие перечисляемых и указанных сумм должно соблюдаться до копеек. Любое отклонение (недоплата или переплата) от обозначенной суммы может рассматриваться банком как нарушение обязательств по договору. Это может быть вызвать применение штрафных санкций.

         Если выбрана наличная форма внесения платежа, то это значит, что необходимо вносить деньги на ссудный счет через кассу банка. Заемщику, выбравшему такую форму платежа, стоит не забывать о том, что платеж не всегда возможно осуществить в вечернее время, а в выходные и праздничные дни банки не работают.

       Если же заемщиком выбран метод безналичных платежей, то ему необходимо переводить своевременно указанные суммы со своего счета, на счет банка-кредитора. В этом случае необходимо учитывать факт, что сам межбанковский перевод является так же платной услугой и на него выполнение требуется 1-3 рабочих дня.

        На сегодняшний день большая часть программ ипотечного кредитования предоставляет заемщику возможность досрочно погасить кредит, минимальный мораторий составляет, как правило, 6 месяцев. Погасить досрочно можно как весь кредит, так и его часть. Для этого необходимо написать заявление в форме, установленной кредитором. Если заемщик погашает часть кредита досрочно, то он имеет право уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период, или сохранить размер платежей, но сократить срок выплат. Если же заемщик выбирает сокращение срока кредитования, то сумма переплаты за жилье значительно снижается.

 

 

 

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

1. земельные участки, находящиеся  в частной собственности;

2. предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество;

3. жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

4. дачи, садовые дома, гаражи и  т.д.;

5. воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

1. одноуровневая модель ипотечного  кредитования (немецкая модель);

2. двухуровневая модель ипотечного  кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров между заемщиком и кредитором:

1. договор о накопительном жилищном  вкладе и, затем, кредитный договор, и договор об ипотеке;

2. между заемщиком страховой  организацией - договор страхования  заложенного жилья;

3. между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи  жилья.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов и, тем самым, - минимизирование возможных рисков. При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

1. кредитный договор;

2. договор об ипотеке

3. договор страхования заложенного  жилья;

4. договор купли-продажи жилья;

5. генеральное соглашение;

6. агентский договор;

7. договор переуступки прав требования  по ипотечным кредитам;

8. договор о порядке осуществления  операций с ценными бумагами  ипотечного агентства;

9. договор страхования предпринимательского  риска;

10. договор купли-продажи ценных  бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора. После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования.

2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЗА РУБЕЖОМ

     Механизм сделки купли-продажи недвижимости по схеме ипотечного кредитования чаще всего предполагает непосредственное участие не менее шести основных субъектов рынка: покупателя и продавца недвижимости, профессионального посредника, кредитора, оценщика недвижимости, страховщика. Опыт рынка ипотечных кредитов в США свидетельствует о несомненной целесообразности для заемщика использования в качестве посредников лицензированных ипотечных брокеров, каждый из которых обладает доступом к программам колоссального множества кредиторов, в отличие от России, где посредником является агентство недвижимости, предлагающее ограниченное количество ипотечных программ. Широкие альтернативные возможности получения кредита, используя услуги ипотечных брокеров, позволяют прямо или косвенно снизить его стоимость.

        Ипотечный брокер - довольно востребованное лицо при покупке жилья по ипотеке. Появление человека с такими обязанностями обусловлено большим количеством ипотечных программ и организаций, занимающихся ипотекой. В случае, когда заемщик не располагает временем, или желанием собирать и обрабатывать огромное количество информации, он может поручить эту работу ипотечному брокеру. Сегодня можно работать как с независимыми брокерами, так и обращаться в риэлторские агентства, в составе которых есть специальные отделы по ипотечному кредитованию. Сотрудники данных отделов тоже именуются ипотечными брокерами. Основной причиной, по которой за помощью идут к брокерам, является наличие опыта проведения процедуры выбора и получения ипотечного кредита. Так же брокеры уже имеют личные контакты в банках, выдающих ипотечные кредиты. Основной минус - услуги ипотечного брокера платные. Стоимость услуг зависит от квалификации брокера, степени его профессионализма и количества услуг, которые он должен предоставить клиенту. Стоимость может составлять от $500 до $1500. Некоторые агентства недвижимости предоставляют услуги ипотечного брокера в качестве бонуса.

 При этом должно соблюдаться  условие: искать и приобретать  ипотечное жилье заемщик должен  с помощью этого агентства. По  имеющейся статистике, в США почти 100% заемщиков, обратившихся к ипотечному  брокеру, получают кредит на приобретение  недвижимости даже при отсутствии  кредитной истории или некоторых  проблемах в ней, невозможности  подтверждения получаемого дохода, отсутствие гражданства или вида  на жительство, и т.д.