Ипотечное кредитование в городе Мурманске

       Комплексный подход регулирования, который нельзя не приветствовать, между тем является высоко затратным способом «производства» норм. Поэтому для выбора этого варианта развития событий необходимо иметь определенность с размером ресурсов. Тот факт, что Закон об ИЦБ готовился целых три долгих года, сам по себе свидетельствует о том, что ресурсы не были оценены адекватно.  

2. Ипотечное кредитование в РФ

2.1. Развитие ипотеки  в России 

       Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.

       Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

       В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

       29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

       В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.

       В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

       Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

       С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

       В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.

       С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

       Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

       Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

       По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

       В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

       Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

       На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75 % от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла от 7,5 до 8,5 процентов годовых.

       Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5 % годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

       Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

       В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100 % приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

       В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

       В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

       К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

       К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

       В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

       Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

       Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

       В России послереволюционного периода  залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом. 

2.2. Становление ипотечного  кредита в РФ 

       Каждой  семье – отдельную квартиру, так в начале перестройки пообещал Горбачев М.С., что к 2000 году  каждая семья будет жить в отдельной квартире. О своем угле в то время в России мечтали почти 15 миллионов семей. Иначе говоря, 60 миллионов человек жили в коммуналках, общежитиях. Темпы строительства в те годы были высоки, а они еще и росли год от года, то к 1998 году люди могли бы убедиться в реальности. Но это все теория. Сегодня мы живем в другой стране, при другой экономике, которая не предполагает бесплатной раздачи квартир. С наступлением перестройки люди с удивлением узнали истинные цены на квартиры. Жилье стало таким же рыночным товаром, как и колбаса. Учитывая то, что квартир россиянам по-прежнему не хватает, цены на них растут день ото дня. Например, в 1991 году  «хрущёвка»  в спальном районе Москвы стоила 3 тысячи долларов, сегодня ее стоимость превышает 50 тысяч долларов. Шансы на приобретение квартиры заметно выросли с начала 90-х годов. Имеется в виду ипотека, правда процентные ставки по кредитам в России еще высоки. Тем не менее это практически единственная возможность для россиянина обзавестись собственным жильем, взять деньги взаймы и потом долго расплачиваться за кредит. Огромная часть населения готова воспользоваться ипотекой, но она пока не доступна всем, в виду ее отсутствия во многих регионах страны.

       Поскольку переход России «на рыночные рельсы» подорвал систему государственного финансирования приобретения жилья, построение новой системы пришлось начинать практически с нуля. Отсутствие законов и финансовых механизмов не смогло полностью остановить жилищное строительство и оборот объектов недвижимости.

       Субъектам этого рынка — застройщикам, банкам, агентствам недвижимости и другим — пришлось адаптироваться к существовавшей на каждый конкретный момент нормативно-правовой базе и придумывать различные схемы, которые были бы одновременно привлекательны для покупателей жилья и при этом не входили в противоречие с действующим законодательством. Так по всей стране появилось множество различных способов, или схем, приобретения жилья, имеющих в своем составе элементы ипотеки.

       Даже  сейчас, когда и политическая, и  экономическая ситуации считаются гораздо стабильнее, чем в начале девяностых, а законодательство в сфере недвижимости сформировано, многие из тех первых схем вызывают интерес у потенциальных покупателей и продолжают успешно функционировать [9].

       Все схемы, которые были созданы за последние  десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение по блокам зависит  оттого, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы, сколько в ней участников и какова ее перспективность.

       а) Схемы с использованием средств бюджетов различных уровней:

             1) жилищные программы  регионов, финансируемые полностью  или частично за счет региональных и местных бюджетов;

             2) жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;

             3) жилищные субсидии.

       Это социально ориентированный блок схем. Он ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев, военнослужащих и на граждан других льготных категорий.

       б) Схемы долевого строительства и рассрочки:

             1) долевое строительство;

             2) продажа жилья  с рассрочкой платежа до окончания  строительства;

             3) получение сотрудниками  жилищных ссуд на своем предприятии.

       Этот  блок схем считается простейшим. В  нем не применяются механизмы залога и присутствуют только два участника — застройщик и покупатель. Схемы далеки от принципов ипотечного кредитования: если применяется рассрочка, то на короткий срок (до 5 лет), в собственность заемщика покупаемое жилье оформляется только после завершения всех платежей.