Ипотечное кредитование в городе Мурманске

Содержание 

Введение………………………………………………………………………..…3

1. Сущность ипотечного  кредитования………………………………………….6

1.1. Понятие ипотечного  кредитования …………………………………………6

1.2. История развития  ипотечного кредитования………………………….……9

1.3. Правовое  регулирование ипотечного кредитования……………………...15

2. Ипотечное  кредитование в РФ ………………………………………………18

2.1. Развитие  ипотеки в России ………………………………………………...18

2.2. Становление  ипотечного кредита в РФ …………………………...………22

2.3. Основные  проблемы развития ипотеки в  России …………………..…….25

3. Ипотечное  кредитование в городе Мурманске  …………………………….27

3.1. Анализ ипотеки в г. Мурманске …………………………………………...27

3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в г. Мурманске……...31

Заключение…………………………………………………………………….…35

Список используемой литературы 

 

Введение  

       Сегодня  в улучшении жилищных условий  нуждаются 77% россиян. Так на каждого  гражданина России  приходится около 19,7 квадратных метров жилья (в 1990 году – 16,4 квадратных метров). Наиболее обеспечены жильем москвичи, жители Белгородской, Курской, Волгоградской, Ленинградской областей, а меньше всего квадратных метров на человека приходится в республиках Ингушетия, Тыва, Калмыкия. Для сравнения, в Норвегии в среднем на одного жителя приходится 74 квадратных метра жилой площади, в США – 65, в Швеции – 43 (Приложение 1).

       Все большей проблемой становится естественное старение и  выбытие жилищного  фонда. Объем ветхого и аварийного жилищного фонда к началу 2002 года достиг 87,8 миллионов квадратных  метров (3,2% от общего объема), а темпы  физического выбытия жилищного фонда в последние годы превышают 10% в год, или до 1/3 объема вводимого жилья.

       Количество  домов, подлежащих сносу из-за их аварийного состояния, постоянно увеличивается. На сегодняшний день в таких домах  проживает около 5 миллионов граждан. В неблагоустроенных квартирах в России  проживают  40 миллионов человек. Что касается нового строительства, то только за последние два года объемы ввода нового жилья  приблизились к уровню 1996 года (30-33 миллиона квадратных метров в год). Пока они существенно уступают показателям 1987 года, когда было введено 76 миллионов квадратных метров жилой площади. В советские годы строительство велось за счет бюджета,  в централизованном порядке, а жилье предоставлялось гражданам, стоящим на учете по улучшению жилищных условий [4].

       С началом реформ сокращение бюджетного финансирования на фоне отсутствия системы  жилищного кредитования привело  к усугублению жилищной проблемы подавляющей части населения.

       Темпы роста стоимости жилья существенно  опережают темпы роста денежных доходов населения. Только за 2001 год стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов выросла в среднем по России на 40%. На первичном рынке цена 1 квадратного метра достигла 10,5 тысяч рублей при среднедушевом доходе населения 3868 рублей в месяц. Очевидно, что при таком соотношении лишь очень небольшая часть населения – люди с высокими доходами – может позволить приобрести квартиру сразу [24].

         Единственным цивилизованным решением  проблемы обеспечения граждан  России  жильем является механизм ипотечного кредитования, который с успехом работает в экономически развитых странах мира. В советское время было заявлено, что в социалистических странах ипотеки нет, а ипотечный кредит предоставляется при капитализме под залог недвижимости (земель и городских строений). Подобные утверждения симптоматичны и для сегодняшней действительности в том плане, что стройной системы ипотечных отношений, а тем более ипотечного жилищного кредитования в России до настоящего времени не выстроено. 

       Институт  ипотеки для России отнюдь не новинка, пришедшая из-за океана, он имеет собственную многовековую отечественную историю, берущую начало с XIII—XIV веков. В дореволюционный период ипотечные отношения были настолько широко и фундаментально развиты, что наша страна по праву была одним из мировых лидеров в этой области. Мало того, отечественный дореволюционный опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли) явился серьезной основой для создания новых и эффективных ипотечных схем как в американской, так и европейской моделях ипотек [23].

       По  самым скромным подсчетам около  миллиона наших граждан  сегодня  готовы брать ипотечные кредиты, лишь бы они были под доступные  проценты. Задача законодательной и  исполнительной власти, во-первых, – сбор этих денег в банках, во – вторых, - эффективное  использование федеральных бюджетных средств. Ведь во всех странах, где начиналась массовая ипотека, государство помогало гражданам на старте. Но место и роль ипотечного кредитования со стороны федеральных органов власти до конца не осознанно, и дальше декларации и намерений пока дело не доходит.

       Целью написания данной работы являются проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в целом по России и городе Мурманске в частности. Исходя из цели работы, были поставлены следующие задачи:

       - изучить законодательство Российской  Федерации в области жилищного  кредитования;

       - раскрыть теоретические основы  организации ипотечного кредитования;

       - проанализировать проблемы и  перспективы развития ипотеки как в России так и в городе Мурманске;

       - предложить меры по развитию  ипотечного кредитования в городе  Мурманске.

       Объектом  исследования в данной работе является ипотечное кредитование. Предметом исследования – рынок ипотечного кредитования.

       Актуальность  темы в том, что в целом по России дела с приобретением жилья обстоят очень плохо. У населения недостаточно своих средств, чтобы улучшить старое жильё или купить новое, поэтому механизм ипотечного кредитования поможет гражданам России приобретать жильё в рассрочку, но только с тем условием, что кредит будет доступен большей части населения.

 

1. Сущность ипотечного  кредитования

1.1. Понятие ипотечного  кредитования 

       Ипотечное кредитование населения - это государственная  программа, направленная на решение  жилищных вопросов. Кредиты выдаются любому гражданину РФ с 18 до 60 лет.

       Ипотечный бизнес в России постепенно набирает обороты. Определенную надежду на дальнейшее ускоренное и массовое развитие специалисты  связывают с принятием в 2004 году нового законодательства.

       Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня, а оплачивать его полную стоимость  в течение нескольких последующих  лет.

       Это значительно удобнее, чем стараться  накопить необходимые средства на покупку  жилья. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора.

       Наиболее  эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования  сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку: недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.

       Ипотека это предоставление ссуды под  залог недвижимости. К недвижимому  имуществу, которое является предметом  ипотечного обязательства, относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным. Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

       В настоящее время в стране созданы  все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:  приватизировано 55 % жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья; приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования; Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг; законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний) [3].

       При ипотечном кредитовании займы предоставляются  на длительный срок, который растягивает  погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных  выплат. При этом купленное жилье  служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.  

       Основные  участники ипотечного кредитования:

       - заемщики физические и юридические  лица, обратившиеся за получением  ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья; кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

       - продавцы жилья физические и  юридические лица, продающие собственное  жильё или жильё, принадлежащее  другим физическим и юридическим  лицам по их поручению; риэлторские  организации лицензированные продавцы  жилья, осуществляющие продажу  жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

       - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного  жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

       - оценочные агентства, осуществляющие  независимую профессиональную оценку  жилых помещений, являющихся предметом  залога при ипотеке; операторы вторичного ипотечного рынка юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

       - инвесторы юридические и физические  лица, приобретающие ценные бумаги  операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы пенсионные фонда, страховые компании);

       Правительство регулирует первичный и вторичный  ипотечные рынки, предоставляет  поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк посредник инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [17]. 

1.2. История развития  ипотечного кредитования 

       Ипотека как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в  мировую финансово-экономическую  систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.