Ипотечное кредитование: содержание, проблемы и перспективы развития

В частности, закон №379-ФЗ («закон о секьюритизации»), вступающий в силу с 1 июля 2014 года, касается таких вопросов, как выпуск облигаций, обеспеченных залогом прав требования, новые виды банковских счетов (эскроу, номинальные счета и т.д), возможность создания двух новых видов специальных юридических лиц: специализированных финансовых обществ (СФО) и специализированных обществ проектного финансирования (СОПФ).

Перед ипотечными кредиторами в связи с новым законодательством встают масштабные задачи. Предстоят изменения в документации на рынке ипотеки, в частности, в том, что касается залоговых счетов, уступки прав требования и т.д.  В новом законодательстве, полностью сохранена концепция ипотечного агента. Однако отменен ряд требований к ипотечным агентам, в частности, по поддержанию «чистых» активов, по одобрению крупных сделок и сделок с заинтересованностью и т.д. В то же время разрешено создавать ипотечных агентов в форме ООО (ранее — только АО) и расширен перечень видов их деятельности (добавлена возможность страхования и совершения иных сделок, снижающих риски потерь). Также вводится институт представителя владельцев облигаций, который вправе обращаться в арбитражный суд, заявлять требования о банкротстве эмитента и совершать иные действия в интересах владельцев облигаций. Назначение представителя владельцев облигаций с 1 июля 2014 года будет правом, а с 1 июля 2016 года — обязанностью эмитента, совершающего публичное размещение облигаций. Суммарный ипотечный портфель на балансах банков на данный момент составляет уже около 2,75 трлн. руб. Несмотря на все сложности, рынок ипотеки в 2014 году может вырасти более чем на 20%. 

Однако есть риск, что текущий всплеск интереса к ипотеке может быть краткосрочным. Это может произойти в случае роста средневзвешенной ставки более чем на 0,4% или в случае повышения ставок по банковским депозитам, которые «оттянут» на себя сбережения населения.

При оценке потенциала рынка нельзя не учитывать социальные тренды и особенности поведения потребителей. Сейчас доля ипотечных заемщиков не превышает 3% населения (или 10% домохозяйств). При этом большинство заемщиков находятся в городах-миллионниках и крупных городах с населением от 500 тыс. человек. В Москве и Санкт-Петербурге ипотека растет медленнее из-за высоких цен на жилье.

 В то  же время, по результатам социологических исследований НАФИ, доля тех среди опрошенных, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, выросла с 23% в 2009 году до 34% в начале 2014 года. 

Получается, что только каждый десятый из тех, кто хотел бы приобрести жилье, берет ипотечный кредит. При этом доля тех, кто в принципе рассматривает ипотеку как источник финансирования покупки, снизилась с 24% в 2011 году до 21% в 2013 году, но гораздо чаще люди рассчитывают только на свои накопления. 

Такая тенденция может быть связана с низкой информированностью населения, неуверенностью в своих доходах и невозможностью официально подтвердить доход. Также отпугивают потенциальных заемщиков слишком высокие процентные ставки: желаемая ставка, по данным исследования, составляет 7%, тогда как реальная средневзвешенная — более 12%. 

По социальным ипотечным программам продается сейчас около 20% жилья в новостройках. Среди потребителей социальной ипотеки больше семейных пар (83% против 76% по пулу заемщиков в целом), больше семей с детьми (65% и 51% соответственно), они чаще живут в тесном жилье (72% и 57%). 

Многие в этой категории являются бюджетниками, соответственно, имеют стабильный доход, зато у них нет «подушки безопасности» на случай кризиса и резкого роста расходов. Также многие живут в слаборазвитых регионах или моногородах. Всего в эту категорию попадают 17 млн. домохозяйств (около 30% всех домохозяйств). Из них потенциальных ипотечных заемщиков — 2,3 млн., но реально берут кредиты немногим более 30 тыс. домохозяйств в год.

 АИЖК разработало «Социальный стандарт» ипотеки, учитывающий особенности целевой аудитории: потребность в недорогом жилье, кредиты по низкой ставке и с низким первоначальным взносом (за счет субсидии), особый график погашения, предпочтение покупке на стадии строительства.  В 2013 году 48% выкупа закладных АИЖК пришлось на социальные программы (военная ипотека, жилье для молодых учителей и т.д.). 

Процентная ставка по социальным продуктам АИЖК в 2013 году была на 2 п.п. ниже среднерыночной. В 2015-2016 годах АИЖК намерено рефинансировать ипотечные кредиты по «Социальному стандарту» на 50-60 млрд. руб. в год.  Согласно программе «Жилье для российской семьи» в 2014-2017 годах в регионах должно быть построено не менее 25 млн. кв. м жилья эконом-класса в дополнение к ранее запланированным объемам. Цена жилья в рамках программы не должна превышать 30 тыс. руб. или 80% от оценки рыночной стоимости квадратного метра в регионе. Предполагается, что дополнительное количество семей, которые смогут приобрести жилье в рамках программы, составит около 460 тыс. Право на участие в ней имеют семьи с двумя и более детьми, являющиеся получателями материнского капитала, лица, проживающие в аварийном фонде, научные работники, врачи, учителя и ряд других категорий. 

Средства программы «Стимул», действующей в рамках программы «Жилье для российской семьи», направляются на финансирование инженерной инфраструктуры, которая после ввода зданий в эксплуатацию будет выкупаться на специальное юридическое лицо. Это юридическое лицо затем выпускает облигации, обеспеченные инфраструктурными активами. 

Такая схема позволит снизить долговую нагрузку в первые годы существования проектов почти в 2 раза по сравнению со стандартными аннуитетными платежами по банковским кредитам.

На сегодняшний день на погашение ипотеки может быть направлен материнский капитал, который семья может получить в случае рождения второго ребенка, а также созданы условия по развитию накопительной системы для военнослужащих. В настоящее время военнослужащий, проходящий воинскую службу по контракту, может приобрести жилье в любом городе нашей страны, воспользовавшись накопительным ипотечным кредитом, не лишаясь возможности пользоваться служебным жильем.

Одной из форм совершенствования ипотечного кредитования в нашей стране является уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. 

Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.

Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса. 

Ипотечное кредитование - это не только один из способов решения жилищной проблемы. Оно обеспечивает создает условия для устойчивого роста российской экономики путем вложения средств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, а также создания новых рабочих мест и вовлечения в оборот сбережений. В то же время темпы развития рынка ипотечного жилищного кредитования сдерживаются в первую очередь фактором ограниченного доступа кредитных организаций к инструментам долгосрочного финансирования, что оказывает негативное влияние на динамику процентных ставок по ипотечным кредитам.

 Стратегия  развития ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации  до 2030 года определяет основные ориентиры развития российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. 

Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту.

Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается,  что  к   2030   году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей.  Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых). Ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями.

Согласно стратегии, повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка. Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования.  Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки. 

Заключение

Таким образом, ипотечное кредитование - это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков.

Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

Независимо от того, какая модель ипотеки приживется в России - американская двухуровневая или европейская накопительная, - их развитие оправдано только при избыточном предложении на рынке недвижимости.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования сложилась такая ситуация, что ипотечные программы на рыночных условиях представлены большей частью в Москве и немного в Санкт-Петербурге. Ипотечный рынок, если можно так выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов - Сбербанк, Дельта Кредит, и агентства - Московское ипотечное агентство и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это можно объясняется тем, что коммерческим банкам не выгодно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты без их дальнейшего рефинансирования.Но для массового развития ипотеки в целом по России необходимо обратить взоры на регионы. Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время этот принцип не реализуется на практике.

Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур. Поддержка ипотечных схем строительства со стороны АИЖК сулит рынку новые приятные перспективы. Возможность рефинансировать «инвестиционные» ипотечные кредиты означает, что в схемы с участием застройщиков могут быть привлечены длинные деньги. Значит, дешевле будут ставки, по такого рода кредитам, дешевле, доступнее станет сама жилая недвижимость.

Принятие ряда законов и нормативных правовых актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем - юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Банк России. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города - содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь - региональных.