Ипотечное кредитование: содержание, проблемы и перспективы развития

 

2.3.Кредитование в переходный период.

Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами:

- узкий круг субъектов ипотечного  кредитования;

- небольшие объемы выданных  ипотечных кредитов;

- весьма ограниченные размеры  бюджетных ресурсов, которые могли  бы быть использованы на поддержку  жилищного сектора, и крайне неэффективное  их использование;

- высокие и нестабильные темпы  инфляции, которые предполагают  высокий риск процентной ставки  при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской  системы в основном сконцентрированы  в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный риск, связанный  с неясностью вопроса обращения  взыскания на имущество;

- исключительно низкая доступность  жилья, а также резко отрицательные  реальные (относительно инфляции) ставки  процентов по депозитам.

Формировалась рыночная система ипотечного жилищного кредитования. Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994-1995 г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.

В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный  закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», а 16 июля 1998г.– Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

К сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативной базы.

Отличительными чертами данного этапа являлись:

- признаки достижения Россией  относительной экономической стабилизации, что безусловно сделало бы  долгосрочные кредиты более привлекательными  для банков;

- перспективы развития рынка  ипотечных кредитов в России  расценивались достаточно позитивно, несмотря на то, что сроки кредитования  значительно снизились по сравнению  с предшествующим периодом;

- начало формирования необходимой  нормативно-правовой базы;

- значительное расширение круга  субъектов ипотечного кредитования;

- активное развитие системы  обучения данному виду кредитования.

Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования.

 

 

 

 

2.4.Современная ситуация.

Состояние всей финансовой системы России до сих пор остается сложным. 
Многие банки, проводившие до кризиса ипотечные программы, были вынуждены отказаться от них по причине либо закрытия, либо сокращения именно ипотечного кредитования.

Однако к 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.

Не случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом».

Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.

Согласно Концепции, основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса. 
Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия.

Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Предполагается, что данная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.

В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.

 

7. Основные участники ипотечного кредитования

Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

- заемщики  – физические лица, граждане Российской  Федерации, заключившие кредитные  договора с банками (кредитными  организациями) или договора займа  с юридическими лицами (некредитными  организациями), по условиям которых  полученные в виде кредита  средства используются для приобретения  жилья. Обеспечением исполнения  обязательств по договорам служит  залог приобретаемого жилья (ипотека);

- кредиторы  — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие  заемщикам в установленном законом  порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора  являются: предоставление ипотечного  кредита на основе оценки кредитоспособности  и платежеспособности заемщика  в соответствии с требованиями  и условиями кредитования; оформление  кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание  выданных ипотечных кредитов. По  договору об ипотеке жилья, кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные  ипотечными кредитами, эмитируемые  кредиторами или операторами  вторичного рынка. К их числу  относятся пенсионные фонды, страховые  компании, инвестиционные банки, паевые  инвестиционные фонды.

- правительство — определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

 Функции  остальных участников рынка ипотечного  кредитования:

- продавцы  жилья - физические и юридические  лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим  и юридическим лицам, по их  поручению;

- операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному  кредитованию) - специализированные  организации, осуществляющие рефинансирование  кредиторов, выдающих долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование  кредиторов на основе установленных  стандартов и требований, предъявляемых  к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных  бумаг; привлечение средств инвесторов  в сферу жилищного кредитования; оказание воздействия кредиторам  по внедрению рациональной практики  проведения операций ипотечного  кредитования и в разработке  типов ипотечных кредитов, более  доступных для заемщиков и  менее рискованных для кредиторов;

- органы  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним – государственные  органы, обеспечивающих государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним. Их  функциями являются: регистрация  сделок купли продажи жилых  помещений, оформление перехода  прав собственности к новому  собственнику; регистрация договоров  об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации  по правам собственности и  обременению залогом жилья всем  участникам ипотечного рынка;

- страховые  компании – компании имеющие  лицензии и осуществляющие, имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценщики  – юридические и физические  лица, имеющие право на осуществление  профессиональной оценки жилых  помещений, являющихся предметом  залога при ипотечном кредитовании;

- риэлтерские  фирмы – юридические лица, выступающие  как профессиональные посредники  на рынке купли – продажи  жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи  жилья для заемщиков и продавцов  жилья, помощь в заключение сделок  по купли – продажи, организация  продажи жилья по поручению  других участников рынка жилья, участие в организации проведения  торгов по реализации жилья, на  которое обращено взыскание;

- инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования  – нотариат, паспортные службы, органы  опеки и попечительства, юридические  консультации и т.д., обеспечивающие  необходимое юридическое сопровождение  сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту  жительства (в том числе в заложенных  квартирах и домах), защиту прав  несовершеннолетних при заключении  сделок с недвижимостью.

 Практическое  применение ипотечных кредитов  как методов финансирования недвижимости  должно обеспечивать выполнение  следующих условий: достижение прибыльности и возвратности средств; сохранение денежных средств кредитора от инфляции; защита от рисков; доступность условий предоставления кредита заемщику.

 

4. Правовые основы ипотечного кредитования

 

Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения. Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами: Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ, Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества, Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель - это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами.

При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс.

Договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

 

8. Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

 

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.