• залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
• эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
• предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
• эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные  коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами  кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Страны  англо-американской системы права  используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования(заемщик-посредник-кредитор). Посредники могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному: переуступить их вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. По сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:

• долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);
• относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
• неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

Таблица 1

Основные  экономические показатели ипотечного кредитования

иностранных банков.

Глава 2. Система ипотечного кредитования.

2.1 Основные элементы  и процесс предоставления ипотеки.

В ипотеке  следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотека в России выполняет  следующие функции:

• является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;
• обеспечивает возврат заемных средств;
• стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы  (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Основные  условия предоставления ипотечных жилищных кредитов:

Первоначальный  взнос. Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита - необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств, в сумме, как правило не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение (заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных средств, которые он готов потратить на приобретение жилья).

  Погашение кредита. Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачивается в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через определённые промежутки времени в счёт погашения полученного кредита и процентов по нему)

Платежеспособность  заемщика. Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика на соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о доходах заемщика.

Обеспечение кредита. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита - продается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращения взыскания на жилье с последующей его реализацией, что бы погасить задолженность заемщика по кредиту. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Выделяют 2 основных способа  предоставления жилищных кредитов:

• Выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);
• Поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Строительный  кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального  дома- 1-1,5 года. Обеспечение займа могут быть земельный участок, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства.

Основные  этапы ипотечного жилищного кредитования Предоставление долгосрочных ипотечных кредитов гражданам- процесс ответственный и трудоемкий. Деление его на этапы позволяет максимально унифицировать и специализировать работу сотрудников банка на стадиях подготовки кредита, заключения кредитных сделок и на стадии погашения кредита. Процесс ипотечного кредитования состоит из шести этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить все необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит и делает предварительную оценку возможности предоставления кредита данному заемщику;

2) сбор и проверка информации о заемщике. Происходит сбор и подтверждение данных, которые предоставил заемщик, а также сбор других необходимых сведений о трудовой деятельности заемщика, источниках и размерах его доходов, наличии или отсутствии других финансовых обязательств. Все эти сведения необходимы банку для того, чтобы верно оценить платежеспособность и кредитоспособность заемщика;

3) заполнение заявления-анкеты на кредит. Заявления является документом, в котором собраны все подтвержденные данные о платежеспособности заемщика, цели кредита, предметов залога, иных активах заемщика, его кредитной истории, семейном положении и другие сведения, на основе анализа которых вырабатываются решения о возможности предоставления кредита заемщику;

4) оценка кредитором вероятности погашения кредита (процедура андеррайтинга). Специалисты банка анализируют полученные о заемщике сведения, оценивают вероятные риски и определяют основные параметры кредита, при которых риски, которые берут на себя кредитор и заемщик, заключая кредитный договор, минимальны. Определяются максимально доступная сумма жилищного кредита, с учетом доходов заемщика, необходимые суммы средств, которыми должен располагать заемщик к моменту заключения кредитной сделки. В результате процедуры андеррайтинга кредитор принимает решение о выдаче кредита заемщику или дает мотивированный отказ. При положительном решении рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки. На данном этапе происходят заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, а также приобретение жилья заемщиком и передача его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, договор ипотеки, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. На этом же этапе происходит заключение договоров страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также, по возможности, прав собственника на приобретаемое жилое помещение;

6) обслуживание ипотечного кредита. Кредитор принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита, выявляет и своевременно устраняет возможные проблемы, связанные с погашением кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору, кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на задолженное жилье в судебном и внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), из них же осуществляются расходы на процедуру обращение взыскания и продажу предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

2.2 Текущее состояние  ипотечного кредитования  в России

Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал  от кризиса: уменьшилось и число  банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Кризис откинул уровень развития ипотечного рынка России на несколько лет назад. Эксперты даже называют конкретную цифру: ипотека стала такой, какой была 4 года назад. Если вдаваться в детали, то на «отрицательное развитие» повлияли такие факторы как отказ банков от некоторых ипотечных программ (собственная ипотечная программа была почти у каждого уважающего себя банка), рост ставок (ставки по кредитам держались на уровне 12-15 % в рублях и 10-11,5 % в валюте) и увеличение первоначального взноса, а также ужесточение требований к потенциальным заёмщикам (что и неудивительно: далеко не все из тех, кого можно было считать благонадежными клиентами до кризиса, могут себе позволить выплаты по кредиту на новых условиях). Но сейчас чувствуется некоторое оживление. Конечно, до «докризисных» показателей еще далеко, тем не менее, они лучше, чем в начале года.            

В таблице  №2 представлены данные, о предоставленных ипотечных кредитах с 2005 по 2009 гг.                                                           

    Таблица №2 

Прогноз на конец года — 150 миллиардов. Падение — в 5 раз.                                                                            

 Рисунок №1

Во втором квартале этого года число желающих решить квартирный вопрос с помощью  ипотеки в 2009 году выросло на 4 процента. Если в январе россиян, взявших ипотечный кредит было 26 процентов, то в марте этот показатель вырос до 30 процентов. Опрос подтвердил, что жители России всё ещё нуждаются в решении квартирного вопроса.