В производстве Арбитражного
суда Московской области находится дело
№00000000 о разделе земельного
участка.
N обратился
в Одинцовский городской суд
Московской области с иском
к F и W с иском о разделе земельного
участка, расположенного по адресу
Московская область, г.Одинцово, ул.
Школьная, д. 5.
Ответчики с заявленными
требованиями не согласны по следующим
основаниям:
Домовладение
№13 принадлежало на праве общей долевой
собственности F, W и N до 1996 г.
Земельный участок
площадью 0,30 га при домовладении до 1996
г. находился в пользовании F, W и N. В 1996
г. F, W и N приватизировали домовладение
в равных долях по 1/3 доли в праве общей
долевой собственности на земельный участок.
Таким образом,
у F, W и N возникло два самостоятельных
права, а именно: право собственности на
1/3 дома и право собственности на 1/3 земельного
участка.
Согласно п. 1
ст. 263 Гражданского кодекса Российской
Федерации собственник земельного участка
может возводить на нем здания при условии
соблюдения градостроительных и строительных
норм и правил, а также требований о целевом
назначении земельного участка.
В 2013 г. N на своем
земельном участке построил жилую пристройку
к дому. В соответствии с п. 3 ст. 245 Гражданского
кодекса Российской Федерации участник
долевой собственности, осуществивший
за свой счет с соблюдением установленного
порядка использования общего имущества
неотделимые улучшения этого имущества,
имеет право на соответствующее увеличение
своей доли в праве на общее имущество,
что и было признано решением суда, определившим
соотношение долей в праве собственности
на дом: N - 2/3 дома, F и W - по 1/6 дома.
П. 2 ст. 263 Гражданского
кодекса Российской Федерации предусматривает,
что собственник земельного участка приобретает
право собственности на здание, возведенное
или созданное им для себя на принадлежащем
ему участке, то есть подразумевается,
что N возводил жилую пристройку на своем
участке, и изменение его доли должно касаться,
учитывая нормы ст. 245 Гражданского кодекса
Российской Федерации, только того улучшения,
которое он произвел (пристройки) и не
касается самого земельного участка.
Помимо этого
п. 2. ст. 254 Гражданского кодекса Российской
Федерации при разделе общего земельного
участка, и выделе из него доли, признает
доли участников общего имущества равными.
Кроме того, минимальный
размер земельного участка из земель поселений,
предоставляемого гражданам в собственность
для индивидуального жилищного строительства
в Одинцовском районе, установлен равным
0,08 га, а признание доли N в праве собственности
на земельный участок в размере 2/3 повлечет
за собой уменьшение долей F и W до 1/6, а
их площадь уменьшится до 0,05 га, что в свою
очередь является нарушением нормы п.
1 ст. 33 Земельного кодекса Российской
Федерации.
На основании
вышеизложенного, ст. 41 АПК
Просим:
- Приобщить настоящее возражение к материалам
дела;
- В удовлетворении исковых требований
N о разделе земельного участка отказать.
F, W
Подписи F, W
Задача № 5
ЗАО заключил с ОМСУ
договор аренды земельного участка, находящегося
в муниципальной собственности, сроком
на 5 лет для размещения временной парковки.
Категория земель — земли населенных
пунктов, вид разрешенного использования,
указанный в договоре, - «под парковку».
По истечении года ЗАО обратился в ОМСУ
с требованием внести изменения в договор
аренды: изменить вид разрешенного использования
с «под парковку» на «под строительство
офисного здания». В обоснование своей
позиции он привел, в том числе, следующие
аргументы: площадь арендованного участка
позволяет его использование для запрашиваемой
цели, земельный участок находится в общественно-деловой
зоне. ОМСУ в изменении вида разрешенного
использования отказал.
5.2. Разрешите дело
по существу. Составьте проект
решения суда
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РФ
№ 1756/13
Москва 25 ноября 2014
г.
Арбитражный суд РФ
в составе судьи Пьянова К. Д., при секретаре
Ивановой М.Б.. с участием представителя
заявителя по доверенности, представителя
ОМСУ по доверенности, рассмотрев в открытом
судебном заседании дело по заявлению
ЗАО. на действия ОМСУ
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное
обратилось в Арбитражный суд с заявлением
о признании незаконным решения ОМСУ,
выраженного в письме № 02.2пр-01-20/56, об отказе
в изменении целевого использования земельного
участка определенной площадью, с кадастровым
номером 46:29:102159:8, находящегося по адресу:
г. Москва,ул. Межевая – ул. 1-я Пушкарная,
с «под парковку» на «под строительство
офисного здания» и обязании ОМСУ принять
решение об изменении разрешенного вида
использования земельного участка с «под
парковку» на «под строительство офисного
здания» (с учетом уточнений в порядке
статьи 49 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации).
Проверив обоснованность
доводов, изложенных в заявлении, отзыве
на него и выступлениях присутствующих
в заседании представителей участвующих
в деле лиц, Суд считает, что обжалуемые
судебные акты являются правомерными
и не подлежат отмене по следующим основаниям.
Судом установлено,
что решением ОМСУ упомянутый земельный
участок предоставлен в аренду закрытому
акционерному обществу сроком на 5 лет
с разрешенным
использованием «под
парковку».
На основании данного
решения между ОМСУ и обществом
заключен договор аренды
№ 3501-11ю указанного земельного участка
(далее – договор) сроком на 5 лет.
Общество обратилось
в ОМСУ с заявлением об изменении разрешенного
использования указанного земельного
участка с «под парковку» на «под строительство
офисного здания».
Решением ОМСУ отказал
обществу в изменении целевого использования
земельного участка в связи с тем, что
проведение мероприятий по изменению
порядка предоставления земельного участка
не планируется, а передача прав и обязанностей
по договору от была согласована с учетом
установленного разрешенного использования
земельного участка
– для целей, не связанных со строительством,
а именно для парковки.
ЗАО, полагая, что решение
ОМСУ нарушает его права и законные интересы,
обратилось в арбитражный суд.
Как усматривается
из материалов дела, спорный земельный
участок был предоставлен в аренду ЗАО
для целей, не связанных со строительством:
первоначально по договору аренды– под
парковку, общество обратилось в комитет
с просьбой внести изменения в договор
в части вида разрешенного использования,
заменив его на «строительство офисного
здания».
При этом в обращениях
общество ссылалось на реализацию
своих прав, предусмотренных
положениями пунктов 4.4.2 и 6.1 договора
аренды, заключенного
с ОМСУ, устанавливающих, что арендатор
обязан использовать земельный участок
в соответствии с целевым назначением
и разрешенным использованием, а также
на то, что все изменения и (или) дополнения
к договору оформляются сторонами в письменной
форме. Решением ОМСУ обществу отказано
в удовлетворении просьбы об изменении
вида разрешенного использования земельного
участка на «строительство офисного здания».
Изложенное свидетельствует
о том, что общество обращалось к ОМСУ
не как к органу власти, осуществляющему
возложенные на него публичные функции
(в том числе путем принятия ненормативных
правовых актов), а как к арендодателю
и субъекту, уполномоченному распоряжаться
спорным земельным участком, то есть в
рамках
гражданских правоотношений,
возникших из договора аренды.
Таким образом, требования
общества были заявлены в связи с гражданскими
правоотношениями и не подлежали рассмотрению
по правилам главы 24 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации.
Пункт 3 статьи 85 ЗК
РФ допускает использование земельных
участков их собственниками, землепользователями,
землевладельцами и арендаторами в соответствии
с любым видом разрешенного использования,
предусмотренным градостроительным регламентом
для каждой территориальной зоны. Однако
названная правовая норма должна применяться
во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими
как публичные (административные), так
и гражданские правоотношения.
Основным механизмом
реализации права на использование земельного
участка арендатором является предоставление
ему участка в аренду. Арендатор получает
право использования земельного участка
по указанному в договоре назначению,
которое конкретизирует виды разрешенного
использования, предусмотренные градостроительным
регламентом для соответствующего
земельного участка. Согласно пункту 1
статьи 615 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее –ГК РФ) арендатор обязан
пользоваться арендованным имуществом
в соответствии с условиями договора,
а если они не определены – в соответствии
с назначением имущества.
В связи с наличием
договорных отношений с собственником
земли изменение использования земельного
участка (в рамках видов, предусмотренных
градостроительным регламентом) предполагает
изменение соответствующего договора
и невозможно без изменения такого договора.
Общество как арендатор не вправе изменять
договор в одностороннем порядке и не
может обязать ОМСУ, выступающий арендодателем
по договору аренды, изменить вид разрешенного
использования арендованного земельного
участка по выбору арендатора.
Предметом договора
аренды, заключенным между ЗАО и ОМСУ является
земельный участок с видом разрешенного
использования «под парковку». Приняв
на себя права и обязанности по указанному
договору, общество как арендатор выразило
свое согласие на использование земельного
участка в соответствии с одним из видов
разрешенного использования,
установленных Правилами для зоны Ж-4,
тем самым реализовав свое право, предусмотренное
пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Воля арендатора как
обладателя обязательственного права,
направленная на использование земельного
участка иным образом, нежели установленный
в договоре, в том числе и посредством
изменения вида разрешенного использования
земельного участка, не является абсолютной
и не может ущемлять права собственника
земельного участка. Иное толкование положений
статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным
положениям гражданского законодательства
о правах собственника и необоснованно
ограничивало бы его права.
В соответствии с положениями
статьи 421 ГК РФ условия договора
пределяются по
усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ
предусматривают, что договор может быть
изменен по соглашению сторон либо по
требованию одной из сторон в судебном
порядке. Изменение договора в связи с
существенным изменением обстоятельств
допускается по решению суда в исключительных
случаях, когда расторжение договора противоречит
общественным интересам либо повлечет
для сторон ущерб, значительно превышающий
затраты, необходимые для исполнения договора
на измененных судом условиях.
Следовательно, в рассматриваемом
случае у ОМСУ как у арендодателя отсутствует
обязанность изменять вид разрешенного
использования земельного участка по
требованию арендатора, в том числе в судебном
порядке.
Равным образом арендодатель
не имеет права в одностороннем порядке
изменять вид разрешенного использования
земельного участка, переданного в аренду,
в рамках действующего договора аренды.
В то же время арендодатель
при решении вопроса о возможности изменения
вида разрешенного использования земельного
участка по договору связан установленным
порядком предоставления земельных участков
для тех или иных целей использования.
ЗК РФ установлены
различный порядок и процедуры для предоставления
в аренду земельных участков из земель,
находящихся в государственной или муниципальной
собственности, для целей строительства
и для целей, не связанных со строительством.
Спорный земельный
участок, поставленный на кадастровый
учет в 2002 году, предоставлялся в аренду
для целей, не связанных со строительством,
на основании решения комитета и без проведения
торгов.
При этом предоставление
участка в аренду было обусловлено обязанностью
арендатора обеспечить использование
земельного участка исключительно в целях,
в которых он предоставлялся, то есть под
парковку.
Обращение ЗАО с требованием
об изменении вида разрешенного использования
земельного участка с «под парковку» на
«строительство офисного здания» по существу
направлено на обход процедур, предусмотренных
земельным законодательством для предоставления
земельных участков для целей строительства
объектов недвижимости, в том числе процедуры
торгов для ранее сформированных и поставленных
на кадастровый учет земельных участков.
Таким образом, отказ
ОМСУ в изменении вида разрешенного
использования земельного участка является
правомерным и соответствующим действующему
законодательству.