Жилищное право

10) договор  поднайма жилого помещения, предоставленного  по договору социального найма, может быть расторгнут:

— по соглашению сторон;

— при  невыполнении поднанимателем условий  договора поднайма жилого помещения.

     Если  поднаниматель жилого помещения  или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, член жилищного кооператива вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, член жилищного кооператива также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. 

6. Право собственности на жилое помещение  в многоквартирном  доме члена жилищного  кооператива

 

     Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе  многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного  проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты  в квартирах), зарегистрированные в  этом качестве в государственных  органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные  бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные  и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным  целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные  дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов  и др³.

      Гражданский кодекс установил, что жилые помещения  предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление  прав собственника по владению, пользованию  и распоряжению такими объектами  недвижимости должно производиться  в соответствии с целевым назначением  этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ)⁴.

     Таким образом, все без исключения жилые  помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок⁵.

     Член  жилищного кооператива приобретает  право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК РФ.

     В соответствии со ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

1) выхода  члена кооператива;

2) исключения  члена кооператива;

3) ликвидации  юридического лица, являющегося  членом кооператива;

4) ликвидации  жилищного кооператива;

5) смерти  гражданина, являющегося членом  жилищного кооператива.

     Заявление члена жилищного кооператива  о добровольном выходе из жилищного  кооператива рассматривается в  порядке, предусмотренном уставом  жилищного кооператива.

     Член  жилищного кооператива может  быть исключен из жилищного кооператива  на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом жилищного кооператива.

     В случае смерти члена жилищного кооператива  его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). В случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая (ч. 1 ст. 131 ЖК РФ).

     Наследник члена жилищного кооператива, имеющий  право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива. Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если граждане, указанные в ч. 1 и 2 ст. 131 ЖК РФ, отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.

     Член  семьи, проживавший совместно с  наследодателем и не являющийся его  наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в ч. 1—3 ст. 1315 ЖК РФ, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.

     Согласно  ст. 133 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого  взноса и исключенный из жилищного  кооператива по основаниям, указанным  в ч. 3 ст. 130 ЖК РФ, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение указанные в ч. 1 ст. 133 ЖК РФ граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. 

7. Обеспечение членов жилищного  кооператива жилыми помещениями в  связи со сносом дома

 

     В соответствии со ст. 134 ЖК РФ в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным  жилищным законодательством, к выселяемым из него членам жилищного кооператива  и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 и 86 ЖК РФ соответственно для членов жилищного кооператива, выплативших пай и не выплативших пая.

     В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного  кодекса РФ дом подлежит сносу  в случае признания в установленном  Правительством Российской Федерации порядке аварийным. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.

     В том случае, если член кооператива  полностью выплатил пай, то в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ он является собственником жилого помещения. Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме, в том числе жилищному кооперативу, который является собственником квартир, по которым пай не выплачен полностью, предъявляет требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме в соответствии со ст. 32 ЖК РФ. В том случае, если член кооператива не полностью выплатил пай, то выселяемым органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются члену кооператива и членам его семьи другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. При этом законодатель не дает ответа на вопрос, каким образом будут обеспечены члены жилищного кооператива, не полностью выплатившие пай, если собственники жилых помещений в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ в установленный срок не осуществили снос дома. Видимо, в этом случае жилищный кооператив — собственник жилых помещений, в которых проживали члены кооператива, не полностью выплатившие пай, обязан предоставить иное жилье в соответствии с выплаченным паем, уставом кооператива. 

     Глава 2. Осуществление защиты жилищных прав граждан РФ и ответственность в жилищном праве.

     Ответственность в жилищных правоотношениях обладает своей определенной спецификой. В законодательстве, а также в теории и на практике принято больше обращать внимание не на ответственность в жилищном праве, а на защиту жилищных прав граждан, что лишний раз подтверждает вещный характер прав пользователей жилых помещений.

     Правовая  ответственность — это обеспеченная государственным принуждением обязанность правонарушителя нести отрицательные последствия правонарушения, выражающиеся в лишениях личного, организационного или имущественного характера. Гражданско-правовая ответственность, будучи разновидностью правовой ответственности, подпадает под приведенное определение, но при этом важно отразить те особенности, которые характерны именно для нее, что позволит отграничить гражданско-правовую ответственность как от ответственности, предусмотренной нормами иных отраслей права, так и от других средств принудительного воздействия гражданско-правового характера (в частности, мер защиты)⁶. Среди характерных черт гражданско-правовой ответственности выделяются следующие:

1) имущественный характер;

2) преимущественно  компенсационный (восстановительный) характер;

3) построение  на началах юридического равенства  сторон;

4) возможность  ее реализации добровольно самим  нарушителем без вмешательства судебных или иных государственных органов в силу лишь одной возможности применения государственного принуждения (добровольная уплата пени за просрочку внесения квартплаты, возмещение причиненного ущерба жилищному фонду и т.д.).

     В жилищном праве может иметь место  как договорная, так и деликтная  гражданско-правовая ответственность, а также в соответствующих  случаях административная и уголовная. Так, ранее ст. 154 ЖК РСФСР предусматривала, что лица, виновные:

1) в  нарушении порядка постановки  на учет граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных условий,  снятия с учета и предоставления  гражданам жилых помещений;

2) в  несоблюдении установленных сроков  заселения жилых домов и жилых  помещений;

3) в  нарушении правил пользования  жилыми помещениями, санитарного  содержания мест общего пользования,  лестничных клеток, лифтов, подъездов,  придомовых территорий;

4) в  самовольном переоборудовании и  перепланировке жилых домов и жилых помещений и использовании их не по назначению;

5) в  нарушении правил эксплуатации  жилых домов, жилых помещений  и инженерного оборудования, в  бесхозяйственном их содержании;

6) в  порче жилых домов, жилых помещений,  их оборудования, несут уголовную, административную или иную ответственность в соответствии с законодательством.

     Одним из необходимых условий наступления  ответственности за нарушение жилищных обязательств является наличие вреда, за исключением случаев, когда ответственность наступает в виде неустойки или пени за нарушение сроков уплаты квартплаты и коммунальных платежей. Нарушением жилищных обязательств может быть причинен как имущественный (например, разрушение и порча жилого помещения), так и моральный (например, создание обстановки невозможности совместного проживания) вред.

     Субъективным  основанием гражданско-правовой ответственности  за нарушение жилищных обязательств является вина правонарушителя. Жилищное законодательство не предусматривает  ответственности независимо от вины. Однако в отношении наймодателей (арендодателей), обязанных предоставлять в соответствии с договором найма (аренды) пользователям коммунальные и иные услуги, Федеральный закон «О защите прав потребителей» содержит правило об ответственности независимо от вины. В ряде случаев закон устанавливает специальные условия ответственности, например:

— систематичность  нарушений,

— безрезультатность  применения к правонарушителю мер  предупреждения и общественного  воздействия.

     Характерным для жилищного законодательства является применение большого количества мер защиты субъективных жилищных прав. В отличие от мер ответственности меры защиты — это правовые средства принудительного воздействия, направленные на охрану и защиту прав и законных интересов их носителей, применяемых к субъектам независимо от вины и не влекущих для них некомпенсируемые лишения личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение, и др.)⁷.

     Защита — это деятельность, возникающая в случае наличия конкретного (совершенного) правонарушения, либо устранение такого состояния, которое реально приведет к наступлению негативных последствий, а также направленная на восстановление нарушенного права. Когда возникает необходимость защиты, как правило, уже присутствует правонарушитель и лицо, чье право ограничено виновными действиями. Конституционный механизм защиты прав человека состоит из четырех элементов: субъектов и объектов защиты, конституционно-правовых норм (оснований защиты) и процессуальных действий (форм защиты). Не все меры защиты в жилищных правоотношениях связаны с правонарушением лиц, к которым они применяются (например, вселение лиц в результате ошибки и последующее их выселение из помещения). Меры защиты в жилищном праве могут выступать как меры самозащиты (например, для ограждения неприкосновенности жилища), меры оперативного воздействия (например, когда наймодатель отказывает неисправному нанимателю в продлении договора на новый срок или когда наниматель засчитывает стоимость произведенного им капитального ремонта жилого помещения, лежащего на обязанности наймодателя, в счет следуемой с него квартирной платы), меры государственно-принудительного воздействия (например, досрочное расторжение договора при виновном поведении нанимателя, выселение из жилого помещения по основаниям ст. 35 ЖК РФ).