Защита ограниченных вещных прав

Завершая  характеристику признаков, присущих вещным правам, обратим внимание на одно положение, сформулированное в п. 2 ст. 216 Гражданского кодекса РФ⁶. Оно важно для понимания того, как соотносится право собственности с другими вещными правами. «Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества». Не забывая о том, что вещные права на имущество в первую очередь принадлежат его собственнику, поскольку именно право собственности в системе вещных прав занимает главенствующее место, попытаемся в этом положении разобраться. Речь идет о том, что собственник не может быть одновременно носителем какого-либо ограниченного вещного права на ту же вещь, что было бы несовместимо с полнотой и исключительностью права собственности. Иными словами, одно и то же лицо не может обладать правом собственности и другим, ограниченным по своему содержанию правом. Например, нельзя иметь сервитут на собственную вещь, ибо это противоречило бы самой природе права собственности⁷.

1.2 Понятие ограниченных  вещных прав

Праву собственности в  условиях рынка неизбежно сопутствуют  связанные с ним права на материальные объекты; в Гражданском кодексе  Российской Федерации⁸ они названы другими вещными правами, а в юридической литературе именуются также ограниченными вещными правами. С правом собственности ограниченные вещные права объединяют единство объекта (вещи материального мира), общие черты законодательного регулирования, а также схожий механизм правовой защиты.

Основные виды ограниченных вещных прав названы в ст. 216 ГК РФ:

1. право владения и пользования земельными участками,
2. сервитуты,
3. права хозяйственного ведения
4. право оперативного управления.

В доктрине предлагается относить к числу вещных и некоторые  другие имущественные права, в частности  ипотеку⁹.

Ограниченные вещные права, имея ряд общих черт, по своим  целям и содержанию достаточно разнообразны, и законодательство не дает им единого  общего определения. Опираясь на нормы  действующего законодательства, их можно  определить как устойчивое право  на использование чужой собственности, защищаемое против всех третьих лиц.

Ограниченные вещные права  связаны с правом собственности  и призваны в различных юридических  формах способствовать его функционированию в имущественном обороте в  интересах как самого собственника, так и других лиц, обладающих такими правами. Ввиду важного значения объектов материального мира для  государства и граждан в этой области необходимо иметь достаточно полную и устойчивую систему законодательного регулирования.

Круг и содержание ограниченных вещных прав определены законом и  не могут по усмотрению носителей  этих прав расширяться. Также недопустимо  создание субъектами имущественного оборота  новых вещных правомочий. В данной области гражданского права преобладает  императивное регулирование. В этом принципиальное отличие ограниченных вещных прав от прав обязательственных, где действует принцип свободы  договора (ст. 421 ГК РФ), позволяющий  участникам имущественного оборота  уточнять в рамках договора взаимные права и обязанности и даже создавать новые договорные обязательства  и обязательства смешанного характера (пп. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ).

В отличие от права собственности, предметом которого может быть как  недвижимое, так и движимое имущество, ограниченные вещные права, как правило, возникают в отношении недвижимого  имущества. Соответственно наличие  ограниченного вещного права  должно подтверждаться государственной  его регистрацией.

В своем возникновении  и содержании ограниченные вещные права  производны и зависимы от права собственности  на соответствующий материальный объект. Правомочия собственника, которые могут  быть ограничены, предопределяют ограниченные рамки вещного права, а в случае прекращения права собственности  ввиду гибели объекта или изменения  его назначения ограниченное вещное право прекращается¹⁰.

Наконец, заслуживает быть отмеченной и такая особенность  ограниченных вещных прав: они предоставлены  определенному субъекту гражданского права и их переход к другим лицам ограничен. Он возможен в случае смерти гражданина или прекращения (реорганизации) юридического лица. Договорную уступку (цессию) ограниченного вещного  права гражданское законодательство не предусматривает, и по общему правилу  в этом нет необходимости.

Наличие ограниченного вещного  права дает его обладателю основание  предъявить вещный иск в случае нарушения  его права, что сближает такие  права с правом собственности. Согласно ст. 305 ГК РФ носители ограниченных вещных прав могут предъявлять в их защиту требования, предоставленные собственнику. Защита владения возможна даже в отношении  собственника. Однако предъявление вещных исков предполагает наличие законного  владения, о чем ясно сказано в  тексте ст. 305 ГК РФ. Носители некоторых  ограниченных вещных прав правомочием  владения не обладают (сервитуты, держатели  ипотеки) и, следовательно, права на вещный иск не имеют. Но было бы справедливым признавать за ними право на негаторный иск в порядке аналогии закона¹¹.

2. Характеристика  отдельных видов ограниченных  вещных прав

1. Право владения и пользования земельными участками 

Земля как один из основных объектов гражданского права может  быть предметом различных по содержанию прав, признаваемых и защищаемых законом, в том числе права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком, названных в ст. 216 ГК РФ. Эти вещные права практически  регламентируются нормами Земельного кодекса, к которым ГК РФ отсылает. При этом круг случаев предоставления таких прав после принятия Земельного кодекса Российской Федерации¹² сузился.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возможно только в отношении государственной (муниципальной) собственности на землю. Такое право предоставляется лишь названным в Земельном кодексе категориям юридических лиц на основании решения органа государственного или муниципального управления, обладающего соответствующей компетенцией в области землеустройства¹³. Право постоянного (бессрочного) пользования других субъектов, возникшее в силу ранее действовавшего законодательства, за ними сохраняется. Допускается однократное бесплатное приобретение в собственность участков, в отношении которых имеется право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ).

В Земельном кодексе названы  в общей форме права землепользователей. Они могут использовать для собственных  нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые и пресные подземные  воды, возводить с соблюдением  установленных правил постройки, проводить  культурно-технические работы, а  также имеют право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и на доходы от реализации полученной продукции (ст. 40, 41 ЗК РФ).

При осуществлении прав пользования  земельными участками землевладельцы должны учитывать их целевое назначение и обязаны соблюдать требования земельного законодательства, направленные на охрану земель и защиту экологии, которые предусмотрены ст. 13 Земельного кодекса и вытекают из региональных и местных программ охраны земель¹⁴.

2. Сервитут

Как вещное право сервитуты  возникли в условиях частной собственности  на землю и отражают необходимость  в постоянном пользовании чужим, обычно соседним, земельным участком для прохода, проезда, прогона скота, прокладки линий связи и их последующего обслуживания и т.д. Установление сервитута в аналогичных целях  возможно в отношении лесных и  водных участков, а также зданий, сооружений и другого недвижимого  имущества, когда возникает необходимость  устойчивого пользования ими. Гражданскому праву издавна известны сервитуты  в пользу определенного лица (личные сервитуты), когда предоставляется  пожизненное, а иногда и наследуемое  право пользования недвижимостью, например для проживания или работы (художественная мастерская).

В условиях перехода к рынку  и отношениям частной собственности  сервитуты, которые отечественному гражданскому праву в годы плановой экономики были практически неизвестны, стали получать заметное распространение  и потребовали регламентации. Нормы  о сервитутах содержатся в ГК РФ, многих других актах гражданского права, а Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимость и сделок с ним»¹⁵ дает в ст. 1 легальное определение сервитута.

Сервитут создает постоянное или достаточно длительное по сроку  право пользования чужим земельным  участком или иной недвижимостью, собственник  которых сохраняет свои правомочия в отношении этой недвижимости и  может ею свободно распоряжаться, в  частности продать. При этом для  нового собственника сервитут сохраняет  свою силу, что отражает его вещный характер.

Сервитут устанавливается  законом (публичный сервитут), по соглашению заинтересованных сторон или по решению  компетентного государственного органа либо суда, вынесенному по требованию заинтересованных лиц для защиты как индивидуальных (частных), так  и общественных (публичных) интересов. Возможны судебные споры также в  отношении объема прав, предоставляемых  сервитутом, и других его условий (периодичность и время пользования, необходимость предварительного уведомления  и т.д.).

Собственник обремененного  сервитутом земельного участка согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соответствующей платы  за пользование участком, если иное не установлено законом. Надо полагать, что на получение соответствующей  компенсации вправе претендовать также  собственники иного недвижимого  имущества, обремененного сервитутом. Публичные сервитуты обычно являются безвозмездными.

ГК РФ не содержит в отношении  сервитутов развернутого общего регулирования  и определяет их режим применительно  к отдельным их разновидностям, причем достаточно кратко. Для устранения пробелов в правовом регулировании  некоторые нормы ГК РФ о праве  собственности могут применяться  к сервитутам в порядке аналогии закона, например нормы о прекращении  права собственности.

Более подробно сервитуты  регламентируются нормами Земельного кодекса, Водного кодекса Российской Федерации¹⁶ и Лесного кодекса Российской Федерации¹⁷, которые проводят различие между двумя их разновидностями: публичными и частными сервитутами. Земельный кодекс подчиняет частные сервитуты нормам гражданского законодательства, а в отношении публичных сервитутов содержит ряд норм в ст. 23 ЗК РФ, которая называет возможные цели установления таких сервитутов. При этом указывается, что осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается. При невозможности использовать земельный участок вследствие установления сервитута землевладелец вправе требовать изъятия этого участка путем выкупа с возмещением ему убытков или предоставления равноценного участка.

Нормы Лесного кодекса  и Водного кодекса о сервитутах близки правилам Земельного кодекса, различают  частный и публичный сервитуты  и содержат некоторые дополнительные правила, отражающие особенности регулируемых ими отношений. Граждане имеют право  свободного пребывания в лесах (публичный  лесной сервитут), а также пользоваться водными объектами общего пользования  и иными водными объектами (публичный  водный сервитут), если иное не предусмотрено  законодательством.

Установление публичного сервитута предусматривает также  Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»¹⁸. Согласно ст. 31 Закона публичным сервитутом может быть обязанность собственника приватизируемого имущества обеспечивать беспрепятственный допуск, проход, проезд, возможность размещения геодезических и других знаков, прокладку и использование линий электропередачи, связи и водоснабжения. Основанием установления таких сервитутов будут условия сделки о приватизации соответствующего имущества, заключенной с новым его собственником.

Особенность сервитута состоит  в обязательности его государственной  регистрации, без чего это вещное право не возникает. Порядок регистрации  сервитута определен в ст. 27 Закона о государственной регистрации  прав на недвижимость. Обязательность государственной регистрации личных сервитутов законами прямо не предусматривается; имеющиеся практические пособия  склонны считать ее необходимой¹⁹.

3. Право хозяйственного ведения

В составе государственной  и муниципальной собственности  существуют, с одной стороны, имущество, не закрепленное за соответствующими предприятиями и учреждениями как  самостоятельными юридическими лицами и относящееся к имуществу  казны (государственной или муниципальной), а с другой - имущество, находящееся  в хозяйственном ведении или  оперативном управлении государственных  и муниципальных предприятий  и учреждений, не связанных непосредственно  с казной юридических лиц. Соответственно этому различают осуществление  права государственной и муниципальной  собственности в отношении казенного  имущества и в отношении имущества, закрепленного за соответствующими предприятиями и учреждениями как  самостоятельными юридическими лицами.

В первом случае речь идет об осуществлении права государственной  и муниципальной собственности  самим носителем этого права  через соответствующие государственные  органы или органы местного самоуправления, а в некоторых случаях юридические  лица и граждане совершают определенные действия от имени субъекта права собственности - Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.