Права и обязанности нанимателя и наймодателя

1. Права и обязанности  нанимателя и наймодателя  по договору социального  найма

 

     Новое жилищное законодательство, а в особенности  вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации¹ (в ред. от 27.07.2010), изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

     По  договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

     Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение  оснований и условий, дающих право  на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

     Наймодатель по договору социального найма имеет  право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение  и коммунальные услуги. Наймодатель обязан:

     1) передать нанимателю свободное  от прав иных лиц жилое помещение;

     2) принимать участие в надлежащем  содержании и в ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  внаем жилое помещение;

     3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

     4) обеспечивать предоставление нанимателю  необходимых коммунальных услуг  надлежащего качества.

     Наймодатель жилого помещения по договору социального  найма несет также иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

     При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества  в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

     Уменьшения  размеров оплаты за услуги или возмещения убытков наниматель вправе потребовать от наймодателя или непосредственного исполнителя услуг в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей"² (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010).

     Ответственность исполнителя определяется ГК РФ, Законом РФ "О защите прав потребителей", Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 29.07.2010) "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".

     Перечень  мер гражданско-правовой ответственности  наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не является исчерпывающим, договором социального найма жилого помещения могут быть установлены другие меры ответственности.

     Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения  определяются:

     - Жилищным кодексом РФ;

     - другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл. 35);

     - договором социального найма.

     Указами Президента РФ, постановлениями Правительства  РФ и актами федеральных органов  исполнительной власти не могут приниматься  акты, устанавливающие права и  обязанности нанимателя. Не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы, и субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления.

     Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма имеет право в установленном  порядке:

     1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

     2) сдавать жилое помещение в  поднаем;

     3) разрешать проживание в жилом  помещении временных жильцов;

     4) осуществлять обмен или замену  занимаемого жилого помещения;

     5) требовать от наймодателя своевременного  проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

     Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обязан:

     1) использовать жилое помещение  по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

     2) обеспечивать сохранность жилого  помещения;

     3) поддерживать надлежащее состояние  жилого помещения;

     4) проводить текущий ремонт жилого  помещения;

     5) своевременно вносить плату за  жилое помещение и коммунальные  услуги;

     6) информировать наймодателя в  установленные договором сроки  об изменении оснований и условий,  дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

     Наниматель  жилого помещения по договору социального  найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального  найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

     Согласно  ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны и иные лица.

     Члены семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

     Члены семьи нанимателя должны быть указаны  в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

     В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального  найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно  с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю³. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются (выдаются) заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

     Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, если:

     1) к нанимателю обмениваемого жилого  помещения предъявлен иск о  расторжении или об изменении  договора социального найма жилого  помещения;

     2) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

     3) обмениваемое жилое помещение  признано в установленном порядке  непригодным для проживания;

     4) принято решение о сносе соответствующего  дома или его переоборудовании  для использования в других  целях;

     5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

     6) в результате обмена в коммунальную  квартиру вселяется гражданин,  страдающий одной из тяжелых  форм хронических заболеваний,  указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    

2. Практическое  задание

 

       Одинокий пенсионер Рубцов проживает в трехкомнатной квартире муниципального жилищного фонда. Жилой дом построен в 1971 году, и капитальный ремонт в нем ни разу не проводился. Все сантехническое оборудование, водопроводные трубы, канализация, батареи отопления требуют неотложной замены. Обои выгорели и частично оторвались, потолок между швами плит обвалился и весь грязный, электропроводка также требует замены.

     Какие работы по ремонту квартиры должен оплатить Рубцов самостоятельно, а какие должны проводиться за счет муниципального бюджета? Изменится ли решение в случае приватизации Рубцовым квартиры? Изменится ли решение в случае  получения Рубцовым квартиры в дар?

     Собственники  помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

     В соответствии со статьей 154 ЖК РФ капитальный  ремонт общего имущества в многоквартирном  доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

     По договору социального найма и на основании пп.2 п.2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Таким образом, если квартира муниципальная, то капитальный ремонт общего имущества оплачивается за счет средств муниципалитета.