Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок

Так, не могут быть удостоверены договоры отчуждения и о залоге подлежащего регистрации имущества, если сторонами не представлены документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество. Договор об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка, а также о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется нотариусом только по месту нахождения указанного имущества (отвода земельного участка).

 

 

3 Понятие и процедура  государственной регистрации сделок

 

Государственная регистрация не относится к форме сделок, а представляет собой особый дополнительный акт признания и подтверждения государством совершения гражданско-правовой сделки. Государственной регистрации подлежат только те сделки, в отношении которых такая необходимость прямо установлена законом [8, с.143].

Государственная регистрация сделки представляет собой внесение записи в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Именно с этого дня сделку считают зарегистрированной а правовые последствия наступившими. Государственная регистрация исключает продажу одного объекта сразу нескольким лицам, разумеется, при соблюдении установленных процедур.

Несоблюдение требований законодательства о государственной регистрации сделок влечет ее недействительность. Поэтому даже нотариально удостоверенный договор без государственной регистрации не будет иметь юридической силы.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Благодаря этому государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом[8, с.168].

Следует учесть, что государственная регистрация сделок не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность, и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности [1].

При совершении сделок, требующих государственной регистрации, необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки и регистрацию права собственности приобретателя - покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты. При этом надо иметь в виду, что эти два регистрационные действия могут производиться не одновременно, например, в случае заключения договора купли-продажи недвижимости в кредит, и в частности в рассрочку. В данной ситуации сначала будет зарегистрирована сделка, а после будет зарегистрирован переход права.

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия: регистрируется сделка (договор) и обременение арендой или ипотекой.

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Особым образом регистрируются договоры доверительного управления. Нельзя не упомянуть о п. 2 ст. 1017 ГК, согласно которому передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В данном случае речь идет еще об одном виде государственной регистрации, когда регистрируется только передача, а не сама сделка [2].

Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений, заключенных на срок менее одного года.

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3].

В соответствии с п.1 ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Порядок проведения государственной регистрации прав определен в ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав [3].

Обязательным является подача заявления на регистрацию, документов, а также квитанции об оплате государственной регистрации.

С заявлением о государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по нотариально удостоверенной доверенности.

Представленные на государственную регистрацию договора документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером.

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером.

В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов [3].

Расписка в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю. При этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную регистрацию договора, и на государственную регистрацию перехода права, то заявителю может быть выдана одна расписка в получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета входящих документов.

В соответствии с п.3. ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и лицу.

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В действующем гражданском законодательстве содержится требование о государственной регистрации сделок с землей и другим недвижимым имуществом [18, с.205].

Несоблюдение данного требования влечет недействительность сделки. Кроме того, согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом [2].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Существующими нормами гражданского законодательства, нотариальные действия выступают в качестве юридических фактов гражданского права и имеют конститутивное значение для имущественных правоотношений, и, прежде, всего отношений собственности.

В соответствии с действующим законодательством нотариусы совершают различные действия, являющиеся юридическими фактами в гражданском праве: удостоверяют сделки (договоры, доверенности, завещания), ведут наследственные дела, удостоверяют другие бесспорные юридические факты и права, совершают и иные действия, позволяющие гражданам и юридическим лицам реализовывать свои права и законные интересы, гарантированные Конституцией Российской Федерации.

Несмотря на то, что нотариат в РФ имеет достаточно длительную историю и в нашей стране значительно повысилось внимание к правовому регулированию нотариальной деятельности, в правоприменительной практике зачастую возникают трудности, связанные с регламентацией нотариальных действий. Порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается Основами и другими законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Договоры отчуждения недвижимости имеют большое значение в гражданско-правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности и нередко огромной стоимости.

Исходя из конституционного принципа охраны частной собственности (ст. 35 Конституции РФ), представляется неприемлемым какое-либо сужение гарантий, обеспечивающих его реализацию. Государственная регистрация договора отчуждения недвижимости, безусловно, относится к числу таких гарантий.

Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права возникают с момента такой регистрации. Введение Учреждениями управления федеральной службы государственной регистрации в Едином государственном реестре прав общеобязательной регистрации обуславливает тем самым создание единого банка данных по недвижимости и сделок с ней, что позволит в значительной степени избежать допускаемых на практике злоупотреблений.

Государственная регистрация сделки может быть как условием действительности сделки, так и условием признания договора заключенным. В зависимости от этого обстоятельства в результате несоблюдения требования о государственной регистрации наступают различные правовые последствия: либо признание сделки недействительной и возврат переданного по ней, либо признание сделки незаключенной и возврат исполненного по ней в порядке ст. 301 ГК РФ (виндикация) или гл.60 ГК РФ (кондикция). При этом в случае признания сделки недействительной правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в силу ст.1103 ГК РФ подлежат субсидиарному применению.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Конституция Российской Федерации в ред. 5 февраля 2014 г. М.: изд. Новая волна, 2014.- 32 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая: по состоянию на 5 мая 2014 г. - М.: Проспект, 2014. –784 с.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета №145 от 30 июля 1997 г. ( с посл. изменениями от 29 июня 2012 г.) // СПС Консультант Плюс.
4. Закон РФ №4463-1 от 11.02.1993 г. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» // Российская газета №49 от 13.03.1993 г. (с посл. изменениями от 21 декабря 2013 г.)// СПС Консультант Плюс.
5. Приказ Минюста РФ от 14 апреля 2000 г. №132 «Об утверждении Положения о квалификационной комиссии по приему экзамена у лиц, желающих получить лицензию на право нотариальной деятельности» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - №5. - 2000 г.
6. Приказ Минюста РФ от 15 марта 2000 г. №91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - №4. - 2000 г.
7. Приказ Минюста России от 2 декабря 2003 года №306 «Об утверждении порядка ведения реестра государственных нотариальных контор и контор нотариусов, занимающихся частной практикой» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - №12. - 2003 г.
8. Белов, В.А. Гражданское право: Общая часть: учебник. – М., Юрайт. 2013 – 396 с.
9. Вергасова, Р.И. Нотариат в России. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2012. – 654 с.
10. Власов, Ю.Н., Калинин, В.В. Нотариат в РФ: учебник. — М.: Омега-Л, 2011. – 348 с.
11. Власов, Ю.Н. Наследственное право Российской Федерации: общие положения, правовые основы, образцы типовых документов: Учеб.-метод. пособие, 3-е издание, дополненное и переработанное. - М.: Юрайт, 2009. – 421 с.
12. Гаргаев, Е.Б. Нотариат в Российской Федерации. – СПб., 2011.-536 с.
13. Глушенко, П.П. Основы нотариальной деятельности / П.П.Глущенко, A.M. Седов. - М. - 2010. – 209 с.
14. Жуйков, В. Нотариат как институт превентивного правосудия: общие цели, принципы и полномочия М. – 2010 г. – 339 с.
15. Зайцева, Т.И. Нотариальная практика. Ответы на вопросы / Т.И Зайцева. – М.:Волтерс Клувер, 2012. – 208 с.
16. Зенин, И.А, Ипатова, И.А. Основы нотариата: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. Центр ЕАОИ, 2011г. – 304 с.
17. Ефимова, В.В., Гатин, А.М. Нотариат России: курс лекций. — М.: Экзамен, 2012. – 355 с.
18. Курочкин, С.А. Гражданский процесс в системе социального управления / С.А. Курочкин // Арбитражный и гражданский процесс. - 2010. - №7. - С. 39-44.
19. Макаренко, О.Н. Нотариат: в вопросах и ответах. – Ростов н/Д: Феникс, 2012. – 178 с.
20. Мамишов, З. Правоспособность и дееспособность в нотариальной практике – М.: Рос. юстиция. 2010 г.- 204 с.
21. Нотариат: учебное пособие / под ред. Н.А. Волковой, Л.В. Щербачевой. — М.: Юнити-Дана, 2010. – 376 с.
22. Репин, B.C. Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате. - М.: Норма, 2011. - 246 с.