Лекции по "Гражданскому праву"

1. Предметом договора  найма является жилое помещение,  которое должно быть: а) изолированным  и б) признано пригодным для  всесезонного проживания в порядке,  предусмотренном жилищным законодательством.

2. Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.

3. Плата за жилое помещение  устанавливается по соглашению  сторон, но не выше максимального  размера, если таковой установлен  в соответствии с законом. Плата  за жилое помещение вносится  в сроки, установленные договором,  а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Права и обязанности  сторон. Наймодатель обязан передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора.

Прекращение договора, помимо случаев истечения срока, возможно при его расторжении по следующим причинам:

а) по требованию нанимателя с согласия сопользователей - в любое  время с письменным предупреждением  наймодателя за три месяца;

б) в судебном порядке  по требованию любой из сторон - если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии;

в) в судебном порядке  по требованию наймодателя - при допущении  нанимателем просрочки внесения платы за помещение (6 месяцев при  долгосрочном и 2 месяца при краткосрочном найме); при разрушении или порче помещения, когда наниматель за это отвечает; с предварительным предупреждением нанимателя, если помещение используется не по назначению или систематически нарушаются права и интересы соседей, когда наниматель за это отвечает.

При расторжении договора долгосрочного найма суд может  предоставить нанимателю срок не более  одного года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения  договора. Если нанимателем необходимые  меры в отведенный срок приняты не будут, договор расторгается судом по повторному обращению наймодателя. Но даже в этом случае суд по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение своего решения о расторжении договора на срок не более года. Выселение граждан, которые проживают в помещении к моменту расторжения договора (наниматель, сопользователи, поднаниматели, временные жильцы), осуществляется только по решению суда об их выселении.

Пользование жилым помещением по договору найма. Поднаем. 
Отношения между сопользователями

Условия пользования помещением. Наниматель по договору найма жилого помещения обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу, текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный - наймодателя. Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются. Если помещение находится в жилом (в том числе многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества собственников квартир. Переоборудование жилого дома, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Поднаем. При долгосрочном найме наниматель с согласия наймодателя передает на срок, не превышающий срока договора найма, часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю при условии соблюдения норм жилой площади на человека. Требований, касающихся изолированности сдаваемого в поднаем помещения, нет. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаниматель не пользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Договор поднайма жилого помещения является реальным, возмездным, двусторонним.

Отношения между сопользователями. Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочного найма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия, нарушающие условия договора, отвечает наниматель. Вселение в жилое помещение других граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя, нанимателя и всех сопользователей. Согласия этих лиц не требуется, если наниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.

При долгосрочном найме с согласия наймодателя  наниматель в любое время может  быть заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случае смерти или  выбытия нанимателя его место  занимает один из сопользователей с  согласия всех других сопользователей.

Сопользователи  могут, известив наймодателя, заключить  с нанимателем договор о том, что все сопользователи несут  солидарную ответственность перед  нанимателем по договору. В этом случае сопользователи становятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи станут сонанимателями в силу закона, если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они не смогут прийти к соглашению о том, кто из них станет новым нанимателем.

Не будут  являться сопользователями временные  жильцы, безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенные по соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлением наймодателя.

 

 

Лекция 11. Договор  подряда. Комиссия Агентирование.

Понятие, стороны, форма и содержание договора подряда

 

Договор подряда - это соглашение, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

По общему правилу  подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, а сама работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его  силами и средствами.

Договор подряда  является:

консенсуальным;

возмездным;

двусторонним.

Субъекты. Сторонами договора подряда по общему правилу могут быть любые дееспособные лица. Если из закона или договора не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц - субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик отвечает за действия субподрядчиков как за свои собственные.

Особые требования могут предъявляться к субъектному  составу отдельных видов договора подряда.

Форма. В отношении формы договора подряда действуют общие правила о форме сделок. Условия.

1) Предметом  договора подряда являются работа  и ее результат. В предмете  договора работа как процесс  и вещь как результат работы  неразрывно связаны юридически.

2). В договоре  должны быть указаны начальный  и конечный сроки выполнения  работы и могут быть предусмотрены  сроки завершения отдельных этапов  работы (промежуточные сроки).

3) Цена работы  указывается в договоре, а при  ее отсутствии она определяется как цена, обычно взимаемая за аналогичные работы.

Цена может  быть определена путем составления  сметы - приблизительной или твердой (в случае сомнений считается, что  смета является твердой).

Подрядчику, своевременно не предупредившему заказчика о необходимости превышения приблизительной сметы, работа оплачивается по той цене, которая была определена в договоре.

Права подрядчика:

- Право на  оплату работ по цене, предусмотренной  договором в случаях, когда  фактические расходы подрядчика  оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, если это не повлияло на качество работ.

- Право на  уплату указанной в договоре  цены с учетом выполненной  части работы в случаях, когда  исполнение работы по договору  стало невозможным вследствие  действий или упущений заказчика.

Права заказчика:

а) Во всякое время  проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность.

б) Требовать  передачи ему результата незавершенной  работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат в случае прекращения договора до приемки результата работ.

Основания ответственности подрядчика за недостатки в работе.

1) Существуют  независящие от подрядчика обстоятельства, которые грозят годности или  прочности результатов выполняемой  работы либо создают невозможность ее завершения в срок, в том числе:

- непригодность  или недоброкачественность предоставленных  заказчиком материала, оборудования, технической документации или  переданной для переработки (обработки)  вещи;

- поступление  от заказчика указаний о способе исполнения работы.

При обнаружении  этих обстоятельств подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика  и до получения от него указаний приостановить работу. При неисполнении этой обязанности подрядчик не вправе ссылаться на указанные обстоятельства как на основание освобождения его от ответственности за недостатки.

2) Подрядчик  не несет ответственности за  недостатки работы, если при принятии  результата работ заказчик не  заявил об обнаруженных недостатках  в работе. Заказчик, обнаруживший после приемки работы скрытые недостатки, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.

Сроки обнаружения недостатков.

- Заказчик вправе  предъявить требования, связанные  с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.

- Если гарантийный  срок составляет менее двух  лет и недостатки обнаружены  заказчиком по истечении гарантийного  срока, но в пределах двух  лет с начала течения гарантийного  срока, подрядчик несет ответственность  (если заказчик докажет, что  недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента).

- Если гарантийный  срок не установлен, требования, связанные с недостатками результата  работы, могут быть предъявлены  заказчиком при условии, что  они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы.

Срок исковой  давности для требований, предъявляемых  в связи с ненадлежащим качеством  работы, составляет, по общему правилу, один год, исчисляемый со дня приемки  результата работы в целом. Если установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, течение срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках.

Отказ от договора. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора в любое время до сдачи ему результата работы (если иное не предусмотрено договором), уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части выполненной работы.

Особенности отдельных видов подряда

По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Договор бытового подряда является публичным договором.

Подрядчик обязан до заключения договора предоставить заказчику необходимую и достоверную  информацию о предлагаемой работе, ее видах и особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие, относящиеся к договору и соответствующей работе, сведения. Заказчик вправе требовать расторжения заключенного договора без оплаты выполненной работы, а также возмещения убытков в случаях, когда вследствие неполноты или недостоверности полученной от подрядчика информации был заключен договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые имел в виду заказчик.

В случае обнаружения  существенных недостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены в срок, не превышающий двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен. При невыполнении подрядчиком указанного требования заказчик вправе в течение того же срока потребовать либо возврата уплаченной части цены, либо возмещения расходов, понесенных в связи с устранением недостатков, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Отношения бытового подряда регулируются также Законом  РФ "О защите прав потребителей".

По договору строительного подряда подрядчик  обязуется в установленный договором  срок построить по заданию заказчика определенный объект недвижимости либо выполнить иные строительные работы (включая капитальный ремонт), а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства  земельный участок.

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные  с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ, и  с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.