Актуальные проблемы гражданского права

    По  характеру и целям использования  в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно  классифицировать на:

    - недвижимость, изъятая из гражданского  оборота;

    - недвижимость, ограниченно используемая  в гражданском обороте;

    - недвижимость, используемая для  жилья;

    - недвижимость, используемая в предпринимательских  целях;

    - недвижимость, используемая для  общественно-значимых целей;

    - недвижимость, имеющая значение  памятников истории и культуры.

    По  физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

    - земельные участки;

    - участки недр;

    - здания и сооружения;

    - помещения;

    - иные объекты, перемещение которых  невозможно без несоразмерного  ущерба их назначению;

    - предприятия, как имущественные  комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

    - движимые вещи, которые отнесены  к категории недвижимости в  силу закона (воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

    Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе, договора аренды.

    В юридической литературе высказана  точка зрения о том, что к понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская), небольшого магазина, перевалочного склада. На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым)¹.

    На  наш взгляд нежилые помещения  необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами  сделок, в том числе аренды, и  те помещения, которые таковыми выступать  не могут.

    Считаем необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

    Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

    Наряду  с понятием жилое помещение, новое  жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и  их понятия¹.

    К жилым помещениям относятся:

    1) жилой дом, часть жилого дома;

    2) квартира, часть квартиры;

    3) комната.

    Согласимся  с экспертами, констатирующими, что это исчерпывающий список жилых помещений.

    Иные  объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

    В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже подчеркнули с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости.

    Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской  деятельности.

    Имущественные комплексы относятся к сложным  вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых  наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.

    Движимые  вещи, которые отнесены к категории  недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Как уже отмечалось, к вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ¹, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты.

    При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление «не фактическое, а юридическое», поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

    Во  избежание нарушения единства критерия определения недвижимого имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный подход к этому понятию вместо того, чтобы искать субъективные критерии его определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего определения можно лишь путем установления дополнительных признаков, характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости. Разработка этих критериев не является предметом данной работы, однако необходимость их определения очевидна. При этом ясно, что сами технические критерии вряд ли могут быть включены в текст законодательства, однако в законе необходимо установить порядок утверждения нормативных актов, устанавливающих критерии недвижимого имущества и указать на обязательность применения этих актов при решении данных вопросов.

    Заключение

    Учитывая  большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан  и юридических лиц, а также  в гражданском обороте, закон  закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право  собственности, другие вещные права  на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, должны быть зарегистрированы.

    Хотя  российская система регистрации  недвижимости во многом переняла основополагающие положения систем регистрации Германии и Испании, а также перекликается с дореволюционным опытом России по созданию Вотчинного устава, но опирается она прежде всего на Гражданский кодекс РФ, имеет свою специфику, свои особенности, которые могут меняться только при изменении не только Закона о регистрации, но и Гражданского кодекса РФ. Со вступлением Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹ в силу введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Начата работа по созданию соответствующего Единого государственного реестра. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России прозрачным, во многом подрубить корни преступности и мошенничества в сфере оборота недвижимого имущества.

    Сделки  с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и  в наибольшей степени нуждаются  в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

    Таким образом, мной раскрыта характеристика недвижимого имущества как одного из важнейших объектов гражданского права, рассмотрены все грани означенной темы, которая в настоящее время очень важна и актуальна. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Библиографический список  

    Правовые  акты

1. Конституция Российской Федерации 1993г. (в последней ред. Законов РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008г. № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 декабря; 2009. 21 января.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 № 51- ФЗ (в последней ред. 07.02.2011. № 4- ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 130;  Российская газета. 2011. 11 февраля.
3. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ (в последней ред. от 23.12.2010г. №389-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 46. Ст. 406. Российская газета. 2010. 31 декабря.
4. Жилищный  кодекс РФ  от 29декабря 2004. №188-ФЗ. (в послед.  ред. от 30.11.2010 №328-ФЗ) //Собрание законодательства РФ. 2004. №35. Ст. 16; Российская газета. 2010. 14 декабря.
5. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122 - ФЗ (в последней ред. от 03.12.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  // Собрание законодательства РФ.  1997. № 52. Ст. 7 – 9; Российская газета. 2011. 20марта.

    Научная литература

1. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Гражданское право. - М.: Проспект, 2008. – 456с.
2. Суханова Е.А. Гражданское право. - М.: БЕК, 2008. – 398с.
3. Петрова В.В. Земельное право России. - М.: Зерцало, 2008. – 256с.
4. Щенникова Л. А. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2009. №11. С. 17.
5. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - №6. – 2010. - С.22.
6. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - №10. – 2006. – С. 25.