Жилищно-ипотечное кредитование: понятие и сущность

МИНИСТЕРСТВО  ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ТАМБОВСКИЙ  ФИЛИАЛ 
 

Кафедра  _______________________________ 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

По дисциплине «Жилищное право»

Тема: «Жилищно-ипотечное кредитование: понятие и сущность». 
 

   Выполнила: студентка 3 курса 31 группы заочной формы обучения внебюджетного факультета (специальность 030501.65 – Юриспруденция, срок обучения 4 года, набор 2008 г.)

Ежова Олеся Сергеевна 

Проверил:  _______________________

Дата  получения работы кафедрой: ______________________________________

Дата  защиты: ______________________

Оценка: ____________________________

     ____________________________________

(подпись  научного руководителя) 

ТАМБОВ  – 2010

 

План:

Введение.

1. Понятие и сущность «ипотеки».

2. Классификация ипотечных кредитов.

3. Особенности  ипотечной системы военнослужащих.

Заключение.

Список использованной литературы.

 

    Введение.

    «Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения»¹- вот что мы находим в учебниках по юриспруденции. В реалии с понятием «ипотека» знакомо большинство людей, но суть и значение данного термина объяснят не многие. С жилищно-ипотечным кредитованием нас знакомят коммерческие банки, предлагая зачастую невыгодные для простых граждан условия. Именно поэтому эта тема, на мой взгляд, преимущественно актуальна.

    Тема  выбрана мной также из-за выросшей в последнее время популярности данной сделки, так как покупка жилья «в ипотеку» является на сегодняшний день почти единственным реальным способом приобретения недвижимости.

    Целью данной работы является выявление понятия  «жилищно-ипотечное кредитование» и самого термина «ипотека». Также в моей работе я постараюсь исследовать сущность данной темы и обоснованно классифицировать ее. В системе кредитования данное направление имеет достаточно высокую степень разработанности, несмотря на то, что также содержит много противоречий в законодательстве. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов одним из самых эффективных, надежных, наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, которые существуют еще со времен Древнего Рима. 

 

    1. Понятие и сущность «ипотеки».

     Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

       В России порядок осуществления  ипотеки регулируется Гражданским  кодексом, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

       Институт залога недвижимости (ипотеки)  является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенно большое значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой².

     Римское право относило залог к разряду  прав на чужие вещи ³. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

       Объектами договора ипотеки могут  быть здания, сооружения, жилые и  нежилые помещения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, воздушные и морские суда, а также земельные участки, не ограниченные в обороте.⁴ Не могут стать объектом ипотеки жилые дома муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания: летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда и т.д. - также не могут быть объектом жилищной ипотеки. Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота. Но именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей - наиболее перспективная и значимая для экономики форма ипотечного кредитования. ⁵ Жилье, в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера является идеальным средством обеспечения обязательств. Наличие собственного жилья - важная характеристика для лиц так называемого среднего класса, поэтому угроза его потери становится сильнейшим стимулом своевременного исполнения обязательств.

     При заключении договора ипотеки, как и  иного вида договора залога, важно, у какой из сторон договора будет  оставлен предмет залога. В настоящее время в теории права выделяется три вида залога:

     1. Залог с передачей имущества залогодержателю. Данный вид залога именуется закладом и предусмотрен статьей 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     2. Залог с оставлением имущества у залогодателя, что регламентирует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в пункте 3 части 1 статьи 1.

     3. Залог прав. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в статье 384 ГК РФ, в соответствии с которым к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. в нашем примере права залогодержателя.⁶

       Залогодателем может быть и  сам должник, и лицо, не участвующее  в основном обязательстве (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Однако кредит на  приобретение жилья может быть выдан только банком или иной небанковской кредитной организацией, имеющей лицензию. Таким образом, в правоотношении возникает специальный субъект - банк или небанковская кредитная организация, и к такому субъекту применяются специальные нормы, установленные Законом РФ "О банках и банковской деятельности" и подзаконными нормативными актами Центрального банка.

     Все права и обязанности залогодателя должны быть отражены в договоре об ипотеке. Иногда даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

     В соответствии с пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Гражданский кодекс в статьях 26-38 подробно регулирует правила заключения сделок с участием таких лиц, однако на практике подобная сделка практически невозможна. Во-первых, несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет быть заемщиком по договору кредита, т.к. возможность заключения такой сделки прямо отрицается статьями 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Следовательно, такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками. А здесь мы видим широкое поле для злоупотреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц.

     Основанием  возникновения ипотеки может  быть закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и  не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки.  Также ипотека может возникнуть и на основании норм закона.

       В настоящее время система  выдачи ипотечного кредитования  строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

      1) договором об ипотеке приобретенного  жилого помещения с нотариальным удостоверением сделки и государственной регистрацией возникающей ипотеки;

      2) трехсторонним (смешанным) договором  купли-продажи и ипотеки жилого помещения;

      3) договором приобретения жилого  помещения за счет кредитных  средств, когда ипотека приобретаемого  жилого помещения возникает в  силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

       Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что законодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приобретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в залог.

     При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственную регистрацию ипотеки проводит орган, осуществляющий регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки органу, проводящему регистрацию зданий и сооружений. Для регистрации ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает в себя сведения о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания о наличии предшествующих ипотек и сроке действия ипотечного обязательства.

      

      

 

     2.   Классификация ипотечных кредитов

       Ипотечные кредиты классифицируются  по различным признакам.

      1. По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

      2. По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

      3. По виду кредитора: банковские и небанковские.

      4. По виду заемщиков: как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

      5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов