Проблемы ипотеки в России

При этом следует  иметь в виду, что в точном соответствии со ст. 20 Закона о госрегистрации при  реализации удостоверительной функции  регистратора может быть отказано в  государственной регистрации лишь прав на недвижимое имущество, но никак не сделок с ним. То есть любой договор, подлежащий государственной регистрации, должен быть зарегистрирован. Даже если он не соответствует закону. Даже если он предусматривает продажу чужого имущества. Или имущества, уже проданного по другому договору <9>. Отказано же может быть лишь в регистрации прав, вытекающих из такого рода договоров.

2.2. Возникновение ипотеки  на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика

В целях обеспечения  интересов участников долевого строительства законодатель предусмотрел в качестве одного из способов обеспечения исполнения обязательств ипотеку. Очень часто строительство не завершается передачей соответствующих квартир участникам долевого строительства в связи с несостоятельностью застройщика. В таком случае момент возникновения ипотеки на объект незавершенного строительства имеет важное практическое значение, поскольку влияет на определение статуса кредиторов-дольщиков в процедурах банкротства.

Так, в ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости, а объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации права собственности на такой объект. Но при этом ни в одной норме названного Закона не дается определение понятия "строящийся объект недвижимости", точно так же как и не дается определение понятия "объект незавершенного строительства". Возникает вопрос: являются ли "строящийся объект недвижимости" и "объект незавершенного строительства" тождественными понятиями? Если нет, то как разграничить, когда возник объект незавершенного строительства, а когда это еще строящийся объект недвижимости? Не имеется пояснений и в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ), предусматривающем в ст. 64 ипотеку земельного участка с находящимися или строящимися на земельном участке зданием или сооружением залогодателя. Таким образом, необходимо ответить еще на один вопрос: является ли объект незавершенного строительства зданием или сооружением?

Исходя из буквального  толкования п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что объект незавершенного строительства является самостоятельным объектом недвижимости, отличным от зданий и сооружений. Несмотря на это, Р.А. Валеев, давая определение объекта незавершенного строительства, называет его создаваемым или реконструируемым зданием (сооружением). На наш взгляд, по этому вопросу следует согласиться с К.К. Шалагиновым относительно того, что объект незавершенного строительства ни здание, ни сооружение. Это наталкивает на мысль о том, что ст. 64 Федерального закона N 102-ФЗ не распространяется на объект незавершенного строительства. Однако с появлением в ст. 130 ГК РФ такого объекта недвижимости, как объект незавершенного строительства, законодатель сделал оговорку в п. 2 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ о том, что правила этого Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества.

А.А. Маковская, например, анализируя нормы Федерального закона N 214-ФЗ, пришла к выводу о том, что "под ипотекой строящегося объекта недвижимости в указанном Законе может иметься в виду ипотека трех формально-юридически разных объектов недвижимости". Л. Наумова, рассматривая данный вопрос, указывает на то, что "в ст. 13 Закона о долевом строительстве упоминаются залог строящегося объекта (возникает в момент регистрации договора долевого участия) и залог объекта незавершенного строительства (возникает в момент регистрации права собственности застройщика на "незавершенку"). Соответственно эти договоры являются разными договорами". Анализируя ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, она делает вывод о том, что "строящийся объект и объект незавершенного строительства - это не одно и то же". Аргументирует это Л. Наумова и тем, "что объект незавершенного строительства - это объект, в отношении которого не имеется действующего договора строительного подряда, и строящийся объект - это объект, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда и (или) в отношении которого продолжаются строительные работы"¹⁰.

Действительно, анализируя законодательство, можно прийти к выводу о том, что в нем предусматриваются различные основания ипотек и различные их объекты. Кроме того, раздельное законодательное закрепление ипотек уже говорит о некоторой мере их противопоставления законодателем. Однако не со всеми высказываниями Л. Наумовой можно в полной мере согласиться.

1. Говоря об ипотеках  строящегося объекта и объекта  незавершенного строительства, совершенно  ясно, что они возникают в силу  закона. Почему же тогда Л. Наумова  делает вывод о том, что это  разные договоры?

2. Исходя из толкования "строящийся объект недвижимости", она делает акцент на слове  "строящийся", что указывает  на процесс выполнения работ.  На наш взгляд, необходимо толковать  выражение "строящийся объект  недвижимости" как единое целое.  Суть данного выражения заключается в том, что юридически отсутствует готовый объект недвижимости. В этом видится существенная разница между строящимся объектом и объектом незавершенного строительства. Последний же в соответствии со ст. 130 ГК РФ признается объектом недвижимости. В таком случае возможные критические замечания относительно того, что, когда возобновятся строительные работы, объект незавершенного строительства снова будет считаться строящимся объектом недвижимости, просто отпадают. Юридически объект недвижимости (объект незавершенного строительства) уже будет существовать.

Объект незавершенного строительства можно отграничить  от строящегося объекта недвижимости на практике следующим образом: объект незавершенного строительства возникает с момента "соединения стройматериалов с земельным участком, таким образом, что они в совокупности позволяют определить и описать координаты характерных точек контура данного объекта в соответствии с требованиями градостроительного законодательства", до этого момента существует строящийся объект недвижимости. Поэтому примером строящегося объекта может быть свая, вбитая в земельный участок. Следовательно, если строящийся объект недвижимости еще не объект недвижимости, то что это? Если учитывать, что законодатель проводит классификацию на недвижимые и движимые вещи, то ответ - движимость.

В юридической литературе уже указывалось на условность деления  вещей на движимые и недвижимые в соответствии с критерием невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. В силу этого видится необходимость совершенствовать критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав "вносится запись о возникающем на основании Федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "Особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества". На наш взгляд, данная отметка необходима для тех ситуаций, когда застройщик, имея земельный участок со строящимся на нем объектом недвижимости, признается банкротом и требуется обратить взыскание не только на земельный участок, но и на строящийся объект (ведь он создается в данном случае за счет средств участников долевого строительства).

Именно поэтому ст. 64 Федерального закона N 102-ФЗ отнесена к главе XI, посвященной особенностям ипотеки земельных участков, а не к главе XII, посвященной ипотеке предприятий, зданий, сооружений и нежилых помещений. Тем более для объекта незавершенного строительства законодатель предусмотрел оговорку в п. 2 ст. 5 Федерального закона N 102-ФЗ: правила этого Закона "применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества... при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона", а не ст. 64 указанного Закона.

Поскольку наше законодательство юридически не знает примеров строящихся объектов недвижимости, это позволяет говорить о том, что законодателем в данном случае использован при введении ипотеки строящегося объекта прием юридической фикции¹¹.

Заключение

Итак, принимая во внимание все сказанное, можно прийти к выводу, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, проблематично. По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снизить ставки по кредиту ниже «психологического» барьера в 10% и упростить порядок его получения.

России нужна собственная  схема по применению института ипотеки. Прежде всего, следует максимально  сократить субъектный состав отношений  по приобретению жилья. По типу привычных  с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирования строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость - актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, предоставив тем самым возможность населению самому решать, по какой схеме им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

Таким образом, для становления  и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:

- совершенствование законодательной  и нормативной базы, обеспечивающей  исполнение обязательств при  ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение  универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфрастуктуры,  обеспечивающей наличие четкого  и надежного механизма регистрации  сделок с недвижимостью и прав  на нее, а также процедуры  доступа к этой информации  участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование, с одной стороны, граждан-получателей  ипотечных кредитов, с другой  стороны, коммерческих банков - ипотечных  кредиторов и инвесторов, обеспечивающих  рефинансирование коммерческих  банков-кредиторов;

- создание равных условий  для свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов;

- формирование механизмов  социальной защиты заемщиков  как от неправомерных действий  банков-кредиторов, так и для их  социальной адаптации при процедуре  выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- доработка нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных кредитов  и их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

- разработка комплексной  схемы по реализации ипотеки,  которая будет основана не  только на интересах чиновников.

Список использованных источников

1.  Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. вступающими в  силу 01.03.2012 г.)
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. вступающими в силу 17.03.2011 г.).
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. вступающими в силу 26.01.2011 г.).
5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. вступающими в силу 29.01.2011 г.).

2. Научная и учебная литература

6. Абраменков М.С. Правовое регулирование перехода выморочного имущества в порядке наследования: теоретические и практические вопросы. Электронный ресурс, 2010.