Право общей долевой собственности

     Если  сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения (например, два сособственника желают общее имущество продать, а третий возражает против продажи), то возникший спор не может быть урегулирован судом.

     Принцип взаимного согласия при осуществлении  права распоряжения общей собственностью, должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Возвращаясь к приведенному примеру, два сособственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не вправе.

     Именно  поэтому при осуществлении права  общей собственности в принципе не имеет практического значения, какой долей располагает каждый из сособственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений (ст. 248 и 249 ГК РФ⁶).⁷

     Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности  не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества.

     Он  может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общая вещь (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд (например, самому проживать в доме). Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.

     В тех случаях, когда во владение и  пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным.

     Такие ситуации чаще всего возникают при  определении порядка владения и  пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности (например, для наследника или покупателя доли).

     Одним из оснований возникновения общей  собственности, с которым связано  немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более  лиц в строительстве дома.

     Нередки случаи, когда гражданин, которому для  строительства дома отведен земельный  участок, привлекает к участию в  строительстве членов своей семьи  или иных лиц.

     По  окончании строительства между  созастройщиками, а иногда между  ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.

     Во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве  дома, семейно-бытовыми отношениями  или являются посторонними для застройщика  лицами.

     Во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях.

     Наконец, в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору.

     Если  лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бьгговыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков.

     Суд может и не согласиться с мнением  соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд  должен мотивировать в решении по делу.

     В случае признания дома общей собственностью созастройщиков суд может определить их долю в общей собственности  с учетом стоимости труда и  материалов, вложенных созастройщиками  в строительство дома, а также  иных заслуживающих внимания обстоятельств (например, состава семьи).

       При отказе в признании дома  общей собственностью дело ограничивается  присуждением созастройщикам стоимости  труда и материалов⁸. 

3. Отчуждение и выдел  доли 

     Каждый  сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей  ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для ее отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто заступит место сособственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы, и, в приращении своих собственных долей. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли. К их анализу мы сейчас и перейдем.

     При продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.⁹

     Аналогичные правила применяются и при  отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми принципами, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.

     В случаях, предусмотренных законом, распорядиться долей в общей  собственности можно лишь при  соблюдении тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

     Множественность субъектов прав собственности сказывается  и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся  как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя, характеризуется специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе - для того, чья доля из общей собственности выделяется. Впрочем, выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим.¹⁰

     Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут  иметь место, как по взаимному  согласию сособственников, так и  по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы ни были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Иными словами, раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.

     В соответствии с принципом взаимного  согласия, которое необходимо при  осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию.

     С получением компенсации сособственник  утрачивает право на долю в общем  имуществе (ср. п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, пп. 4 и 5 ст. 252 ГК РФ¹¹). Представляется, что в этом вопросе нормы ГК РФ не согласованы друг с другом, поскольку правило о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Более того, происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях он может и не желать¹².

     При возмездном отчуждении доли в праве  общей долевой собственности  распорядительная свобода каждого  сособственника ограничена в интересах  прочих сособственников преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ¹³). Однако следует учитывать, что действие преимущественного права покупки доли имеет целый ряд ограничений.

     Преимущественное  право покупки доли в праве  общей собственности принадлежит  каждому собственнику - участнику общей долевой собственности.  
      Поэтому преимущественное право покупки не действует в отношениях между сособственниками. Так, если один из участников общей долевой собственности намерен продать долю другому сособственнику или сособственникам, правила ст. 250 ГК РФ к отношениям сторон не применяются. Данный тезис прямо вытекает из содержания самой анализируемой статьи. В п. 1 ст. 250 ГК РФ прямо сказано о распространении ее норм только на случаи продажи «доли в праве общей собственности постороннему лицу».

     На  практике выдел доли в жилых или  нежилых зданиях с квартирами, для отчуждения прав на нее, в большинстве  случаев имеет место в процессе бракоразводного процесса, если отсутствует  брачный контракт, а у супругов имеется общая бездолевая собственность, нажитая за время совместной жизни. А так же когда долговые обязательства накладываются на одного из супругов, в том числе бывших супругов, и выдел доли его в общем имуществе необходим для того, чтобы обратить на эту долю долговое взыскание. Но, прежде чем произвести отчуждение доли следует её определить, т.е. осуществить выдел доли, чтобы права других членов семь должника не были ущемлены. Причем искомой долей, выдел которой осуществляется в данном случае, является доля должника в общей нежилой недвижимости. Так как взыскание не может быть обращено на жилое помещение, которой и является квартира.

     Судебные  приставы могут наложить арест только на нежилые строения. Осуществить  выдел доли в них должника. И  обратить на эту долю взыскание.

     При этом выдел доли  производится по согласию сторон, с учетом долей выгод всех членов семьи должника. Для выдела доли нужно, чтобы соответственные ей конструктивные части были выделены владельцу доли в частное употребление, то есть, чтобы прочие участники не обладали правом пользоваться частями, с которыми был осуществлен выдел доли в данном конкретном случае¹⁴.

     Так же важно подчеркнуть, что при  выделе доли прочие участники теряют преимущественное право покупки  доли, выдел которой осуществлен  был в данном случае, в процессе отчуждения. А фундамент и конструктивные элементы здания не входят в долю, выдел которой осуществляется в данном конкретном случае, и в натуре не выделяются. Не выделяются в натуре  при выделе доли и доли в праве собственности на объект недвижимости, находящийся в общей собственности¹⁵.