В первую очередь подлежат удовлетворению требования тех претендентов на освободившуюся жилую площадь, которые на дату освобождения соответствующего жилого помещения  фактически признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49, 51 Кодекса). Обратим внимание, что в данном случае речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в  жилых помещениях по основаниям, предусмотренным  законодательством, а лишь о тех  лицах, которые одновременно признаны малоимущими. Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 49 Кодекса малоимущими  гражданами являются граждане, если они  признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном  законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена  семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи  и подлежащего налогообложению. Указанным гражданам освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма.

     Во  вторую очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую очередь) соответствующее жилое помещение предоставляется гражданам, которые фактически не признаны, но могут быть признаны малоимущими по основаниям и в порядке, установленным законодательством, при обязательном условии, что на каждого члена семьи таких граждан приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем норма предоставления жилой площади, установленная в данной местности (о норме предоставления см. 50 Кодекса). Претендентам второй очереди, обратившимся с соответствующим заявлением, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма.

     В третью очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется  в первую и во вторую очереди) указанное  жилое помещение может быть продано  гражданам, на одного члена семьи  которых приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем установленная в данной местности  норма предоставления. Для этого  случая Кодекс не требует, чтобы покупатель по договору купли-продажи жилого помещения  был признан малоимущим и (или) нуждающимся  в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании  возмездного договора.

     Если  в коммунальной квартире нет граждан, которые могли бы претендовать на освободившееся жилое помещение  в такой квартире в порядке  очередности, о которой говорилось выше, то освободившееся помещение  предоставляется по договору социального  найма не проживающим в данной квартире гражданам, состоящим на учете  в качестве нуждающихся в жилых  помещениях по правилам ст. 52 Кодекса. 

     Заключение 

     Наем  жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному  законодательству. ГК РФ содержит общее  определение договора найма жилого помещения независимо от вида жилищного  фонда, в котором он применяется (ст. 671 ГК РФ). Главная особенность  договора в том, что жилое помещение  здесь предоставляется для проживания в нем граждан.

     Как известно, гл. 35 ГК РФ устанавливает  два вида договора найма жилого помещения: коммерческий наем и социальный наем.

     Договор социального найма регулируется, прежде всего, жилищным законодательством, центральное место, в системе  которого занимает Жилищный кодекс Российской Федерации (введен в действие с 1 марта 2005 г.). Как известно, гражданское  законодательство относится к ведению  РФ, а жилищное - к совместному  ведению РФ и субъектов Федерации. Поэтому в состав жилищного законодательства включаются и нормативные акты субъектов. Кроме того, ЖК РФ относит к жилищному  законодательству нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Правила гл. 35 ГК РФ применяются к  договору социального найма преимущественно  перед жилищным законодательством  только в части, прямо указанной  в названном пункте. Другие же положения  ГК РФ используются при регулировании  договора социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено  жилищным законодательством. Однако с  принятием Жилищного кодекса  применение п. 3 ст. 672 ГК РФ в значительной мере осложнится, поскольку при регламентации  социального найма ЖК РФ не делает отсылок к гражданскому законодательству.

     ЖК  РФ, сохранив распределительную систему  получения жилья, в значительной мере сузил сферу ее применения. Согласно ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, из муниципального и государственного жилищных фондов. Именно для этой цели и создается жилищный фонд социального использования (ст. 19 ЖК РФ).

     Из  всего изложенного следует, что  жилые помещения по договору социального  найма предоставляются только малоимущим либо иным гражданам, указанным в  федеральном законе или законе субъекта РФ. В ЖК РФ отсутствует даже упоминание о том, что право малоимущих и  иных указанных в законе граждан  на жилище действительно является их правом, которому корреспондируют определенные обязанности государства.

     И, наконец, в современном жилищном законодательстве, как и ранее, предусматривается, что непосредственное обеспечение  права на жилище малоимущих граждан  осуществляют органы местного самоуправления муниципальных образований самого низшего уровня - городских и сельских поселений (п. 5 ч. 1 ст. 14, ч. 2 ст. 14 ЖК РФ, п. 6 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации».

     Несмотря  на явные изменения в регулировании  права на жилище на конституционном  уровне, современное жилищное законодательство в основном исходит из того, что  осуществление права малоимущего  гражданина на жилище зависит лишь от усмотрения государства (а в конечном счете - от усмотрения органов местного самоуправления) и обеспечивается «выполнением программы строительства благоустроенных  жилищ», а потому не является его  субъективным правом, а лишь некой  «абстрактной возможностью» или  элементом правоспособности.

      Список использованных источников и литературы

1. Нормативно-правовые  акты

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // СПС Гарант
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 17 июля 2009 г.) // СПС Гарант
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изменениями и дополнениями 23 ноября 2009 г.) // СПС Гарант
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изменениями и дополнениями от 28 ноября 2009 г.) // СПС Гарант
5. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 28 ноября 2009 г.) // СПС Гарант
6. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 8 мая 2009 г.) // СПС Гарант
7. Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь»// СПС Гарант
8. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»// СПС Гарант

2. Научная  методическая литература

1. Афонина А. В. Договор социального найма жилого помещения // Жилищное право. 2007. № 10. С. 44 - 54.
2. Бакирова Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. 2008. № 3. С. 26-30.
3. Бобровская О.Н. Определение порядка пользования жилым помещением по договору социального найма // Семейное и жилищное право. 2008. № 6. С. 10-13.
4. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 8-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2008.
5. Егорова О. А., Беспалов Ю. Ф, Гордеюк Д. В. Жилищное право :Учебно-практическое пособие - М.: Юнити-Дана; Закон и право, 2009.
6. Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещении // Нотариус. 2007. № 4. С. 22-24.
7. Карпухин Д. В. Выселение из жилых помещений нанимателей по договору социального найма и членов их семей // Жилищное право. 2010. № 3. С. 73 - 96
8. Свит Ю. П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения // Жилищное право. 2006. № 12. С. 50.
9. Смоленский М. Б., Новикова А. А. Жилищное право: Учебное пособие -2-е изд. - Ростов-на-Дону: Дашков и К ;Наука-Пресс, 2007.
10. Фролова С.С. Основания и порядок предоставления жилых помещений в пользование гражданам по договору социального найма // Аспирант и соискатель. 2007. № 6. С. 58-59.