Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

     Нормой  предоставления площади жилого помещения  по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального  найма (ч. 1 ст. 50 Кодекса). Нетрудно заметить, что содержание понятия «норма предоставления», установленного в ч. 1 ст. 50 Кодекса, в целом соответствует содержанию понятия «социальная норма площади жилья», ранее предусмотренного Основами.

     Устанавливать норму предоставления уполномочены органы местного самоуправления. При  этом они должны учитывать достигнутый  на соответствующей территории уровень  обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договору социального найма, и  другие факторы. Таким образом, муниципальным  органам предоставлены широкие  полномочия в этой сфере, что предполагает и перемещение ответственности  за принятые решения на низовые звенья так называемой «управленческой  вертикали».

     Для отдельных категорий граждан, предусмотренных  в ч. 3 ст. 49 Кодекса, при предоставлении таким гражданам жилых помещений  по договорам социального найма  могут применяться иные нормы  предоставления по сравнению с нормами, установленными для данной местности  соответствующим муниципальным  органом. Такие иные нормы предоставления могут быть введены только федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Буквальное толкование положений  ч. 3 указанной статьи позволяет утверждать, что упомянутые в ней иные нормы  предоставления не могут быть установлены  органами исполнительной власти как  федерального, так и регионального  уровня. Тем более невозможным  следует считать установление органами местного самоуправления для отдельных  категорий граждан специальных  норм предоставления жилой площади, отличающихся от общих норм, принятых для соответствующих местностей.

     В ч. 3 ст. 50 Кодекса предусмотрено, что федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма другим категориям граждан (т.е. гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанным малоимущими в установленном порядке - см. ст. 49 Кодекса), могут быть установлены иные нормы предоставления жилых помещений. Слово «иные» в данном случае означает, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными законами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления.

     Одним из федеральных законов, о которых  говорится в ч. 3 ст. 50 Кодекса, является, например, ФЗ от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», в соответствии с которым постановлением Правительства РФ от 21.12.2004 г. № 817 был  утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь.

     Учетной нормой площади жилого помещения  является минимальный размер площади  жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения  в целях их принятия на учет в  качестве нуждающихся в жилых  помещениях (ч. 4 ст. 50 Кодекса). Содержание указанного понятия предполагает, что  этот норматив используется исключительно  в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых  помещениях.

     Как и в случае с определением нормы  предоставления (см. ч. 2 ст. 50 Кодекса), установление конкретного размера  учетной нормы Кодекс отнес к  компетенции органов местного самоуправления. При этом максимальный размер учетной  нормы может совпадать с размером нормы предоставления, установленной  для соответствующего населенного  пункта, или быть меньше указанного размера.

     Кодекс  в ч. 1 ст. 51 установил основания  признания гражданина нуждающимся  в жилом помещении, которые применяются  при признании нуждающимися в  жилых помещениях как малоимущих граждан, так и граждан иных категорий, указанных в федеральных законах  и законах субъектов Российской Федерации.

     Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального  найма, признаются:

     1) не являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма или членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма либо собственниками  жилых помещений или членами  семьи собственника жилого помещения;

     2) являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма или членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма либо собственниками  жилых помещений или членами  семьи собственника жилого помещения  и обеспеченные общей площадью  жилого помещения на одного  члена семьи менее учетной  нормы;

     3) проживающие в помещении, не  отвечающем установленным для  жилых помещений требованиям;

     4) являющиеся нанимателями жилых  помещений по договорам социального  найма, членами семьи нанимателя  жилого помещения по договору  социального найма или собственниками  жилых помещений, членами семьи  собственника жилого помещения,  проживающими в квартире, занятой  несколькими семьями, если в  составе семьи имеется больной,  страдающий тяжелой формой хронического  заболевания, при которой совместное  проживание с ним в одной  квартире невозможно, и не имеющими  иного жилого помещения, занимаемого  по договору социального найма  или принадлежащего на праве  собственности. Перечень соответствующих  заболеваний устанавливается Правительством  РФ.

     Несмотря  на то, что приведенный перечень сформулирован как исчерпывающий, в действительности он таковым не является - выше было отмечено, что соответствующие  основания могут устанавливаться  также другими федеральными законами и законами субъектов Федерации (см. также ст. 49 Кодекса).

     Если  гражданину и (или) членам его семьи  принадлежат на праве собственности  несколько (т.е. два и более) жилых  помещений, то общая площадь всех указанных помещений суммируется, когда решается вопрос об уровне обеспеченности такого гражданина общей площадью жилого помещения (ч. 2 ст. 51 Кодекса).

     Правила предоставления жилых помещений  по договорам социального найма, сгруппированные в ст. 57-59 Кодекса, имеют обязательное значение для  всех региональных и муниципальных  органов в Российской Федерации, имеющих отношение к обеспечению  граждан жильем. Указанные статьи регулируют предоставление жилых помещений  по договорам социального найма  тем гражданам, которые состоят  на учете в качестве нуждающихся  в жилых помещениях, гарантируют  учет законных интересов таких граждан, определяют порядок предоставления освободившихся жилых помещений  в коммунальных квартирах.

     Правила предоставления жилых помещений  по договору социального найма гражданам, признанным нуждающимися в жилых  помещениях и состоящим на жилищном учете, установлены в ст. 57 Кодекса. При этом, как и ранее, жилые  помещения предоставляются, по общему правилу, в порядке очередности  исходя из времени принятия таких  граждан на учет (ч. 1 ст. 57).

     Из  указанного выше общего правила предусмотрены  исключения - вне очереди жилые  помещения предоставляются по договорам  социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 Кодекса, а  именно:

     1) гражданам, жилые помещения которых  признаны в установленном порядке  непригодными для проживания  и ремонту или реконструкции  не подлежат;

     2) детям-сиротам и  детям, оставшимся без попечения  родителей, лицам из числа детей-сирот  и детей, оставшихся без попечения  родителей, по окончании их  пребывания в образовательных  и иных учреждениях, в том  числе учреждениях социального  обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы  в Вооруженных Силах РФ или  по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде  лишения свободы;

     3) гражданам, страдающим тяжелыми  формами хронических заболеваний,  указанных в перечне таких  заболеваний, утверждаемом Правительством РФ⁶.

     Основанием  для заключения договора социального  найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт - решение  о предоставлении жилого помещения (ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое органом  местного самоуправления. Решения о  предоставлении жилых помещений  по договорам социального найма  выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения  приняты, не позднее чем через  три рабочих дня со дня принятия данных решений.

     В свою очередь, договор социального  найма теперь фактически можно рассматривать  как основание для вселения соответствующего гражданина в предоставленное жилое  помещение.

     По  договору социального найма жилое  помещение должно предоставляться  гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного  пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

     Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, как  правило, должны предоставляться жилые  помещения в виде квартир или  жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома, предназначенные для проживания одной семьи). Комнаты по договорам  социального найма могут предоставляться  только в исключительном случае, предусмотренном  ч. 4 ст. 59 Кодекса (т.е. когда предоставляется  освободившееся жилое помещение  в коммунальной квартире).

     При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

     Часть 8 ст. 57 Кодекса закрепила правило, согласно которому при предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Данное положение направлено на то, чтобы выявить случаи намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий с целью получения социального жилья, о которых говорилось выше.

     Статья 58 Кодекса содержит положения, направленные на то, чтобы обеспечить учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам  социального найма.

     Для случая, когда предоставляется жилое  помещение по договору социального  найма, заселение одной комнаты  лицами разного пола, за исключением  супругов, допускается только с их согласия (ч. 1 ст. 58 Кодекса). По сравнению  со ст. 41 ЖК 1983 г. данное положение претерпело изменения: ЖК 1983 г. вообще запрещал заселение  одной комнаты лицами разного  пола старше девяти лет, кроме супругов.

     Жилое помещение  по договору социального найма может  быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем  в два раза, если такое жилое  помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утверждаемом Правительством РФ (ч. 2 ст. 58 Кодекса). Упоминавшимся  выше ФЗ от 29.12.2004 г. «О внесении изменений  в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением  полномочий органов государственной  власти субъектов Российской Федерации  по предметам совместного ведения  Российской Федерации и субъектов  Российской Федерации, а также с  расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» (ст. 5) в ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» внесены изменения, соответствующие правилам ч. 2 ст. 58 Кодекса.

     Предоставление  освободившихся жилых помещений  в коммунальной квартире регулирует ст. 59 Кодекса. В ней определяется своеобразная очередность требований, касающихся улучшения жилищных условий, которые могут быть предъявлены  лицами, проживающими в коммунальной квартире, где по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько  комнат). При этом ч. 1 и 2 ст. 59 Кодекса  исходят из необходимости предоставления такого освободившегося жилого помещения  прежде всего наименее социально  защищенным гражданам.