Договор купли-продажи

  При  нарушении обязательств по договору  энергоснабжения каждая сторона  несет ответственность согласно  нормам ГК, а также ответственность  за нарушение условий договора, определенную сторонами в договоре или установленную иными правовыми актами. Установлена ограниченная ответственность: право стороны требовать в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения возмещения только реального ущерба, т. е. понесенных расходов и стоимости поврежденного или утраченного имущества.

  Регулирование  энергоснабжающей организацией  потребления (ограничение потребления  или отключения энергии) может  осуществляться только на основании  закона или иных правовых  актов. Если в результате регулирования допущен перерыв в подаче абоненту электроэнергии, энергоснабжающая организация несет ответственность перед абонентом при наличии вины.

  Продажа недвижимости.  По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК).

  Договор  заключается в письменной форме  путем составления одного документа,  подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости. Переход прав собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изменениями от 18 июля 2006 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК).

  Приобретение права собственности на недвижимость требует совокупности юридических фактов:

• стороны должны в письменной форме заключить договор продажи недвижимости и надлежащим образом его оформить;
• в соответствии с волеизъявлением сторон – продавца (собственника недвижимости) и покупателя удостоверяется переход права собственности от продавца к покупателю, осуществляется государственная регистрация (ст. 131 ГК).

  Только  в совокупности этих юридических  фактов прекращается право собственности на недвижимость продавца и возникает право собственности на эту недвижимость у покупателя (ст. 218, 235 ГК).

  В  ГК закреплены существенные условия  договора продажи недвижимости. В договоре должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить недвижимое имущество, в том числе данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При их отсутствии договор не считается заключенным (ст. 554 ГК).

 В  обязательном порядке в договоре должна быть указана цена недвижимого имущества. Правила ст. 424 ГК к данному договору не применяются (ст. 555 ГК).

  Передача  недвижимости продавцом и принятие  ее покупателем осуществляется  по подписываемому сторонами  передаточному акту или иному  документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом исполнить обязанность по договору (ст. 556 ГК).

  В  случае передачи продавцом покупателю  недвижимости, не соответствующей  условиям договора продажи о ее качестве, применяются правила, общие для всех видов купли-продажи (ст. 475 ГК), за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК).

  При  продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением²⁰.

  Особенности  купли-продажи земельных участков, переход права на земельный  участок при переходе права  собственности на здание, строение, сооружение регулируется Земельным  кодексом РФ.

   Продажа предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать  в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК).

  Особенность  договора обусловлена спецификой предприятия как объекта прав и имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК). Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, покупателю не передаются, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача ему в составе предприятия обязательств, исполнить которые невозможно без лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. И продавец, и покупатель в этом случае несут перед кредиторами солидарную ответственность (ст. 559 ГК).

  Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа. К договору в обязательном порядке должны быть  приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Все эти документы составляются и рассматриваются сторонами до подписания продажи предприятия. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации (ст. 560, 561 ГК).

  По  обязательствам, включенным в состав  продаваемого предприятия, кредиторы  должны быть письменно уведомлены  до передачи покупателю предприятия  о его продаже одной из сторон  договора. Кредитор, который письменно  не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных убытков, либо признания договора продажи недействительных полностью или в соответствующей части.

  Кредитор, который не был в установленном порядке уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

  После  передачи предприятия продавцом  покупателю продавец и покупатель  несут солидарную ответственность  по включенным в состав предприятия  долгам, которые были переведены  на покупателя без согласия  кредитора (ст. 562 ГК). Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

  Подготовить  предприятие к передаче обязан  продавец за свой счет, если  иное не предусмотрено договором.  Предприятие считается переданным  со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, передаваемого в составе предприятия (ст. 563 ГК). Если продавец передал, а покупатель принял по передаточному акту предприятие, состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, то права и обязанности сторон регламентируются на основании общих правил для договора купли-продажи, если иное не вытекает из договора.

  Покупатель  может потребовать уменьшения  покупной цены, если: 1) предприятие  передано и принято по передаточному  акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия; 2) при передаче в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о них во время заключения договора и передачи предприятия (ст. 565 ГК).

  Покупатель  может в судебном порядке требовать  расторжения  или изменения  договора продажи предприятия  и возвращения того, что исполнено  сторонами по договору, если предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, предусмотренные ГК, другими законами, правовыми актами, либо устранение таких недостатков невозможно.  Продажа такого сложного имущественного комплекса, каким является предприятие, порождает сложные и противоречивые отношения между продавцом и покупателем. Закон детально регламентирует эти отношения и указывает пути разрешения спорных ситуаций. Продажа предприятия – одна из важнейших сделок в сфере предпринимательства. Такие договоры могут быть вызваны необходимостью перепрофилирования предпринимательства, успешной коммерческой деятельностью и расширением бизнеса. Все шире применяется продажа предприятия или его частей при процедуре несостоятельности (банкротства), этим договором завершается приватизация государственных предприятий.²¹

  Правила  о последствиях недействительности  сделок и об изменении или  расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной или обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если последствия существенно не нарушают права и интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК).

                                  Правовая ответственность.

                                    Права и обязанности  сторон.   

    В соответствии со ст. 4 ФЗ «О  защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Следовательно, потребитель имеет право на надлежащее качество товара, работ, услуг. Это одно из основных и важнейших прав потребителя.

  При  отсутствии в договоре условий  о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать  потребителю товар (выполнить  работу, оказать услугу), пригодный  для целей, для которых товар  (работа, услуга) такого рода обычно  используется. Заключая договор, стороны должны установить обязательные условия о качестве во избежание дальнейших споров разногласий.

  При  продаже товаров по образцам  продавец обязан предложить покупателю  услуги по доставке товаров  путем их пересылки почтовыми  отправлениями или перевозки любыми видами транспорта, а также по подключению, наладке и пуску в эксплуатацию технически сложных товаров. Которые по техническим требованиям не могут быть пущены в эксплуатацию без участия соответствующих специалистов. Продавцом могут также предоставляться другие услуги при продаже товаров по образцам – сборка, установка, подключение, наладка и сервисное обслуживание товаров. Перечень товаров, продаваемых по образцам, и оказываемых услуг определяется продавцом. Покупатель вправе отказаться от услуг, предлагаемых продавцом при заключении договора.

  На  товар (работу), предназначенный  для длительного использования,  изготовитель (исполнитель) вправе  устанавливать срок службы –  период, в течение которого изготовитель (исполнитель) обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара (работы) по назначению и нести ответственность за существенные недостатки, возникшие по его вине.

  Изготовитель (исполнитель) обязан устанавливать  срок службы товара (работы) длительного  пользования, в том числе комплектующих изделий (деталей, узлов, агрегатов), которые по истечении определенного периода могут представлять опасность для жизни, здоровья потребителя, причинять вред его имуществу или окружающей среде. Перечень таких товаров (работ) утверждается Правительством Российской Федерации²².

  На  продукты питания, парфюмерно-косметические  товары, медикаменты, товары бытовой  химии и иные подобные товары (работы) изготовитель (исполнитель)  обязан устанавливать срок годности  – период, по истечении которого товар (работа) считается непригодным для использования по назначению.

  Изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать  на товар (работу) гарантийный  срок – период, в течение которого  в случае обнаружения в товаре (работе) недостатка изготовитель (исполнитель, продавец) обязан удовлетворить требования потребителя, 18 и 19 Закона «О защите прав потребителей».