Договор купли-продажи жилого помещения

     Положением  о федеральной государственной  службе, утвержденным «Указом Президента Российской Федерации «Об утверждении положения о федеральной государственной службе» от 22 декабря 1993 г. № 2267 » (на сегодняшний день утратило силу)²⁷ государственному служащему гарантировалось в случаях, установленных законодательством Российской Федерации - жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома за счет средств республиканского бюджета Российской Федерации.

     Письмом  Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 апреля 1997 г. № 05-7/03-269 "О Федеральном законе "О федеральном бюджете на 1997 год" предусмотрено, что согласно статье 64 Федерального закона в 1997 году финансирование расходов в части приобретения жилой площади в виде отдельной квартиры или дома, предусмотренное Положением о федеральной государственной службе, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 2267, не производится.

     Что касается прав сторон договора купли-продажи  жилого помещения, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

     Судебная  коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 февраля 1998 г. указала следующее. Удовлетворяя иск Головенко о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Фоменко, суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ ФК "Русская недвижимость" как собственник имущества вправе было по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Головенко, полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки.²⁸  
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3. Форма договора купли-продажи жилого помещения

и государственная  регистрация

     Требования  законодательства к сделкам с  жилыми помещениями  сформулированы главным образом применительно к форме сделки и ее государственной регистрации.  В отношении формы сделок с жилыми помещениями следует отметить, что  предписывается письменная форма, причем требуется составление единого документа, подписанного сторонами. (Ст. 550 ГК РФ).

     В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи жилого помещения, влечет его недействительность.

     Впервые понятие государственной регистрации  возникновения, перехода и прекращения  права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

     Государственная регистрация представляет собой  составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

     Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

     Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

     Поэтому договор купли-продажи жилого помещения следует считать заключенным с момента государственной регистрации согласно п.3 ст.433 ГК РФ .

     Существует  точка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения  регистрируется только сам договор, а переход права собственности  от продавца к покупателю не регистрируется. На наш взгляд, такая позиция является ошибочной, так как ГК РФ и ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ²⁹устанавливают обязательность государственной регистрации договора дополнительно к государственной регистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора он считается заключенным. Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия – регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п.2 ст.8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав – разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

     В соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно  в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных  соглашением сторон. В связи с  этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

     Обязательное  нотариальное оформление предусмотрено  для договора ренты (ст.584 ГК РФ), а  также ипотечного договора (п.2 ст.339 ГК РФ).

     Нотариальное  оформление договоров, обязательное в  силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или аксессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

     Добровольное  нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

     Бесспорно, регистратор обязан принять к  регистрации документы, оформленные  в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.

     Именно  то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной  регистрации сделки с недвижимостью  не влечет ее недействительности, позволило  законодателю установить правило, в  соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК).

     Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8, которое содержит следующее разъяснение: “Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости” (п.14). 

     Процедура государственной регистрации устанавливается  в соответствии с Федеральным  законом и в некоторой части  – Правилами ведения Единого  государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219.³⁰

     Для осуществления государственной  регистрации лица (правообладатели  либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом  оформленной доверенности), подают, а учреждения юстиции соответственно принимают документы, необходимые для государственной регистрации. Для регистрации договора продажи жилого помещения необходимо представить следующие документы:

     1.Заявление.  
2. Документы о субъектах права (физических и юридических лиц).  
2.1. Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность (паспорт и др.); 
2.2. Юридические лица представляют: свидетельство о государственной регистрации; учредительные документы с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений; копию информационного письма Госкомстата о присвоенных статистических кодах; копию Свидетельства о постановке на учет в налоговом органе. Документы о государственной регистрации юридического лица и учредительные документы принимаются в копиях, верность которых заверена нотариально, с обязательным предъявлением подлинников.  
3. Документы об объекте права: экспликация и поэтажный план БТИ. 
4. Договор купли-продажи. 
4.1. Договор купли-продажи в нотариальной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна нотариально заверенная копия;  
4.2. Договор купли-продажи в простой письменной форме - количество подлинников предоставляется по количеству сторон, участвующих в сделке и одна копия. Также необходимо представить подлинник документа-основания (договор передачи, свидетельство о собственности на жилище и др.).  
5. Документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.  
6. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади.  
7. Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг (желательно).  
8. Документы, подтверждающие полномочия представителя (доверенность, удостоверение опекуна, попечителя, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей в возрасте до 14 лет, от имени которых родители /опекуны, усыновители, попечители/ участвуют в сделке).

     9. Предварительное разрешение органов  опеки и попечительства, если  в квартире проживают несовершеннолетние  дети, имеющие право пользования  данным жилым помещением.³¹

     Учреждения  юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают  отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и  уже зарегистрированными правами  на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производиться внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

     Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

     На  основании п.2 ст.11 ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³² плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами РФ. При этом максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством РФ.

     Правительство РФ в постановлении от 26 февраля 1998 г. №248³³ установило, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав и сделок с ним составляет - 500 рублей, для юридических лиц –7500 рублей.

     В заключение необходимо отметить, что  размер платы за государственную  регистрацию может зависеть не только от срока, в течение которого выполняется  регистрационное действие, но и от категории граждан, которые обращаются за регистрацией (например, может быть установлен пониженный размер платы для пенсионеров и т.п.). 
 
 
 
 
 

Заключение

     Итак, в заключении курсовой работы можно сделать сделать следующие выводы:

     1. Наиболее распространенной сделкой,  направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

     2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

     Как видно из определения договора продажи  жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора – предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.

     3. Несмотря на то, что ГК защищает  права собственников на жилое  помещение, хотелось бы обратить  внимание на то, что он и  ограничивает их своими собственными  нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Вспомним, что п.1 ст. 288 ГК РФ «Собственность на жилое помещение» – среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.