Договор аренды

       Не  относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются тем же порядком услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также телевизионное и радиообслуживание.

       Коммунальные  услуги и услуги связи по договорам  аренды помещений (зданий, сооружений) могут оплачиваться следующими способами.

       Способ 1. Расходы за коммунальные услуги, связанные  с содержанием арендованного  помещения, несет арендатор, при  этом он сам заключает отдельные  договоры с поставщиками коммунальных услуг.

       Способ 2. Расходы за коммунальные услуги, связанные  с содержанием арендованного  помещения, согласно договору аренды несет  арендодатель, и их сумма фактически учитывается при определении  арендной платы.

       Способ 3. Расходы за коммунальные услуги, связанные  с содержанием арендованного  помещения, несет арендатор, при  этом он не заключает договоры с  поставщиками коммунальных услуг, а  компенсирует арендодателю расходы  на оплату коммунальных платежей.

       Способ 4. Арендатор выступает в качестве субабонента по отдельным видам коммунальных услуг и производит все расчеты через абонента (арендодателя).

       Договор на оказание коммунальных услуг оформляется  согласно ГК РФ. Порядок энергоснабжения  регулируется § 6 гл. 30 ГК РФ. Договор  энергоснабжения заключается между  энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем) (ст. 539 ГК РФ).

       Арендодатель  в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в  аренду помещениям (зданиям) не несет. Он получает только арендную плату, сумму  которой включает в состав доходов (подп. 4ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также  уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ) при условии, что он является плательщиком этих налогов.

       Если  обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты учитываются  им в составе прочих расходов, связанных  с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, так же, как  и расходы по уплате арендной платы.

       Налог на добавленную стоимость, уплаченный в составе коммунальных платежей поставщикам услуг, арендатор принимает  к вычету в общем порядке при  соблюдении условий, предусмотренных  ст. 171 и 172 НК РФ (наличие счета-фактуры, документов, свидетельствующих об оплате, и т.д.).

       Размер  арендных платежей может определяться договором как в виде фиксированного ежемесячного платежа, так и расчетным путем, включающим арендную плату как таковую и фактическую стоимость коммунальных услуг за определенный период.

       Расчеты могут осуществляться:

       - на основании показаний отдельно  установленных счетчиков;

       - пропорционально занимаемым арендатором  площадям;

       - пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных  площадях;

       - иным способом.

       Данные  затраты арендодатель вправе отнести  к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль:

       - либо на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ, как расходы на содержание  переданного по договору аренды  имущества, когда указанные расходы  являются для организации внереализационными;

       - либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, когда указанные расходы  связаны с производством и  реализацией (аренда - обычный вид  деятельности).

       Как и в первом варианте, арендодатель получает арендную плату, которая будет  являться для него доходом.

       Налог на добавленную стоимость, уплаченный арендодателем в составе платы  за коммунальные услуги, предъявляется  к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.

       Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму  которой он включает в состав своих  расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный  ему арендодателем НДС принимается  к вычету в порядке, предусмотренном  ст. 171 и 172 НК РФ.

       Рассмотрим  на примере хозяйственные операции по аренде нежилого помещения.  

       Пример.

       В феврале 2005 г. ЗАО "Аптека N 206 "На Рязанском  проспекте" по договору аренды предоставило часть торгового зала в аренду ООО "Оптика". Договором предусмотрено, что коммунальные платежи оплачиваются арендодателем ЗАО "Аптека N 206 "На Рязанском проспекте". Также договором предусмотрено, что арендный платеж рассчитывается следующим образом: суммируется арендная плата, составляющая 35 400 руб. в месяц (в том числе НДС - 5 400 руб.), и стоимость коммунальных услуг, приходящихся на арендованное помещение за месяц. Расчет производится пропорционально занимаемой арендатором площади, которая составляет 10 % от общей площади торгового зала.

       Сдача имущества в аренду является для ЗЛО "Аптека N 206 "На Рязанском проспекте" обычным видом деятельности.

       Согласно  счетам, выставленным поставщиками коммунальных услуг за февраль, общая сумма  к оплате арендодателем составила 118 000 руб., в том числе НДС - 18 000 руб. Счета поставщиков коммунальных услуг оплачены ЗАО "Аптека N 206. "На Рязанском проспекте" полностью  в феврале.

       На  основании произведенного расчета  стоимость коммунальных услуг, подлежащих включению в арендный платеж за февраль, составила 11 800 руб. (118 000 руб. х 10%), в  том числе НДС. Таким образом, ЗАО "Аптека N 206 "На Рязанском проспекте" выставило счет арендатору на общую сумму 47200 руб., включая НДС.

       В учете арендодателя в феврале будут сделаны записи:

       Дебет 62 Кредит 90-1 - 47200 руб. - отражена выручка от сдачи имущества в аренду;

       Дебет  90-3 Кредит 68 - 7 200 руб. - начислен НДС;

       Дебет 20 Кредит 60 - 10 000 руб. - учтены коммунальные расходы, подлежащие включению в арендный платеж;

       Дебет 19 Кредит 60 - 1 800 руб. - учтен НДС;

       Дебет 60 Кредит 51 - 11 800 руб. - перечислены деньги поставщикам коммунальных услуг;

       Дебет 68 Кредит 19 - 1 800 руб. - возмещен входной НДС;

       Дебет 90-2 Кредит 20 - 10 000 руб. - списаны расходы;

       Дебет 51 Кредит 62 - 47200 руб. - получена оплата от арендатора за февраль.

       Если  аренда не является для фирмы обычным  видом деятельности, то сумму арендной платы учитывают как операционный доход. В этой ситуации ее следует  отражать по кредиту счета 91, субсчет 1 "Прочие доходы". Расходы по оплате коммунальных у слуг следует относить к операционным (дебет счета 91, субсчет 2 "Прочие расходы").

       В учете арендатора в феврале будут  сделаны записи:

       Дебет 20 Кредит 60 - 40 000 руб. - отражена в учете арендная плата;

       Дебет 19 Кредит 60 - 7 200 руб. - на основании счета-фактуры учтен НДС;

       Дебет 60 Кредит 51 - 47 200 руб. - перечислены деньги арендодателю;

       Дебет 68 Кредит 19 - 7 200 руб. - возмещен входной НДС.

       Налогообложение арендатора. В соответствии со ст. 171, 172 НК РФ арендатор, уплачивающий арендные платежи, имеет право на налоговый  вычет НДС при соблюдении следующих  условий:

       - арендованное имущество используется  для осуществления деятельности  или операций, облагаемых НДС;  так как с 01.01.2006 плательщики  НДС обязаны исчислять и уплачивать налог в бюджет "по отгрузке", новый механизм вводится также и для предъявления НДС к вычету, т. е. НДС с 01.01.2006 принимается к вычету без условия фактической оплаты;

       - у арендатора имеется счет-фактура,  выставленный арендодателем в  соответствии со ст. 168, 169 НК РФ;

       - суммы арендной платы отражены  в бухгалтерском учете в составе  расходов, связанных с облагаемыми  НДС видами деятельности (операциями);

       - наличие первичных документов, в  первую очередь договора аренды. Основанием для бухгалтерских  проводок служит договор аренды, но если в договоре предусмотрено  выставление счетов на оплату  или составление актов на арендные  платежи, то наличие этих документов  обязательно для получения налоговых  вычетов НДС.

       Если  арендатор осуществляет деятельность, освобожденную от НДС в соответствии со ст. 149 НК РФ, то суммы "входного" НДС к вычету у него не принимаются, а включаются в состав расходов, принимаемых к вычету при исчислении налога на прибыль.

       Если  арендатор не является плательщиком НДС либо освобожден от исполнения обязанностей плательщика НДС в  соответствии со ст. 145 НК РФ, то суммы "входного" НДС у него к вычету не принимаются, а включаются в стоимость приобретаемых  им товаров (работ, услуг). 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

       Анализируя  выше  написанное  можно  сделать  вывод,  что  целью  данного  договора является обеспечение возможности  гражданам и юридическим  лицам  на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

       Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет  им  реализовать  свои  экономические  интересы.  Одна  из  сторон договора  аренды  получает  возможность  восполнить  не  достающие   у   нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого  субъекта  - собственника, последний в  свою  очередь,  получает  определенный  доход  от сдачи имущества внаем.

       Исходя  из  определения  договора,  можно  выделить  3  основные  черты, характерные  для данного договора:

• Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется  передача определенного  имущества  ладом,  правомочным  распоряжаться  им,   во владение и пользование другому лицу без перехода  к  последнему  права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.
• Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.
• В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности  по  договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двухсторонним;  данный договор   является   также   консенсуальным,   т.е.   таким,   который устанавливает между сторонами обязательственные  отношения  с  момента достижения ими соглашения.

       К основным видам договора аренды относят:

       • Договор проката

       • Договор аренды транспортных средств

       • Договор аренды зданий и сооружений

       • Договор аренды предприятий

       • Договор финансовой аренды (лизинг).

       На  мой взгляд, законодатель обеспечил  детальное регулирование договора аренды, а именно, тех вопросов, которые  являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных  видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны урегулировали соответствующие вопросы в договоре. 
 
 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 

ДОГОВОР

на аренду нежилого помещения 

       г.____________                                                    от "___" _________ 20__ г. 

       __________________, именуемое в дальнейшем "Арендодатель",  в лице ____________, действующего на основании Устава, с одной стороны и,  именуемое  в  дальнейшем  "Арендатор",  в  лице   _____________, действующего на основании  Доверенности N  _____ от ___________.,  с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: