Договор аренды земельного участка

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

Рассматривая особенности договора аренды земельного участка, необходимо обратиться к судебной практике.

В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление Администрации муниципального района Волгоградской области к Е.А. Иванову о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об обязывании освободить занимаемый земельный участок. Согласно исковому заявлению постановлением главы администрации муниципального района о предоставлении земельного участка в аренду гражданину Е.А. Иванову был предоставлен в краткосрочную аренду земельный участок для размещения платной автостоянки. С данным гражданином был заключен договор аренды земельного участка. На момент подачи искового заявления постановление главы администрации Волгоградской области было отменено как не соответствующее нормам действующего законодательства, при издании которого не был соблюден порядок предоставления земельного участка. В дополнение к данному исковому заявлению администрация муниципального района указывает, что договор аренды земельного участка был заключен в нарушение требований ФЗ «О государственном земельном кадастре», в соответствии с которыми каждому земельному участку в целях индивидуализации и возможности выделить его из других земельных участков должен быть присвоен кадастровый номер. Однако, как указывала администрация муниципального района Волгоградской области, в договоре аренды не указаны индивидуализирующие признаки земельного участка - кадастровый номер участку не присваивался. В договоре аренды указывалось лишь приблизительное местоположение земельного участка, что не позволяет выделить данный земельный участок из состава других. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что при заключении договора аренды земельного участка не были соблюдены требования действующего законодательства.

Ответчик Е.А. Иванов в судебном заседании иск не признал и пояснил, что в 2007 году он стал индивидуальным предпринимателем и в этом же году ему как индивидуальному предпринимателю впервые выделили земельный участок. Данный земельный участок он огородил, для чего специально приглашался главный архитектор. При составлении акта выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства все лица, указанные в этом акте, выезжали на местность. В настоящее время на автостоянку нет межевого дела и не присвоен кадастровый номер. Никаких препятствий в оформлении документов у него не было, но он не знал о том, что данные документы необходимо оформлять, и администрация ему об этом не сказала.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, иск администрации муниципального района Волгоградской области удовлетворил, в исковых требованиях гражданину Е.А. Иванову отказал.

Из вышеизложенного судебного спора усматриваются нарушения, которые допускаются со стороны органов местного самоуправления при заключении договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь, являются основанием для усиления контроля со стороны контролирующих органов за использованием и распоряжением земельными участками.

Для более полного понимания проблем, возникающих на практике, необходимо рассмотреть еще один гражданско-правовой спор, свидетельствующий о нарушениях действующего законодательства.

В районный суд Волгоградской области поступило исковое заявление от гражданина Т.А. Терехова к ЗАО «ЛД» о признании договора аренды недействующим.

В своем исковом заявлении гражданин Т.А. Терехов указывал, что он является собственником земельной доли сельскохозяйственного назначения. По условиям данного договора аренды по истечении срока действия договора он может быть продлен по соглашению сторон. Указанный договор сторонами продлен не был. В настоящее время гражданин Т.А. Терехов имеет желание надлежащим образом оформить свой земельный участок, поэтому просит суд признать договор аренды земельного участка недействующим в связи с истечением срока действия данного договора.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, удовлетворил исковые требования гражданина Т.А. Терехова. Анализ данного гражданско-правового спора позволяет сделать вывод о целесообразности установления предельных сроков аренды, которые будут сокращены на срок менее чем сорок девять лет.

Еще одно дело: Решение по иску о признании незаконным отказа в перезаключении, продлении договора аренды земельного участка и понуждении перезаключить, продлить договор аренды земельного участка

Железнодорожный районный суд г.Читы рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Боброва В.Г. к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании незаконным отказа в перезаключении, продлении договора аренды земельного участка и понуждении перезаключить, продлить договор аренды земельного участка,

Заявитель обратился в суд с вышеуказанным заявлением, ссылаясь на следующее. Бобров В.Г. ... заключил договор аренды земельного участка с Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа «Город Чита» ... (... который исполнялся сторонами в полной мере. Заявитель платил арендную плату, ему не чинились препятствия в пользовании земельным участком.

При заключении договора от имени заявителя по доверенности действовал работник агентства недвижимости. По истечении срока аренды заявитель обратился в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края для продления договора. Однако в продлении договора заявителю было отказано в связи с тем, что данный договор не был зарегистрирован надлежащим образом.

Спорный земельный участок огорожен забором, на земельном участке заявителем ведутся работы по строительству жилого дома, также на земельном участке находятся другие объекты.

Заявитель просит суд: признать отказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в перезаключении, продлении с заявителем договора аренды земельного участка, незаконным; обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края устранить нарушение прав заявителя путем перезаключения, продления указанного договора.

Представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края А.В.Сидорков в судебном заседании заявленные требования заявителя не признал, указав, что поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном порядке, он продлен быть не может; не оспаривал факт подачи заявителем заявления о продлении договора аренды земельного участка.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно распоряжению Мэра города Читы земельный участок был предоставлен заявителю для завершения строительства и дальнейшего обслуживания жилого дома.

Пунктом 3.3.4. вышеуказанного договора аренды земельного участка предусматривалась обязанность арендатора осуществить государственную регистрацию договора в течении месячного срока.

В ответе Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края содержится отказ продлить договор аренды земельного участка заявителю в связи с отсутствием государственной регистрации сделки и, соответственно, ничтожности данной сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно норм статьи 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании вышеизложенного, судом установлено, что поскольку сделка, подлежащая государственной регистрации, не была зарегистрирована заявителем в установленном законом порядке, данная сделка является ничтожной, которая пролонгации не подлежит, соответственно отказ Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края заявителю в продлении договора аренды земельного участка является законным, а заявленные требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

2.2 Условия  расторжения и ответственность сторон по договору аренды земельного участка

Статья 46 ЗК РФ приводит основания прекращения аренды земельного участка

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в п. 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;

использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ;

реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 п. 2 настоящей статьи, не допускается:

в период полевых сельскохозяйственных работ;

в иных установленных федеральными законами случаях. Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть случаи, предусмотренные как в гражданском, так и в земельном законодательстве.

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной рок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ допускается установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного рока прекращается.

Одним из принципов регулирования арендных отношений является правило ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу. Пункт 2 ст. 617 ГК РФ гарантирует права граждан-наследников. В случае смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Права и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если есть несколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решен ими по взаимному соглашению, а при недостижении его в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.