Кредитная политика коммерческих банков

Важной юридической нормой, связанной с необходимостью определения  законного права, выступает также  гласность залога в ипотечном  кредитовании. Гласность залога –  это требование, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих  лиц. Эта норма обеспечивается законным путем соответствующей регистрации  недвижимости, как правило, в нотариальном порядке.

В изложенных юридических  нормах в основном реализуются принципы ипотечного и зарубежного опыта в этой области позволяет выделить следующих общие принципы ипотечного кредита:

-  оставление имущества в руках должника на условиях ограничения прав собственности;

-  определение размера ссуды в виде доли залога;

-  получение под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;

-  предоставление ссуды с учетом страхования;

-  потеря недвижимости или передача ее другому лицу при неуплате задолженности в срок.

Ссуды под залог недвижимости получили широкое распространение  в странах с развитой рыночной экономикой. Многообразны механизмы  и схемы их предоставления. Техника  и условия предоставления ипотечных  кредитов. Зависят от множества факторов по преобладающим остается объект кредитования – вид недвижимого имущества.

Далее на основе изложенных ранее принципов и условий  ипотечного кредита рассмотрим виды ипотечных ссуд, уделив основное внимание финансовому аспекту ипотеки.

Анализируя ипотечные  ссуды, необходимо:

-  разработать смету погашения задолженности;

-  определить эффективность ипотеки для инвестора и цену суды для должника;

-  найти дополнительные условия, которые дают возможность более обоснованно выбрать наиболее целесообразный вид ипотеки.

Решение этих проблем зависит  от выбранного вида ипотечной ссуды  и от конкретных условий ее выдачи.

Рассмотрим следующие  схемы ипотечных ссуд:

-  типовая (стандартная) ипотечная ссуда;

-  ссуда с ростом платежей;

-  ипотека с периодическим увеличением суммы взносов;

-  ипотека с изменяющейся суммой выплат;

-  ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой;

-  ссуда с периодическим пересмотром процентной ставки;

-  ссуда с дележом прироста стоимости имущества;

-  ипотека с переменной процентной ставкой;

-  ссуда по закладной с обратным аннуитетом.

Типовая (стандартная) ипотечная  ссуда.

В начале операции по данной ссуде заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, например, при строительстве дома. Далее  он погашает задолженность равными, обычно ежемесячными, взносами, которые  идут на погашение основной суммы  задолженности. К концу обусловленного договора срока долг должен быть погашен  полностью. Срок ипотеки, как правило, большой. В некоторых странах, например, США он достигает 30 лет. Платежи по обслуживанию долга вносятся в конце  определенного периода или в  его начале.

Типовая схема предоставления ипотечного кредита имеет много  модификаций, предусматривающих повышение  ее гибкости в учете потребностей как кредитора так и должника.

В практике разных стран применяются  и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство их них преследует цель снизить уровень выплат должника на начальных этапах срока ипотечного договора и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние этапы.

Существенное влияние  на выбор таких схем ипотечного кредитования в нашей стране, очевидно, будут  оказывать темпы инфляции и уровень  доходов населения.

Модификации типовой схемы  предоставления ипотечной ссуды  со снижением уровня выплат должника на начальных этапах ипотечной операции должны привлекать тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (начинающие предприниматели, фермеры), либо для молодых семей при строительстве или покупке жилья. К такого рода модификациям прежде всего следует отнести ссуду с ростом платежей [28].

Ссуда с ростом платежей.

Обычно предусматривает  постоянный рост доходов должника в  первые пять или десять лет. Взносы с оставшемся периоде погашения ссуды постоянны. В итоге эта схема погашения приводит к тому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше чем суммы необходимые даже для полного погашения процентов. Поэтому величина основного долга некоторое время увеличивается, а далее – уменьшается. Полностью погашение долга произойдет с последним взносом.

Ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов.

Эта модификация близка к  ссуде с ростом платежей. В этом случае по согласованной схеме каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.

Ипотека с изменяющейся суммой выплат.

При такой форме предоставления ипотечного кредита предполагается наличие льготного периода, в  котором должник выплачивает  только проценты. Такой способ распределения  платежной нагрузки естественно  дает наибольший эффект в отношении  временного сдвига платежей. В последние  годы практикуются более сложные  схемы ипотечного кредитования, преследующие цель быть более гибкими и привлекательными для клиентов.

Ипотека с залоговым счетом и заем со сниженной ставкой.

В настоящее время долгосрочный кредит в нашей стране практически  коммерческими банками не выдается. Ипотечная ссуда выдается на длительные сроки, а это даже в условиях стабильной экономики связано с определенным риском, в этом числе и с риском изменения уровня процентной ставки. Определенную страховку от такого риска  обеспечивают условия ссуды с  периодическим пересмотром процентной ставки.

При этой схеме ипотечного кредитования предполагается, что стороны, заключающие сделку, каждые 3-5 лет  возобновляют кредит на основе пересмотренного  уровня процентной ставки. Подобным образом  происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности  и создается возможность адаптации  сделки к изменяющимся условиям фондового  рынка. Этот вид ссуд под залог  получил широкое распространение  в Канаде и Англии. В социально-экономических  условиях нашей страны при наличии  гиперинфляции и чрезвычайно  высоких и динамично меняющихся процентных ставок за кредит ссуды  с периодическим пересмотром  процентной ставки также имеют перспективы  своего применения в практике ипотечного кредитования.

Учет нестабильности на фондовом рынке преследует цель применения ипотеки  с переменной процентной ставкой. При  такой схеме ипотечного кредитования уровень ставки фиксируется в  договоре в виде конкретной величины. Он привязывается к какому-либо финансовому  показателю или индексу. Пересмотр  ставки обычно осуществляется один раз  в полугодие. В наших нестабильных экономических условиях это можно  делать раз в квартал.

Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривается  допустимая норма коррекции, обычно не более двух процентов. Оговаривается  и минимальная величина корректировки. Недостатком двух последних схем ипотечного кредитования является то, что они не позволяют определить будущий уровень процентной ставки, поэтому для них нельзя разработать  полный план погашения задолженности  на момент заключения договора.

В странах, широко применяющих  ипотеку, проблему инфляции в связи  с выдачей ипотечной ссуды  пытаются решить с помощью ссуд с  дележом прироста имущества. Эти  ссуды например в США, широко распространились в 80-х годах. При таком схеме ипотечного кредитования стороны при заключении договора предусматривают предоставление кредитором ссуды по сниженной процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока сделки. Обычно ставка снижается на одну треть по сравнению с рыночной. Такая же часть стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.

В США получил распространение  еще один вид ипотеки, предназначенный  главным образом для заклада  жилищ пожилыми домовладельцами. Он называется закладная с обратным аннуитетом. Такая схема ипотечного кредитования нацелена на систематическое  получение некоторого дохода от заклада  дома его владельцем. Операция напоминает продажу имущества с получением цены имущества в рассрочку. Изложенная схема ипотечного кредитования имеет  экономические и социальные условия  ее применения в нашей стране. Этому  способствует приватизация жилья при  наличии низкого жизненного уровня пенсионеров, владельцев этого жилья.

Обоснованный выбор наиболее целесообразного применения схем ипотечного кредитования исходит не только из принципов ипотеки и видов  ипотечных ссуд. Большое значение для нас имеет целевая направленность применения ипотеки.

Становление и развитие в  современном Казахстане ипотечного кредитования неразрывно связано с  созданием системы учреждений, обслуживающих  ипотеку. Под ипотечной системой будем понимать совокупность учреждений, занимающихся как непосредственно  ипотечным кредитованием, так и  обслуживающих механизм выдачи кредита  под недвижимость.

Элементами инфраструктуры современной ипотечной системы  Казахстана должны стать

1.  Единая система обязательной регистрации объектов недвижимости (земля, жилье, производственные объекты недвижимости)

2.  Специализированные учреждения по оценке недвижимости.

3.  Государственные банки, осуществляющие регулирование и контроль за механизмом ипотечного кредитования.

4.  Специализированные ипотечные банки.

5.  Прочие коммерческие банки.

6.  Небанковские финансовые институты.

7.  Внебюджетные фонды.

8.  Страховые компании.

9.  Ссуды.

Целесообразность такой  структуры ипотечных учреждений подтверждается практикой ипотечного кредитования как в Казахстане, так и в различных странах мира.

 

3 Кредитная политика коммерческого  банка АО «Банк Каспийский»

3.1 Краткая характеристика  КФ АО «Банк Каспийский»

1. Филиал Открытого Акционерного общества «Банк Каспийский» в г. Костанае (далее по тексту настоящего Положения – «Филиал») создан на основании решения Наблюдательного Совета АО «Банк Каспийский» (Протокол заседания №1 от 4 декабря 1997 года) в соответствии со статьей 13.4 Устава АО «Банк Каспийский» (далее по тексту настоящего Положения «Банк»), статьей 43 Гражданского кодекса РК, имеющего силу Закона «О хозяйственных товариществах» от 2 мая 1995 года, статьей 29 Указа Президента РК, имеющего силу Закона «О банках и банковской деятельности в РК» от 31 августа 1995 года и другими законодательными актами РК.

2. Филиал – подразделение Банка, не являющиеся юридическим лицом, расположенное вне места нахождения Банка, осуществляющее банковские операции от имени Банка и действующее на основании настоящего Положения, в пределах полномочий, предоставленных ему Банком.

Филиал наделяется Банком движимым и недвижимым имуществом; имеет наименование, полностью совпадающее  с наименованием Банка, единый с  Банком баланс, субкорреспондентские счета в соответствующем областном управлением (филиале) Национального Банка РК и Банке; печать с указанием своего наименования на казахском и русском языках; а также эмблему (фирменный знак) Банка, зарегистрированный в установленном законом порядке; приобретает от имени Банка личные имущественные и неимущественные права и несет обязанности; выступает от имени Банка истцом или ответчиком в судебных органах и общественных организациях, а также осуществляет другие действия, в пределах полномочий предоставленных ему Банком и не противоречащие действующему законодательству РК.

3. Наименование Филиала:

Полное наименование:

На казахском языке: Ашык акционерлiк когам «Банк Каспийский» Филиалы Костанай каласында.

На русском языке: Филиал Открытого акционерного общества «Банк  Каспийский» в г.Костанае.

На английском языке: Branch of Joint Stock Company “Bank Caspiyskiy” in the city of Kostanay.

Сокращенное наименование:

На казахском языке: ААК  «Банк Каспийский» Филиалы Костанай.

На русском языке: Филиал АО «Банк Каспийский» в г.Костанае.

На английском языке: Branch of JSC “Bank Caspiyskiy” of Kostanay.

Данные наименования используются во всех документах, направляемых Филиалом от его имени или по его поручению.

4. Местонахождение Филиала:  г.Костанай пр.Аль-Фараби, 69.

5. Срок деятельности Филиала  неограничен.

Цели создания и деятельности филиала:

1. Филиал создается в  целях активизации и оптимизации  деятельности Банка, расширения  рынка банковских услуг, полного  обеспечения потребностей государственных  органов, юридических и физических  лиц в расчетных и иных операциях,  внедрение и апробация передовых  банковских технологий, осуществления  иной деятельности не запрещенной банковским законодательством Республики Казахстан Уставом Банка.

2. Филиал осуществляет  свою деятельность на основании  действующего законодательства  Республики Казахстан, нормативных  правовых актов Национального  Банка РК, лицензии Банка, настоящего  Положения и Доверенности, выдаваемой  Банком.

Официальный статус Филиала  определяется его учетной регистрацией в качестве филиала Банка в  органах юстиции РК.

3. Филиал от имен и  на основании лицензии Банка,  а так же на основании настоящего  Положения и Доверенности, выдаваемой  Банком на отдельные банковские  операции, осуществляет следующие  виды банковских и иных операций:

·  прием депозитов юридических лиц;

·  прием депозитов физических лиц;

·  открытие и ведение корреспондентских счетов банков и организаций, осуществляющих отдельные виды банковских операций, а также металлических счетов банков;

·  кассовые операции: прием, пересчет, размен, обмен, сортировка, упаковка и хранение банкнот и монет;

·  переводные операции: выполнение поручений юридических и физических лиц по переводу денег;

·  учетные операции: учет (дисконт) векселей и иных долговых обязательств юридических и физических лиц;

·  ссудные операции: предоставление кредитов в денежной форме;

·  осуществление расчетов по поручению юридических и физических лиц, в том числе банков-корреспондентов, по их банковским счетам;

·  доверительные (трастовые) операции: управление деньгами в интересах и по поручению доверителя;

·  клиринговые (расчетные) операции: сбор, сверка, сортировка и подтверждение платежей, а также проведение их взаимозачета и определение чистых позиций участников клиринга;