2. Оценка и анализ  развития ипотек  в Республике Хакасия  за период от 2006 – 2009 г.

2.1 Оценка ипотечных  программ региональных  банков

 

      Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента - жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.

      Анализ  потенциального платежеспособного  спроса приводит исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке: реальным источником для этого могут быть в основном средства, вырученные от продажи уже имеющихся квартир. Положение усугубляется тем, что стоимость строительства по темпам роста значительно опережает доходы населения.¹

      В регионах рыночные механизмы действуют  с определенными допущениями  на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками  в подавляющем числе случаев  являются физические лица. Граждане продают  квартиры (дома), как правило, не с  коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка  играет роль промежуточной ниши –  позволяет создать стартовый  капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

      Иная  картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

       В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого  жилья от того, которое находится  в эксплуатации. Это означает, что  речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков, реальное состояние  которых отражено на рис.1. 
 

      Существующие  федеральные программы ставят целью  либо изменение условий предложения  жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная  поддержка, прямо нацеленная на поощрение  развития этого сегмента рынка. Не учитывается  и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование  самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная  политика в данной сфере экономики  должна строиться на комплексном  подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение  объекта недвижимости, регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.²

      В целях повышения эффективности  регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить  затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А  это в свою очередь обусловливает  необходимость формирования соответствующей  специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.

     Ипотеку в Абакане и Республике Хакасия  представляют 6 ипотечных банков, которые  предлагают заемщикам 16 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном  рынках недвижимости.

     Ставки  по ипотеке в Абакане и Республике Хакасия находятся в диапазоне 10.00 – 20.00 % годовых по рублевым кредитам и 9.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос  по ипотеке в Абакане составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в  Абакане может достигать 30 лет. Объем, выданных ипотечных кредитов за 2004 – 2007 г. указан на рис.2

     Рис. 2

       
 
 
 
 
 
 

     Ипотека в Абакане - это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

     Комитет по развитию ипотечных программ был  создан Ассоциацией «Россия» в целях  координации деятельности кредитных  организаций Ассоциации в сегменте ипотечного кредитования, подготовки предложений по развитию законодательной  и нормативной базы этой работы, а также продвижения ипотечного бизнеса в регионы.

     В настоящее время Городской ипотечный  банк и Ассоциация «Россия» разрабатывают  план работ комитета по развитию ипотечных  программ. В ближайшее время вниманию профессиональной общественности будет  представлена для обсуждения программа  комитета на 2008 год, которая будет  включать в себя ряд мер по оптимизации  правовой базы российской ипотеки, вопросы  секьюритизации на российском рынке, а  также вопросы системных рисков, как на первичном, так и вторичном  ипотечном рынке³.

     Ипотечные программы в Абакане и Республике Хакасия

     Количество  ипотечных программ: 16

 Программа  / Банк                                       Валюта   Ставка         Срок кредита Первый взнос

Ипотека на залоговые квартиры – доллары         USD 9.00 – 16.00 % 5 – 28 лет от 20.00 %

Ипотека на залоговые квартиры - рубли             RUR      10.00 – 17.00 % 5 – 28 лет от 20.00 %

Молодая семья - рубли                                         RUR      13.25 – 16.00 % 1 – 30 лет от 15.00 %

Кредит "Ипотечный+" - рубли                           RUR      13.25 – 16.00 % 1 – 30 лет от 20.00 %

Ипотечный кредит - рубли                           RUR      13.50 – 16.25 % 1 – 30 лет от 20.00 %

Кредит  на квартиру (вторичный рынок) - рубли RUR от 14.50 % до 25 лет от 30.00 %

Ипотечный стандарт                                       RUR 14.75 – 15.75 % 1 – 30 лет от 30.00 %

Кредит  на недвижимость – рубли                       RUR  15.50 – 16.00 % 1 – 30 лет от 20.00 %

Рефинансирование  жилищных кредитов           RUR 15.50 – 17.75 % до 30 лет от 0 %

Ипотечный кредит жителям сельской местности - рубли RUR 16.00 – 20.00 % до 25 лет от 15.00 %

Кредит  на первоначальный взнос под залог  квартиры – рубли  RUR от 17.00 % до 15 лет от 0 %

Кредит  на покупку недвижимости под залог квартиры – рубли RUR от 17.00 % до 15 лет от 0 %

Кредит  под залог недвижимости - рубли                                     RUR 18.00 – 20.00 % до 5 лет от 0 %

Комната плюс                                                                              RUR 19.00 % до 7 лет от 50.00 %

Нецелевой кредит - рубли                                                  RUR от 20.00 % до 5 лет от 0 %

Ипотечная программа без первоначального  взноса       RUR 20.00 % до 7 лет от 0 %

Рис. 3 Динамика ипотеки и прочих потребкредитов на балансах банков  Россия

     На  сегодняшний день доступность жилья  обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты решения жилищных проблем⁴. Например:

Жилищный  накопительный кооператив (ЖНК);

Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ);

Потребительский кредит.

Жилищный  накопительный кооператив (ЖНК)

     Жилищный  накопительный кооператив – некоммерческая организация, созданная специально для удовлетворения потребности  граждан в жилье. Работают ЖНК  по принципу кассы взаимопомощи. Для  вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, минимальная сумма которого может быть порядка 10000-15000 руб., из документов требуется только паспорт. Далее  член кооператива обязан пополнять  общую кассу регулярными взносами. При этом он может выбрать для  себя наиболее комфортную схему накоплений (сроки и размер вносимых сумм), что  действительно делает жилье доступным. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый  период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку  жилья для себя. Он может прописаться  и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива  выплачивает членские взносы, которые  составляют 3-7% от оставшейся суммы  задолженности. Срок погашения задолженности  перед ЖНК не может быть больше полуторакратного срока ожидания кредита. То есть, если гражданин за 4 года скопил в ЖНК 50% стоимости своего жилья  и приобрел его, то оставшиеся 50%, полученные в ЖНК, гражданин обязан вернуть  в течение 6 лет (1,5 * 4 года = 6 лет). После  полного расчета с ЖНК, гражданин  получает жилье в собственность  и перестает быть членом кооператива⁵.

     Преимущества  ЖНК по сравнению с ипотекой –  это низкие проценты по заемным средствам  и значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Кроме того, можно зачесть имеющееся жилье или жилищный сертификат в качестве взноса в кооператив. Недостатки ЖНК – это ограничение срока займа (чтобы получить рассрочку на 10 лет необходимо выдержать период накопления в 6,6 года (10лет/1,5), на 15 лет – 10 и т.д. Такое ограничение лишает членов ЖНК главного удовольствия, которое дает ипотека – немедленно получить новое жилье, заплатив только часть его стоимости. И наконец, до полной выплаты финансовой помощи, полученной в ЖНК, член кооператива не является собственником жилья и принимает на себя риски, связанные с неуспешной финансово-хозяйственной деятельностью кооператива⁶.

Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ)

     Кредитный потребительский кооператив граждан  – это добровольное объединение  граждан, созданное для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы потребительский  кооператив очень схож с ЖНК. Отличий  не много. Во-первых, кредиты могут  выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или  лечения, начало предпринимательской  деятельности и т.п. Во-вторых, при  покупке жилья член кооператива  сразу становится его собственником  и закладывает жилье кооперативу  до полного расчета по кредиту. В-третьих, гражданин может получать некоторый  процент на средства, которые он предоставил в общую кассу  потребительского кооператива. Условия  получения кредита на жилье в  каждом потребительском кооперативе  выдвигаются свои - это и определяет на сколько "доступное жилье" действительно  доступно⁷.

Потребительский кредит

     Потребительский кредит вполне приемлем как вариант  решения жилищных проблем в случае, когда требуемая сумма невелика или когда залог жилья невозможен. Предоставляется такой кредит банками и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше и сроки меньше (до 5 лет), чем по ипотечным. Но зато при получении потребительского кредита существенно ниже дополнительные расходы и проще процедура получения⁸.

     Услуги  банка Региональный Кредит в Абакане

     Банк  Региональный Кредит в Абакане предлагает для физических лиц разнообразные  услуги, в том числе по расчетно-кассовому  обслуживанию, хранению сбережений и  др. Вместе с тем, банк Региональный Кредит в Абакане предлагает и  услуги ипотечного кредитования, оформляя на продолжительное время ипотечный  кредит для покупки заемщиком  жилой недвижимости. На данной странице кратко изложены условия одной из ипотечных программ. При этом нужно  помнить о том, что банк может  по своему усмотрению менять требования к заемщикам, дополнять и изменять текущие программы ипотечного кредитования, понижать или повышать процентные ставки и т.д., так что более полную и достоверную информацию по ипотеке  банка Региональный Кредит в Абакане  лучше получить, обратившись непосредственно  в офис банка⁹.

     Ипотека от банка  Региональный Кредит в Абакане.

     Данная  программа ипотеки банка Региональный Кредит в Абакане содержит в себе следующие основные условия и  требования:

     Ипотека предполагает покупку квартиры на вторичном  рынке недвижимости.

     Величина  процентной ставки по кредиту находится  в диапазоне от 13.25 до 14.25 % годовых  в российских рублях.

     Ипотека оформляется на срок до 25 лет.

     Банк  Региональный Кредит в Абакане предлагает кредиты от 300 000 до 12 500 000 рублей.

     Размер  первоначального взноса по ипотеке  составляет от 10 %.

     Заявка  заемщика на предоставление кредита  рассматривается банком в 2-дневный  срок.

     Заемщик должен быть старше 18 и моложе 65 лет.

     Банк  не возражает против участия третьих  лиц в качестве созаемщиков.