Ипотечное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

Другими словами, если ипотечный  кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный  кредитор в любой момент может  продать его Агентству.

Важно отметить, что для  первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Агентством по ипотечному жилищному кредитованию разработаны  и применяются «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)».

Стандарты процедур выдачи ипотечных кредитов (займов) разработаны  и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых  к параметрам ипотечных кредитов (займов) при их выдаче и к порядку  их выдачи.

Стандарты процедур рефинансирования ипотечных кредитов (займов) разработаны  и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых  к параметрам ипотечных кредитов (займов), рефинансируемых Агентством.

Стандарты процедур сопровождения  ипотечных кредитов (займов), закладных разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к порядку обслуживания и погашения ипотечных кредитов (займов), совершению юридически значимых действий с закладными и иными документами, входящими в состав кредитного дела, приобретенными Агентством, исполнению участниками инфраструктуры принятых на себя обязательств.

Стандарты разработаны  Агентством на основании анализа  и обобщения российского и  зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

На основании Стандартов сформирован механизм рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающий более чем в половине регионов Российской Федерации. Этот механизм служит базой для создания федеральной системы ипотечного кредитования.

2.4. Рынок ипотечного жилищного кредитования в Рязани

 

В настоящее время  рынок жилья в Рязани практически  сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного  кредитования, требования, предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг участников рынка.

Среди проектов ипотечного жилищного кредитования, реализуемых  в Рязани, можно выделить программу кредиты на приобретение и строительство объектов недвижимости, разработанную в ОАО Сбербанка России.

 

Таблица 1. Кредиты на приобретение и строительство объектов недвижимости

 

Кредиты на приобретение и строительство объектов недвижимости
Программы массовой востребованности Базовые программы			Программы со специальными условиями Специальные программы
Приобретение готового жилья	Приобре- тение строящегося жилья	Строительст- во жилого дома	Загородная Недвижи-мость	Гараж	На жилье в сумме  до 300 000 рублей
Залог   кредитуемое или иное жилое помещение	Залог   кредитуемое или иное жилое поме-щение	Залог   Кредитуе-мое или иное жилое помеще-ние	Залог   кредитуемая недвижи-мость или любая форма обеспечения	Залог   любая форма обеспе-чения  или кредитуемый гараж, кроме  машино-места	Залог   кредитуемая недвижимость или любая форма обеспечения

 

Целью кредита на приобретение и строительство объектов недвижимости является следующее: [37]

Базовые программы

- на приобретение готового  жилья - Приобретение готового жилья, находящегося в собственности продавца - квартира, дом  или часть квартиры/ дома («вторичка»).

- на приобретение строящегося  жилья- Приобретение жилья на этапе строительства или уже построенная новостройка, на которую  у продавца еще не оформлено право собственности -  квартира ,

таун-хаус, состоящий из нескольких блок - секций.

- на строительство  жилого дома- Индивидуальное строительство частного жилого дома

Специальные программы

- загородная недвижимость- Приобретение или индивидуальное  строительство дачи (садового дома), приобретение земельного  участка

- гараж- Приобретение  или строительство гаража, машино-места

- На жилье в сумме  до 300 000 рублей- Приобретение или  строительство жилого помещения  ( дом, квартира и т.д.)

Условия предоставления кредитов различаются набором кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий, сопровождаемых выдачу кредитов.

Кредиты на приобретение и строительство объектов недвижимости. Общие условия.

1. Максимальный срок  кредитования -30 лет

2. Минимальный размер  кредита- Базовые программы - 300 000 рублей/10 000 долл. США/7000 евро

Специальные программы - от 45 000 рублей/1 400 долл. США/ 1 000 Евро (Московский банк) от 15 000 рублей / 450 долл. США / 300 евро (другие ТБ)

3. Страхование- Страхование оформленного в залог имущества.

(за исключением земельного участка)

4. Платежи- Аннуитетные  платежи – ежемесячно равными  частями в соответствии с графиком  платежей 

5. Досрочное погашение-  Полное или частичное погашение  кредита (не менее 15 000 рублей) возможно по истечению 3х месяцев  (т.е. не ранее даты 4-го платежа). При досрочном частичном погашении кредита составляется новый График платежей.

6. Особенности- Срок  действия положительного решения  Банка 120 календарных дней с   даты принятия решения

Как правило, заемщик  оплачивает 10% оценочной стоимости жилья за счет собственных средств до выдачи кредита.  Обеспечением по жилищным ипотечным кредитам выступает приобретаемое жилье.

Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев,  таким образом, чтобы ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного дохода [37].   

 

 

Кредит на приобретение и строительство объектов недвижимости. Расчет максимальной суммы кредитования

Максимально возможная  сумма кредита = оценка стоимости  кредитуемой недвижимости + расчёт платёжеспособности заёмщика/ созаёмщика + оценка предоставленного обеспечения

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни  и здоровья. В качестве инструмента финансовой защиты при наступлении страхового случая Банк предлагает своим клиентам программу коллективного добровольного страхования жизни и здоровья. Участие в программе является добровольным. Отказ от участия в программе не повлияет на принятие Банком решения о предоставлении заемщику кредита.

Особенности кредитов на приобретение и строительство  объектов недвижимости включают в себя:

• СРОК РАССМОТРЕНИЯ КРЕДИТНЫХ ЗАЯВОК

В случае предоставления полного пакета документов – в  течение 10 рабочих дней

 В случае предоставления  первичного пакета документов  –  в течение 5 рабочих дней, в последующем целевой пакет  документов рассматривается в  течение 5 рабочих дней.

• РАССМОТРЕНИЕ КРЕДИТНЫХ ЗАЯВОК

В случае определения  максимального размера кредита  исключительно исходя из оценочной  стоимости Объекта недвижимости, которая подтверждена отчетом об оценке дочернего предприятия Банка  либо независимого оценщика по месту  нахождения кредитуемого Объекта недвижимости, кредит предоставляется только по месту его нахождения/строительства.

При  выдаче кредитов на приобретение и строительство  объектов недвижимости право собственности  в обязательном порядке регистрируется.

Кредитуемый объект недвижимости может быть оформлен:

1. В собственность заёмщика, титульного созаёмщика
2. В общую собственность титульного созаёмщика и любого (ых) из созаёмщиков
3. В общую собственность заёмщика и членов его семьи (детей, в т.ч. несовершеннолетних родителей) Титульного созаёмщика, его (ее) супруги (а) и членов его (их) семьи

Неустойка за несвоевременное  перечисление средств в оплату кредита  и/или процентов за пользование  кредитом составляет 0,5 % от суммы просроченного  платежа за каждый день просрочки  с даты, следующей за датой исполнения обязательства, установленной Кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

Неустойка за несвоевременное  предоставление документов, подтверждающих целевое использование кредита, оформление залога Объекта недвижимости, страхование/ возобновление страхования ½ процентной ставки по Кредитному договору, начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31-го календарного дня после даты, установленной Кредитным договором для исполнения обязательств(а), по дату предоставления Заемщиком/Созаемщиками  в Банк документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных(ого) обязательств(а) (включительно) [37].

Рассмотрим более подробно каждую из программ

 

1. БАЗОВЫЕ ПРОГРАММЫ 

               ПРИОБРЕТЕНИЕ ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ

Целью данной программы является приобретение жилья, которое   находится в собственности продавца (т.н. «вторичка»)

Объекты программы:

Квартира (доля, часть), в  т.ч. таун-хаус

Частный дом (доля, часть), в т.ч. таун-хаус

Максимальный размер кредита исходя из платежеспособности заемщика, не должен превышать меньшую из величин:

1. 85% стоимости кредитуемого Жилого помещения, указанной в договоре-основании приобретения
2. 85% стоимости кредитуемого или иного Жилого помещения, оформляемого в залог (из отчета об оценке)
3. Разницы между стоимостью кредитуемого Жилого помещения (согласно Договора – основания) и стоимостью продаваемого  объекта недвижимости.  Относится только к  связанным сделкам  купли –продажи недвижимости

В качестве обеспечения  в счёт приобретения готового жилья  выступают:

1. Залог кредитуемого Жилого помещения (ипотека в силу закона с закладной)
2. Залог иного Жилого помещения  (ипотека в силу договора с закладной)
3. Поручительство супруги(а)
4. Поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика -  будущих собственников кредитуемого объекта [37].

 

2. БАЗОВЫЕ ПРОГРАММЫ 

                                ПРИОБРЕТЕНИЕ СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ 

Целью данной программы  является приобретение жилья на этапе строительства или уже сданная новостройка.

Объекты программы:

Квартира, в т.ч. таун-хаус

Жилой дом, в т.ч. таун-хаус

Максимальный размер кредита исходя из платежеспособности заемщика,  не должен превышать меньшую  из величин: