Земельное право с точки зрения современного законодательства РФ

- предоставление  земельных участков органам государственной  власти Российской Федерации,  субъекта Федерации, их территориальным  органам, органам местного самоуправления, а также казенным предприятиям, государственным (муниципальным)  унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным соответственно федеральными органами государственной власти, органами власти субъекта Федерации, органами местного самоуправления;

- иные  предусмотренные законодательством  случаи.

В соответствии с п. 4 ст. 87 Земельного кодекса РФ являются государственной собственностью земли промышленности и иного специального назначения, занятые:

- федеральными  энергетическими системами,

- объектами  использования атомной энергии,

- федеральным  транспортом, путями сообщения,

- объектами  федеральной информатики и связи,

- объектами,  обеспечивающими космическую деятельность,

- объектами  обороны и безопасности,

- объектами  оборонного производства,

- объектами,  обеспечивающими статус и защиту  Государственной границы РФ,

- другими объектами, отнесенными к ведению РФ в соответствии со   ст. 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью³.

Так, право  собственности РФ на земельный участок  может быть зарегистрировано на основании:

- ФЗ  «Об органах федеральной службы  безопасности в РФ» № 40–ФЗ от 03.04.1995 года (ст.22);

- ФЗ  «Об обороне»  № 61–ФЗ от 31.05.1996 года  (с изменениями и дополнениями от 30.12.1999, 30.06.2003, 11.11.2003, 22.06.2004, 22.08.2004, 29.12.2004, 07.03.2005, 04.04.2005, 26.12.2005, 03.07.2006, 06.07.2006);

- ФЗ  «О газоснабжении в РФ» №  69–ФЗ от 31.03.1999 года (с изменениями  и дополнениями от 22.08.2004, 23.12.2005, 02.02.2006, 18.12.2006).

В целом  изменения, направленные на упрощение  процедуры разграничения государственной  собственности на землю, следует оценить положительно. Вместе с тем следует учитывать, что если ранее действовавший порядок предусматривал формы дополнительного контроля правильности составления перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, путем формирования их специальными уполномоченными органами исполнительной власти, то теперь основная нагрузка по проверке основания регистрации права собственности ложится на Федеральную регистрационную службу, что порождает дополнительные споры, связанные с разграничением государственной собственности на землю, в том числе связанные с распоряжением соответствующими земельными участками при отсутствии необходимых полномочий органами государственной власти или органами местного самоуправления. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Правовой режим  использования и  охраны земель  населенных пунктов.

Населенный  пункт — территория концентрированного проживания людей. В России все населенные пункты делятся на виды, выделяемые по различным признакам. Используется несколько классификаций населенных пунктов. Земельный кодекс делит населенные пункты на города, рабочие, курортные и дачные поселки, сельские населенные пункты. В основе такой классификации лежит функциональная и производственная специализация населенных пунктов в сочетании с численностью населения.

Конституция РФ (ст. 131) и Гражданский кодекс не используют понятие “населенный  пункт”, заменяя его на понятие  “поселение”. В соответствии с этими  нормативными актами поселения делятся на два вида в зависимости от функциональной и производственной специализации — городские и сельские.

Градостроительный кодекс РФ также исходит из наименования территорий концентрированного проживания людей “городскими и сельскими  поселениями”, определяя их дальнейшую детальную классификацию в зависимости от численности населения⁴. Так, городские поселения подразделяются на сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие города, малые города и поселки. Особое место занимают города федерального значения, которые по правовому статусу приравнены к субъектам РФ. Предусматривается существование и такой категории городов, как “города науки”, которым решением Президента РФ присваивается статус наукограда. Сельские поселения бывают большими, средними и малыми. Несмотря на такие расхождения в терминологии, из смысла законодательства следует, что понятия “населенный пункт” и “поселение” являются синонимами.

В составе  земель РФ земли, на которых расположены  городские и сельские поселения, в законодательстве выделяются в  самостоятельную категорию, именуемую  землями населенных пунктов. Земли  населенных пунктов отделяются от других категорий земель городской, поселковой чертой или чертой сельских поселений. Земельные участки, расположенные в пределах черты населенного пункта, образуют его территорию.

Проекты черты населенных пунктов разрабатываются  органами местного самоуправления (за исключением городов федерального значения) на основе генеральных планов и вступают в силу после утверждения органами соответствующих субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. В категорию земель населенных пунктов не входят земли, занятые объектами жилой и производственной застройки, расположенные за чертой поселений⁵. Так, земли, занятые поселками в национальных парках, лесном фонде, либо города закрытых административно-территориальных образований учитываются соответственно как земли природоохранного назначения, лесного фонда либо промышленности. Значительная часть сельских населенных пунктов расположена на землях сельскохозяйственного назначения. На территории таких поселений действует режим, установленный для данной категории земель.

В соответствии с учетными данными земли населенных пунктов составляют незначительную площадь сухопутной территории России — 18,6 млн га, или примерно 1%. На этих землях проживает основная часть населения России. При этом из 146,5 млн человек, составляющих население России, свыше 106 млн проживает в городах.

В состав земель поселений могут входить  земельные участки, отнесенные в  соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным  зонам:

- жилым;

- общественно  - деловым;

- производственным;

- инженерных  и транспортных инфраструктур;

- рекреационным;

- сельскохозяйственного  использования;

- специального  назначения;

- военных  объектов;

Экологическое состояние земель населенных пунктов  можно охарактеризовать скорее как  неблагополучное. Наиболее острыми  проблемами, особенно крупных городов, является загрязнение земель токсическими выбросами загрязняющих веществ транспорта, захламление территорий, образование неконтролируемых свалок коммунальных и промышленных отходов.

Земли населенных пунктов используются преимущественно как территориальный базис и предназначены для размещения жилых строений, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, органов государственной власти и местного самоуправления. Часть земель выделяется для организации отдыха граждан на природе и поддержания благоприятного экологического микроклимата.

По общему правилу, земли населенных пунктов  не ограничиваются по формам собственности. Приватизация федеральных земель осуществляется с учетом действующих требований для отдельных категорий земель (зон). Приватизация осуществляется за плату в порядке купли-продажи права собственности, установленном для приватизации земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий. При этом не допускается приватизация земель общественного пользования, занятых площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водоемами, пляжами, земель, предоставленных для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению, земельных участков, находящихся во временном пользовании. Также не подлежат приватизации земли особо охраняемых территорий, земли, занятые объектами обороны. Приватизация может быть также ограничена законодательством субъектов РФ и решениями органов самоуправления применительно соответственно к субъектным и муниципальным землям.

На основании  общих правил допускаются передача земельных участков гражданам и  организациям в пользование на праве аренды, постоянного и временного пользования, пожизненного наследуемого владения. Допускается пользование земельными участками на праве публичного или частного сервитутов. Особые условия установлены для права аренды, которое передается гражданам и организациям в порядке купли-продажи.

Земельные участки передаются в собственность  или аренду гражданам и организациям в поселениях по результатам торгов. Продавцом выступают соответствующие  государственные и муниципальные  органы. Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом поселения, градостроительной и землеустроительной документацией⁶. Примечательно, что в пакет документов, подготавливаемый продавцом по предмету торгов, должны быть включены сведения об экологическом состоянии земельного участка.

На землях населенных пунктов действует общее  правило о целевом использовании  земельных участков, которое определяется в порядке подготовки и утверждения  генеральных планов поселений и различается по установленным в таком плане функциональным зонам. Генеральные планы разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления для городских и сельских поселений, органами соответствующего субъекта РФ — для городов и пригородных зон, а для городов федерального значения — органами государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

Землепользование  осуществляется в соответствии с  правилами застройки, которые разрабатываются  и утверждаются органами местного самоуправления на основе генеральных планов. Для строительства заинтересованные граждане и организации — собственники, пользователи, арендаторы или владельцы земельных участков обязаны получить от органов местного самоуправления государственное разрешение. Разрешение выдается на срок не более чем три года (ст. 62, 63 Градостроительного кодекса РФ)⁷. Для строительства на территории объектов градостроительной деятельности особого регулирования в городских и сельских поселениях, включая особо охраняемые территории, территории свободных экономических зон и другие, требуется получение специального разрешения на строительство от органов местного самоуправления, либо органов государственной власти РФ или субъекта РФ в зависимости от принадлежности земель.

Правила застройки могут быть обжалованы в суд. Право на иск при этом принадлежит только гражданам, проживающим на соответствующей территории, а также собственникам и владельцам недвижимости, права и законные интересы которых нарушены. Споры могут быть разрешены комиссиями, создаваемыми органами местного самоуправления с участием представителей граждан, их объединений и юридических лиц.

Строительство осуществляется в соответствии с  градостроительными нормативами и  правилами, а также санитарными  правилами, устанавливаемыми органами архитектуры и строительства и органами санэпиднадзора.

Особые  правила действуют применительно  к пользованию земельными участками, занятыми многоквартирными домами. Эти  правила различны применительно  к земельным участкам, занятым  многоквартирными домами государственного и муниципального жилого фонда, и земельным участкам, занятым домами, построенными силами жилищных, жилищно-строительных кооперативов и товариществ.

В первом случае приватизация квартир не влечет возникновения права частной  собственности собственников приватизированных квартир на соответствующую долю земельного участка, занятого многоквартирным домом или прилегающего к нему. Такие земельные участки остаются в государственной или муниципальной собственности и закрепляются за органами коммунального хозяйства.

Во втором — речь идет о кондоминиумах или едином комплексе недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты. Земельные участки в этом случае передаются в общую долевую собственность либо аренду собственникам квартир (домовладельцам) или их организациям (строительным, эксплуатационным кооперативам). В существующей застройке земельные участки, на которых расположены объекты кондоминиума, передаются в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно в пределах нормативных размеров. Сверхнормативная территория либо земельные участки при новом строительстве передаются в собственность либо аренду за плату. Доля каждого домовладельца пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если соглашением участников долевой собственности не установлено иное. Доля собственности каждого домовладельца в земельной собственности следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Обязанности по уходу за земельным участком, в том числе по озеленению и благоустройству, ложатся на домовладельцев или их организации.

Многоквартирные многоэтажные жилые дома могут размещаться  в жилых зонах, а также в  общественно-деловых зонах, если это  предусмотрено соответствующими правилами. Для размещения промышленных предприятий предназначены преимущественно производственные зоны. Особенностью правового режима этих земель является установление в необходимых случаях санитарно-защитных зон промышленных объектов. В пределах санитарно-защитных зон запрещается размещение жилых домов, учреждений образования, отдыха и здравоохранения. Для городов выделяется территория пригородной зоны, предназначенной для развития территории поселения, размещения объектов промышленности и мест отдыха населения.